Wie kauft man eine Immobilie in Dubai und den VAE?

In Dubai können Ausländer Immobilien direkt besitzen, allerdings nur in den ausgewiesenen Freehold-Zonen gemäß Verordnung Nr. 3 aus dem Jahr 2006. Für die Übertragung zahlst du 2 % als Käufer und der Verkäufer zahlt 2 % an das Dubai Land Department. Bei Off-Plan-Projekten schützt dich das gesetzlich vorgeschriebene Treuhandkonto (Escrow-Konto) – prüfe, dass deine Zahlungen wirklich dorthin fließen. Eine Grundsteuer gibt es nicht, wohl aber Servicegebühren für die Gemeinschaftsflächen, die du fest in dein Budget einplanen solltest.

Die Vereinigten Arabischen Emirate sind in dieser Ländervergleichsreihe ein Sonderfall: Hier geht es nicht um Immobilien am Meer im europäischen Sinne, sondern um einen Markt, der auf Bauträgerprojekten, Verwaltungsgesellschaften und einer Aufsichtsbehörde beruht, die tiefer hineinblickt als anderswo. Das hat einen Vorteil – vieles, was du anderswo selbst recherchieren musst, ist hier im Register erfasst. Und einen Nachteil: Fast nichts lässt sich mit europäischer Erfahrung einschätzen.

1. Wer darf wo eine Immobilie kaufen

Entscheidend ist das Wort Zone. Ausländer, die weder Staatsangehörige der VAE noch der Golfstaaten sind, können in Dubai eine Immobilie nur in den dafür ausgewiesenen Gebieten erwerben.

Diese legt die Verordnung Nr. 3 aus dem Jahr 2006 fest, die die Gebiete bestimmt, in denen Personen ohne Staatsangehörigkeit der VAE im Emirat Dubai Immobilien besitzen dürfen. In diesen Gebieten kannst du erwerben:

• volles Eigentum (Freehold) – uneingeschränkt, auch für Ausländer, die nicht in den VAE leben,
• ein Nießbrauchrecht (Usufruct),
• eine Langzeitmiete von bis zu 99 Jahren.

Außerhalb der ausgewiesenen Gebiete können Ausländer kein Eigentum erwerben. Eine Übersicht der Rechtsvorschriften veröffentlicht das Dubai Land Department, die wichtigsten Käuferrechte fasst die Broschüre Know Your Rights zusammen.

Wichtiger Hinweis: Das sind Vorschriften des Emirats Dubai, keine Bundesgesetze. Abu Dhabi, Ras al-Khaimah und Sharjah haben jeweils eigene Regelungen, eigene ausgewiesene Zonen und ein eigenes Register. Kaufst du außerhalb von Dubai, prüfe die Regeln des jeweiligen Emirats – die Dubai-Regeln lassen sich nicht einfach übertragen.

Die Registrierung von Immobilien in Dubai regelt das Gesetz Nr. 7 aus dem Jahr 2006, das das vom Dubai Land Department geführte Real Estate Register einrichtet.

2. Was du im Voraus regeln solltest

Im Vergleich zu Spanien oder der Türkei ist die Vorbereitung einfacher – für den Kauf selbst brauchst du weder einen Aufenthaltstitel noch eine Steuernummer oder ein lokales Konto. In der Praxis willst du aber trotzdem:

• Ein Bankkonto in den VAE, wenn du Vermietung oder einen Ratenzahlungsplan planst.
• Einen eigenen Anwalt oder Berater. In Dubai ist es üblich, dass der Makler den Bauträger vertritt. Vertritt er beide Seiten, ist er nicht dein Interessenvertreter.
• Nachweise über die Herkunft der Mittel. Eine Standardanforderung der Banken.

3. Welche Kosten zusätzlich zum Kaufpreis anfallen

Die Sätze stammen aus der Leistungsbeschreibung zur Registrierung des Immobilienverkaufs auf den Seiten des Dubai Land Department.

Zwei Anmerkungen:

1. Die gesetzliche Aufteilung 2 % + 2 % bedeutet nicht, dass es in der Praxis auch so läuft. Auf dem Dubaier Markt ist es üblich, zu vereinbaren, dass die gesamten 4 % der Käufer trägt. Das ist Verhandlungssache – lass es dir deshalb schriftlich und nicht nur mündlich zusichern.
2. Die Maklerprovision ist gesetzlich nicht festgelegt. Sie wird verhandelt und ist ein zusätzlicher Posten.

Die Registrierung erfolgt nicht bei einer Behörde, sondern in Zentren der Registrierungstreuhänder (Real Estate Registration Trustee), wo die Transaktionsdaten erfasst, eine Prüfung durchgeführt, die Gebühren bezahlt und eine Bestätigung ausgestellt werden.

Der eigentliche Verkauf einer fertigen Immobilie wird über den einheitlichen Kaufvertrag des Dubai Land Department, Contract F, abgewickelt (in der Praxis auch MOU oder Form F genannt). Laut DLD-Verfahren legt ihn ein lizenzierter Makler in der App Dubai Brokers an; er knüpft an die Maklerverträge mit dem Verkäufer (Contract A) und dem Käufer (Contract B) an, enthält den Preis, den Zahlungsplan, die Vertragsfrist und die DLD-Gebühren und wird vom Eigentümer bestätigt. Unterschreibe statt dessen keinen privaten Reservierungsvertrag. Bei der Unterschrift wird in der Praxis eine Anzahlung von rund 10 % des Preises geleistet – prüfe im Vertrag, wer sie verwahrt und wann sie verfällt.

4. Wie du prüfst, was du kaufst

• Die Eigentumsurkunde (Title Deed) bei fertiggestellten Immobilien, geführt im Real Estate Register.
• Property Status Enquiry – das DLD bietet eine Abfrage zum Immobilienstatus an, mit der du prüfen kannst, was im Register eingetragen ist.
• Die NOC (No Objection Certificate) des Bauträgers. Die Zustimmung des Bauträgers zur Übertragung; dabei wird meist geprüft, ob auf der Einheit keine offenen Servicegebühren lasten.
• Bei einer Off-Plan-Einheit gibt es keine Eigentumsurkunde, sondern einen Eintrag im vorläufigen Register – geregelt durch das Gesetz Nr. 13 aus dem Jahr 2008 in der Fassung des Gesetzes Nr. 9 aus dem Jahr 2009; die Registrierung läuft über das Portal Oqood.

5. Fünf typische Fallstricke vor Ort

1. Eine Immobilie außerhalb der Freehold-Zone. Der schwerwiegendste und zugleich am leichtesten zu prüfende Fehler. Frage nach der konkreten Zone und lass dir das aus dem Register belegen, nicht aus dem Prospekt.

2. Zahlung außerhalb des Treuhandkontos. Bei einem Off-Plan-Projekt ist das der Unterschied zwischen geschütztem und ungeschütztem Geld – siehe Kapitel 6.

3. Unterschätzte Servicegebühren. In Dubai zahlst du keine Grundsteuer, aber bei einem Turm mit Pool, Sicherheitsdienst, Concierge und Klimatisierung ist die Servicegebühr pro Quadratmeter ein realer jährlicher Betrag. Das lässt sich vorab prüfen: Das DLD betreibt einen Index der Servicegebühren sowie das System Mollak, das die Zahlung in Gemeinschaftseigentum-Objekten nachverfolgt. Die Budgets müssen von einer bei der Aufsichtsbehörde RERA registrierten Firma geprüft und von ihr genehmigt werden; im Streitfall gelten die von der RERA genehmigten Rechnungen als Referenz, nicht das, was dir die Verwaltung erzählt.

4. Versprechen zur Mietrendite. Eine garantierte Rendite im Prospekt ist Marketing, keine Verpflichtung, sofern sie nicht mit einer klaren Sanktion im Vertrag steht. Die Vermietung muss zudem registriert werden (Ejari) und wird gegen Gebühr von einer lizenzierten Firma verwaltet.

5. Die Übertragung von Dubai-Regeln auf ein anderes Emirat. Siehe Kapitel 1.

6. Off-Plan-Projekte: Wie der Käuferschutz funktioniert

Das ist das stärkste Instrument, das die Dubaier Regulierung Käufern an die Hand gibt.

Das Gesetz Nr. 8 aus dem Jahr 2007 über Treuhandkonten für Immobilienentwicklung wurde erlassen, um die Rechte von Käufern von Off-Plan-Einheiten zu sichern. Es funktioniert so:

1. Das Projekt muss von der Aufsichtsbehörde RERA genehmigt sein.
2. Auf Basis der Projektgenehmigung richtet ein beauftragter Treuhänder ein Escrow-Konto ein.
3. Alle Zahlungen der Käufer müssen auf dieses Escrow-Konto fließen, nicht auf das Betriebskonto des Bauträgers.
4. Der Bauträger entnimmt dem Konto Mittel auf Antrag und entsprechend dem Baufortschritt – das DLD führt dafür einen eigenen Dienst zur Auszahlung vom Escrow-Konto des Projekts.

Was das für dich bedeutet: Prüfe vor der ersten Zahlung, dass das Projekt registriert ist und dass die Kontonummer, an die du das Geld überweist, tatsächlich das Escrow-Konto des jeweiligen Projekts ist – nicht das Konto der Firma, nicht das Konto des Maklers. Das DLD veröffentlicht auch eine Liste der zugelassenen Escrow-Treuhänder.

Ein Treuhandkonto garantiert nicht, dass das Projekt pünktlich fertiggestellt wird. Es garantiert, dass dein Geld nicht als Betriebskapital des Bauträgers dient.

Registrierung in Oqood. Die Off-Plan-Einheit trägt der Bauträger in das vorläufige Register ein. Die Registrierungsgebühr – 4 % des Preises – zahlst du an den Bauträger, der sie laut Dubai Land Department spätestens innerhalb von 60 Tagen abführen muss. Lass dir bestätigen, dass die Registrierung erfolgt ist.

7. Finanzierung und Geld

• Währung. Der Dirham ist an den US-Dollar gekoppelt, dein Wechselkursrisiko besteht also gegenüber dem Dollar, nicht gegenüber dem Dirham. Das ist eine andere Rechnung als beim Euro.
• Zahlungsplan. Bei Off-Plan-Projekten üblich und Teil der Verhandlung – wie viel bei Vertragsunterschrift, wie viel nach Baufortschritt, wie viel bei Übergabe.
• Baufinanzierung für Nicht-Residente. Banken in den VAE vergeben auch an Nicht-Residente Kredite, allerdings mit höherer Anzahlung und einer kleineren Auswahl an Projekten als bei Residenten. Rechne mit einer eigenen Wertermittlung der Bank.

8. Nach dem Kauf

9. Aufenthalt: Golden Visa ab 2 Millionen AED

Im Gegensatz zu Spanien bieten die Emirate den Aufenthaltstitel gegen Immobilienbesitz weiterhin an.

Der Besitz einer oder mehrerer Immobilien im Wert von mindestens 2.000.000 AED begründet den Anspruch auf ein zehnjähriges, verlängerbares Golden Visa. Der Wert muss durch eine vom Dubai Land Department ausgestellte Immobilienstatus-Bescheinigung nachgewiesen werden, und nach gängiger Praxis des Dubai Land Department wird ein Pfandvermerk in die Immobilie eingetragen, der sicherstellen soll, dass das Eigentum während der gesamten Gültigkeitsdauer des Aufenthaltstitels bestehen bleibt.

Details und die Antragstellung übernehmen das Dubai Land Department, die GDRFA und die föderale ICP; eine Übersicht bietet auch das offizielle Regierungsportal der VAE.

Merke dir diesen Pfandvermerk – es ist eine Bedingung, die die meisten Artikel unterschlagen und die du dir bei der Antragstellung bestätigen lassen solltest; sie bedeutet, dass du die Immobilie nicht frei verkaufen kannst, solange der Aufenthaltstitel darauf beruht.

Fazit

In Dubai entscheiden Zone, Treuhandkonto und Servicegebühr. Die Zone sagt dir, ob du überhaupt Eigentum erwerben kannst; das Treuhandkonto, ob dein Geld bei einem Off-Plan-Projekt geschützt ist; die Servicegebühr, wie hoch die realen jährlichen Kosten ausfallen, wenn schon keine Grundsteuer anfällt. Alle drei Punkte lassen sich über das Register oder die öffentlichen Tools des Dubai Land Department überprüfen – und genau das solltest du tun, bevor du die erste Zahlung leistest. Kaufst du außerhalb von Dubai, informiere dich zuerst über die Regeln des jeweiligen Emirats; die Dubai-Regeln gelten dort nämlich nicht.

Gebühren und Vorschriften sind Stand 6.9.2026 geprüft (Contract F und die Registrierung in Oqood Stand 17.9.2026) anhand der im Text genannten Primärquellen (Dubai Land Department, u.ae, ICP, GDRFA). Das Immobilienrecht liegt in den VAE überwiegend bei den einzelnen Emiraten – außerhalb von Dubai gelten andere Regeln. Dieser Text ist ein informativer Leitfaden, keine Rechts- oder Steuerberatung.

Kann ein Ausländer in Dubai eine Immobilie direkt besitzen?

Ja, aber nur in den ausgewiesenen Gebieten. Die Verordnung Nr. 3 aus dem Jahr 2006 legt fest, in welchen Gebieten des Emirats Dubai Personen, die weder Staatsangehörige der VAE noch der Golfstaaten sind, Immobilien erwerben dürfen. Dort kannst du volles Eigentum (Freehold), ein Nießbrauchrecht oder eine Langzeitmiete von bis zu 99 Jahren erwerben. Außerhalb dieser Gebiete kann ein Ausländer kein Eigentum erwerben. Die Liste der Gebiete ist Teil der Verordnung, kein Versprechen des Maklers – lass dir bei der konkreten Immobilie belegen, dass sie tatsächlich in einer solchen Zone liegt.

Wie hoch sind die Gebühren für die Eigentumsübertragung?

Laut Dubai Land Department zahlst du bei der Verkaufsregistrierung 2 % des Verkaufspreises als Verkäufer und 2 % als Käufer, also insgesamt 4 %. Hinzu kommen kleinere Posten, etwa 250 AED für die Eigentumsurkunde und Gebühren für Lagepläne, sowie die Gebühr des Registrierungstreuhänders (vom DLD als Service Partner bezeichnet) in Höhe von 4.000 AED plus Mehrwertsteuer bei Verkäufen ab 500.000 AED (2.000 AED plus Mehrwertsteuer darunter). In der Praxis wird häufig vereinbart, dass der Käufer die gesamten 4 % trägt – das ist Verhandlungssache, also lass es dir schriftlich bestätigen.

Ist der Kauf einer Off-Plan-Immobilie sicher?

Sicherer, als es anderswo üblich ist, denn Dubai hat ein gesetzlich geregeltes Treuhandsystem. Das Gesetz Nr. 8 aus dem Jahr 2007 führte für den Verkauf von Off-Plan-Einheiten verpflichtende Treuhandkonten ein: Das Projekt muss von der Aufsichtsbehörde RERA genehmigt sein, das Escrow-Konto wird von einem beauftragten Treuhänder auf Basis der Projektgenehmigung eingerichtet, und alle Zahlungen der Käufer müssen auf dieses Konto fließen. Das Risiko verschwindet dadurch nicht, aber das Geld fließt nicht direkt in den Betrieb des Bauträgers. Prüfe vor der Unterschrift, dass das Projekt registriert ist und dass du auf das Escrow-Konto zahlst, nicht auf das laufende Konto der Firma.

Muss man in Dubai Grundsteuer zahlen?

Eine jährliche Grundsteuer wie in Europa gibt es nicht. Dafür fallen Servicegebühren für die Gemeinschaftsflächen an, und bei einem Turm mit Pool, Sicherheitsdienst und Concierge ist das ein realer jährlicher Betrag, kein Kleingeld. Die Gebühren unterliegen einer Kontrolle: Das System Mollak verfolgt ihre Zahlung in Gemeinschaftseigentum-Objekten nach, die Budgets müssen von einer bei der RERA registrierten Firma geprüft und von der Aufsichtsbehörde genehmigt werden, und im Streitfall gelten die von der RERA genehmigten Rechnungen als Referenz. Das Dubai Land Department veröffentlicht zudem einen Index der Servicegebühren, sodass du die Höhe vorab prüfen kannst.

Bekomme ich durch den Immobilienkauf einen Aufenthaltstitel in den VAE?

Ja, bei ausreichendem Wert. Der Besitz einer oder mehrerer Immobilien im Wert von mindestens 2.000.000 AED begründet den Anspruch auf ein zehnjähriges, verlängerbares Golden Visa. Der Wert muss durch eine vom Dubai Land Department ausgestellte Immobilienstatus-Bescheinigung nachgewiesen werden, und nach gängiger Praxis des Dubai Land Department wird ein Pfandvermerk in die Immobilie eingetragen, der sicherstellen soll, dass das Eigentum während der gesamten Gültigkeitsdauer des Aufenthaltstitels bestehen bleibt.

Gelten in allen Emiraten dieselben Regeln?

Nein. Das Immobilienrecht liegt größtenteils bei den einzelnen Emiraten, nicht beim Bund. Sowohl die Verordnung Nr. 3 aus dem Jahr 2006 über die Eigentumsgebiete für Ausländer als auch das Gesetz Nr. 7 aus dem Jahr 2006 über die Immobilienregistrierung sind Vorschriften des Emirats Dubai. Abu Dhabi, Ras al-Khaimah, Sharjah und weitere Emirate haben jeweils eigene Regelungen, eigene ausgewiesene Zonen und ein eigenes Register. Verwende einen für Dubai geschriebenen Leitfaden deshalb nicht für den Kauf in einem anderen Emirat, ohne die dortigen Regeln separat zu prüfen.