Immobilienkauf in Kroatien als Ausländer: Ablauf, Kosten, Dauer – Croatia Property Sales erklärt

Kurz gesagt: Als EU-Bürger kaufst du eine Immobilie in Kroatien zu denselben Bedingungen wie ein Kroate. Zum Kaufpreis kommen noch etwa 8 % für Steuer, Makler und Anwalt hinzu. Nimm dir von Anfang an einen unabhängigen Anwalt: Er prüft die Eigentumsverhältnisse, bereitet die Verträge vor und begleitet den Kauf bis zum Eintrag ins Grundbuch. In diesem Artikel findest du den gesamten Kaufprozess Schritt für Schritt so, wie ihn Croatia Property Sales mit seinen Kunden abwickelt.

Wer ist Croatia Property Sales

Croatia Property Sales verkauft Immobilien in Dalmatien an Käufer aus dem Ausland. Das Maklerbüro wurde 2009 von zwei Maklern aus Split gegründet. Inga Majić verkauft Immobilien bereits seit 1998, als die ersten ausländischen Investoren in das neu unabhängige Kroatien kamen. Mario Morača hat als Makler auf den Inseln vor Split angefangen. Zusammen haben die beiden schon Hunderte Verkäufe abgewickelt.

Heute beschäftigt das Unternehmen zwölf Makler, von denen jeder mindestens eine Fremdsprache spricht, und unterhält drei Büros: in Split, in Supetar auf Brač und in Stari Grad auf Hvar. Croatia Property Sales ist an der Küste von Zadar bis Dubrovnik sowie auf den wichtigsten Inseln aktiv und arbeitet mit lokalen Anwälten, Ingenieuren und Architekten zusammen.

Hinter der Marke steht die Gesellschaft P.M.C. 2009 d.o.o. mit Sitz in Split.

Was das Maklerbüro anbietet

Auf assetlog.ai listet Croatia Property Sales rund 1.060 Immobilien (Stand September 2026). Die meisten davon liegen auf den Inseln und an der Küste rund um Split:

Eine kleinere Anzahl gibt es auf Šolta, in Makarska, auf Pelješac, in Primošten, auf Murter, auf Korčula, in Dubrovnik und auf Lastovo.

Nach Typ aufgeschlüsselt: 277 Häuser, 206 Villen, 176 Wohnungen, 173 Baugrundstücke, 126 alte Steinhäuser und 96 landwirtschaftliche Grundstücke. Der Median des Angebotspreises liegt bei rund 495.000 €; 180 Immobilien kosten weniger als 200.000 €, und rund 250 mehr als eine Million Euro. Bei manchen wird der Preis auf Anfrage genannt.

Die Anzeigen nennen die Stadt oder Insel, aber keine genaue Adresse.

Wer darf in Kroatien eine Immobilie kaufen

• EU-Bürger kaufen zu denselben Bedingungen wie kroatische Staatsbürger und brauchen keine Genehmigung. Seit dem 1. Juli 2023 gilt das auch für landwirtschaftliche Flächen; dabei gelten für kroatische Käufer und Käufer aus der EU gleichermaßen die Vorkaufsrechte des Staates und die Regeln für das Anbieten des Grundstücks.
• Staatsangehörige aus Nicht-EU-Ländern brauchen die Zustimmung des Ministeriums für Justiz, öffentliche Verwaltung und digitale Transformation und erhalten sie nur, wenn ihr Heimatland mit Kroatien ein Gegenseitigkeitsabkommen hat (bei den USA hängt es vom jeweiligen Bundesstaat ab). Die aktuelle Länderliste veröffentlicht das Ministerium. Eine Änderung ist bereits im Gesetz verankert: Sobald Kroatien der OECD beitritt, brauchen Staatsangehörige der OECD-Länder keine Zustimmung mehr, mit Ausnahme von landwirtschaftlichen Flächen.
• Landwirtschaftliche Flächen und Käufer außerhalb der EU. Käufer aus Nicht-EU-Ländern können landwirtschaftliche Flächen nicht auf ihren eigenen Namen erwerben. Kunden von Croatia Property Sales kaufen in diesem Fall meist über eine kroatische Gesellschaft mit beschränkter Haftung (d.o.o.), und das Maklerbüro empfiehlt Anwälte, die die Firma im Rahmen ihres Honorars gründen. Lass dir diesen Weg für das konkrete Grundstück unbedingt von einem Anwalt bestätigen.
• Unternehmen richten sich nach den Regeln ihres Heimatlandes: Eine Firma aus der EU hat dieselben Rechte wie ein EU-Bürger, eine Firma von außerhalb der EU dieselben wie ein Bürger eines Nicht-EU-Landes.

Kläre das, bevor du dich für eine Immobilie entscheidest: Fast jede zehnte Anzeige des Maklerbüros ist ein landwirtschaftliches Grundstück.

Wie der Kauf abläuft

1. Auswahl und Besichtigung. Der Makler zeigt dir Immobilien, die deinen Vorstellungen entsprechen.
2. Ein eigener Anwalt. Bevor du dich zu irgendetwas verpflichtest, solltest du dir einen Anwalt mit Erfahrung im Immobilienverkauf nehmen. Croatia Property Sales legt Wert darauf, dass er unabhängig ist und nicht für das Maklerbüro arbeitet — nur so vertritt er wirklich deine Interessen. In Split gibt es mehrere englischsprachige Anwälte, und du kannst dir frei aussuchen, mit wem du zusammenarbeitest.
3. OIB. Die OIB ist die kroatische persönliche Identifikationsnummer, die vom Finanzamt vergeben wird. Du brauchst sie, um Eigentum an einer Immobilie zu halten und um ein Bankkonto zu eröffnen; in der Regel kümmert sich dein Anwalt im Rahmen seines Honorars darum.
4. Prüfung der Eigentumsverhältnisse (Due Diligence). Der Anwalt prüft, wem die Immobilie gehört, wie ihr rechtlicher Status ist und ob das Gebäude über eine ordnungsgemäße Bau- und Projektdokumentation verfügt.
5. Vorvertrag. Der Anwalt erstellt einen Vorvertrag, der die Bedingungen und die Zahlungsweise des Kaufpreises festlegt.
6. Kaufvertrag. Die Unterschrift des Verkäufers auf dem Kaufvertrag muss notariell beglaubigt werden; ohne diese Beglaubigung kannst du nicht als Eigentümer eingetragen werden. Deine eigene Unterschrift als Käufer muss nicht beglaubigt werden.
7. Zahlung. Alle Zahlungen erfolgen in Euro. Wenn du möchtest, dass jemand das Geld treuhänderisch verwahrt, bis beide Seiten ihren Teil erfüllt haben, bieten sowohl Anwälte als auch Notare und Banken ein Treuhandkonto an; bei Kunden von Croatia Property Sales wird meist die Treuhandlösung über den Anwalt genutzt.
8. Übergabe. Die Immobilie übernimmst du in der Regel an dem Tag, an dem drei Dinge erfüllt sind: Beide Seiten unterschreiben den Kaufvertrag, du zahlst den vollen Kaufpreis, und der Verkäufer bestätigt schriftlich den Zahlungseingang zusammen mit der Zustimmung zur Eintragung deines Eigentums (clausula intabulandi).
9. Grundbuch. Eigentümer wirst du erst mit dem Eintrag ins Grundbuch, das von den Gemeindegerichten geführt wird. Der Antrag auf Eintragung wird elektronisch gestellt; bei Kunden von Croatia Property Sales übernimmt das der Anwalt.
10. Grunderwerbsteuer. Nach der Eintragung ermittelt das Finanzamt den Marktwert der Immobilie und schickt dir den Steuerbescheid für die Grunderwerbsteuer. Das kann durchaus einige Monate dauern, hat aber keinen Einfluss darauf, dass du die Immobilie bereits nutzt.
11. Energieversorgung. Der Verkäufer meldet den Versorgern die Zählerstände und begleicht die letzte Abrechnung. Du meldest dich anschließend mit einer Kopie des Kaufvertrags als neuer Kunde an. Die Makler von Croatia Property Sales erledigen das für ihre Kunden, und wenn der Versorger verlangt, dass der Käufer persönlich vorbeikommt, begleitet ihn der Makler dorthin.

Kauf aus der Ferne

Du kannst den Kaufvertrag abschließen, ohne selbst in Kroatien zu sein. Beglaubigt werden muss nur die Unterschrift des Verkäufers, sodass du den Vertrag einfach unterschreibst und per zuverlässigem Kurierdienst nach Kroatien zurückschickst.

Komplizierter wird es, wenn der Verkäufer im Ausland lebt. Seine Unterschrift wird dann außerhalb Kroatiens beglaubigt, und die Beglaubigung braucht in der Regel eine Apostille, was etwa bis zu zehn Tage dauert. Eine Apostille ist nicht nötig, wenn die Unterschrift bei einer kroatischen Botschaft oder einem Konsulat beglaubigt wird oder in einem Land, mit dem Kroatien ein entsprechendes Abkommen hat — dazu zählen etwa Tschechien und die Slowakei sowie Österreich, Italien oder Slowenien. Die Dokumente werden dann per Kurier nach Kroatien geschickt und müssen von einem gerichtlich beeidigten Übersetzer ins Kroatische übersetzt werden. Wenn der Kauf vom Verkäufer im Ausland abhängt, plane die Termine frühzeitig mit dem Maklerbüro.

Was kostet der Kauf

Zusätzlich zum Kaufpreis zahlst du als Käufer:

Bei einer Bestandsimmobilie macht das rund 8 % des Kaufpreises aus. Die Kosten sind für ausländische und kroatische Käufer identisch.

Bei Neubauten mit Mehrwertsteuer entfällt die Grunderwerbsteuer. Wenn ein umsatzsteuerpflichtiger Verkäufer ein neues Haus oder eine neue Wohnung verkauft, in der noch niemand gewohnt hat, oder seit dem ersten Einzug noch keine zwei Jahre vergangen sind, enthält der Preis 25 % Mehrwertsteuer, und die Grunderwerbsteuer entfällt. Bei neuen Wohnungen und Häusern von Bauträgern ist das der Normalfall.

Die Grunderwerbsteuer wird auf Basis des Schätzwerts berechnet. Das Finanzamt legt einen eigenen Marktwert fest, der nie niedriger ausfällt als der im Vertrag genannte Kaufpreis.

Jährliche Grundsteuer. Seit dem 1. Januar 2025 wird auf Wohnimmobilien eine kommunale Grundsteuer von 0,60 bis 8,00 € pro Quadratmeter Nutzfläche und Jahr erhoben. Den konkreten Satz innerhalb dieser Spanne legt jede Stadt oder Gemeinde selbst fest, und sie wird von demjenigen gezahlt, der die Immobilie am 31. März besitzt. Befreit sind Häuser und Wohnungen, die dauerhaft bewohnt werden, sowie solche, die mindestens zehn Monate im Jahr zum dauerhaften Wohnen vermietet sind und deren Mietverhältnis dem Finanzamt gemeldet wurde. Ferienimmobilien und kurzfristige Vermietungen an Touristen unterliegen der Steuer.

Monatliche Nebenkosten. Dazu kommen eine kommunale Gebühr je nach Gemeinde sowie die Energiekosten. Für eine Immobilie mit 100 m² schätzt Croatia Property Sales die monatlichen Kosten etwa so:

Eine Baufinanzierung bieten Käufern ohne kroatische Staatsangehörigkeit nur wenige Banken an, und ausländische Käufer nutzen sie nur selten.

Aufenthalt und Vermietung

Aufenthalt. Der Besitz einer Immobilie in Kroatien allein gibt dir noch kein Recht, dort zu leben. EU-Bürger müssen ihren Aufenthalt lediglich anmelden. Käufer aus Nicht-EU-Ländern können einen befristeten Aufenthalt aus anderen Gründen beantragen, den die Behörden für bis zu ein Jahr genehmigen können und der in der Regel nicht verlängert wird; seit März 2025 können ihn Rentner über 60 aus Nicht-EU-Ländern verlängern, die in Kroatien eine Immobilie besitzen.

Vermietung an Touristen. Als Privatperson darf nur vermieten, wer die Staatsangehörigkeit Kroatiens, eines Landes des Europäischen Wirtschaftsraums oder der Schweiz besitzt — Käufer aus Großbritannien, den USA und anderen Nicht-EU-Ländern also nicht. Die Vermietungslizenz geht nicht auf den neuen Eigentümer über, du musst eine eigene beantragen. In einem Mehrfamilienhaus brauchst du außerdem die Zustimmung der übrigen Eigentümer. Käufer aus Nicht-EU-Ländern, die Einnahmen aus der Immobilie erzielen möchten, können über eine kroatische Firma vermieten, die für touristische Beherbergung registriert ist, oder einen Vertrag mit einer kroatischen Verwaltungsagentur abschließen, die die Vermietung übernimmt. Wie die Mieteinnahmen besteuert werden, hängt von deiner Staatsangehörigkeit und deiner umsatzsteuerlichen Registrierung ab; das Maklerbüro empfiehlt dir Steuerberater.

Wie lange dauert der Kauf

Eine einheitliche Dauer gibt es nicht — sie hängt vor allem davon ab, wer kauft und wer verkauft. Folgendes bestimmt das Tempo:

• Bei Käufern von außerhalb der EU: die Zustimmung des Ministeriums.
• Bei landwirtschaftlichen Flächen für Käufer von außerhalb der EU: die Gründung einer kroatischen Firma.
• Verkäufer im Ausland: etwa zehn Tage für Beglaubigung und Apostille, dazu Kurier und Übersetzung.
• Der Steuerbescheid für die Grunderwerbsteuer kann erst Monate nach dem Kauf eintreffen, darauf musst du aber nicht warten: Die Immobilie übernimmst du, sobald der Vertrag unterschrieben und der Kaufpreis bezahlt ist.

Wer den Kauf überwacht

Das Maklerbüro. Croatia Property Sales wird von der Gesellschaft P.M.C. 2009 d.o.o. (OIB 27071764184) mit Sitz in Split betrieben. Seit 2011 ist sie im Register der Immobilienmakler eingetragen, das die Kroatische Wirtschaftskammer (HGK) führt, unter der Nummer 51/2011. Das Register nennt ihre lizenzierten Makler einschließlich Geschäftsführer Mario Morača, den Berufshaftpflichtversicherer (Wiener osiguranje) sowie die Verpflichtung, den Ehrenkodex der Makler einzuhalten. Jedes kroatische Maklerbüro kannst du im HGK-Register über Name oder OIB nachschlagen, bevor du irgendetwas unterschreibst.

Gesetzliche Grundlage. Immobilienmakler in Kroatien unterliegen seit dem 7. Juli 2026 einem neuen Gesetz über die Vermittlung im Immobilienhandel. Es verlangt unter anderem:

• eine Berufshaftpflichtversicherung von mindestens 100.000 € je Schadensfall und 300.000 € pro Jahr,
• einen unterschriebenen Vermittlungsvertrag mit dem Eigentümer, bevor das Maklerbüro die Immobilie bewirbt,
• den Firmennamen, den Sitz und die Adressen der Filialen in den Anzeigen des Maklerbüros,
• die Registernummer im Vermittlungsvertrag.

Öffentliche Stellen, die an deinem Kauf beteiligt sind:

• Der Notar, ein staatlich bestellter Amtsträger, prüft die Identität des Verkäufers und beglaubigt seine Unterschrift.
• Das Finanzamt vergibt die OIB und setzt die Grunderwerbsteuer fest.
• Das Grundbuch beim Gemeindegericht trägt dich als Eigentümer ein.
• Das Ministerium für Justiz, öffentliche Verwaltung und digitale Transformation erteilt Käufern aus Nicht-EU-Ländern die Zustimmung.

Dein Anwalt ist deine zweite Absicherung. Seine Prüfung stellt schon vor der Unterschrift sicher, dass die Immobilie rechtlich verkaufsbereit ist und keine Streitigkeiten daran hängen.

Bevor du dich für eine Immobilie entscheidest

• Hast du einen Pass eines EU-Landes? Falls nicht, prüfe zuerst, ob dein Land auf der Gegenseitigkeitsliste des Ministeriums steht.
• Handelt es sich um ein landwirtschaftliches Grundstück? Für EU-Bürger kein Problem; Käufer von außerhalb der EU brauchen den Weg über eine Firma.
• Rechne mit rund 8 % Nebenkosten (bei Neubauten mit Mehrwertsteuer weniger) sowie mit der jährlichen Grundsteuer.
• Nimm dir einen eigenen Anwalt, noch bevor du den Vorvertrag unterschreibst.
• Willst du vermieten? Wenn du nicht aus der EU oder dem EWR stammst, kläre den Weg über eine Firma oder eine Verwaltungsagentur schon vor dem Kauf; in einem Mehrfamilienhaus erkundige dich nach der Zustimmung der übrigen Eigentümer.

Alle Angaben zum Maklerbüro sowie sämtliche seiner Immobilien auf assetlog.ai findest du im Profil von Croatia Property Sales.

Können Ausländer in Kroatien eine Immobilie kaufen?

Ja. EU-Bürger, also auch Deutsche und Österreicher, kaufen zu denselben Bedingungen wie Kroaten, seit Juli 2023 auch bei landwirtschaftlichen Flächen. Staatsangehörige aus Nicht-EU-Ländern – dazu zählt auch die Schweiz – brauchen die Zustimmung des Ministeriums für Justiz, öffentliche Verwaltung und digitale Transformation, die von einem Gegenseitigkeitsabkommen mit ihrem Land abhängt, und können landwirtschaftliche Flächen nicht auf ihren eigenen Namen erwerben; meist kaufen sie sie über eine kroatische Firma.

Wie viel zahle ich in Kroatien zusätzlich zum Kaufpreis?

Bei einer Bestandsimmobilie rund 8 %: 3 % Grunderwerbsteuer, 3,75 % Maklerprovision inklusive Mehrwertsteuer und 1,25 % Anwaltshonorar inklusive Mehrwertsteuer. Bei einem mit Mehrwertsteuer verkauften Neubau entfällt die Grunderwerbsteuer. Danach zahlst du eine jährliche Grundsteuer von 0,60 bis 8,00 € pro m², sofern du die Immobilie nicht dauerhaft bewohnst oder langfristig vermietest.

Brauche ich für den Immobilienkauf in Kroatien einen Anwalt?

Croatia Property Sales hält das für unerlässlich, und der Anwalt sollte unabhängig sein, nicht beim Maklerbüro angestellt. Er prüft die Eigentumsverhältnisse und die Baudokumentation, erstellt Vorvertrag und Kaufvertrag, kann das Geld treuhänderisch verwahren und begleitet den Eintrag ins Grundbuch. Das Honorar liegt meist bei 1 % + Mehrwertsteuer, mindestens 1.000 € + Mehrwertsteuer.

Kann man eine Immobilie in Kroatien aus der Ferne kaufen?

Ja. Der Notar beglaubigt nur die Unterschrift des Verkäufers, sodass du den Kaufvertrag im Ausland unterschreiben und per Kurier zurückschicken kannst. Lebt der Verkäufer im Ausland, braucht seine beglaubigte Unterschrift in der Regel eine Apostille sowie eine gerichtlich beglaubigte Übersetzung ins Kroatische; bei einer Beglaubigung in Tschechien oder der Slowakei ist keine Apostille nötig.

Wann bekomme ich die Schlüssel?

In der Regel am selben Tag, an dem beide Seiten den Kaufvertrag unterschreiben, du den vollen Kaufpreis zahlst und der Verkäufer die Zahlungsbestätigung samt Zustimmung zur Eintragung deines Eigentums unterschreibt. Der Steuerbescheid für die Grunderwerbsteuer kommt später und verzögert die Übergabe nicht.

Kann ich meine Immobilie in Kroatien an Touristen vermieten?

Als Privatperson nur mit kroatischer, EWR- oder Schweizer Staatsangehörigkeit — Deutsche, Österreicher und Schweizer also grundsätzlich ja — und mit einer eigenen Lizenz, denn die des Vorbesitzers geht nicht auf dich über. In einem Mehrfamilienhaus brauchst du zusätzlich die Zustimmung der übrigen Eigentümer. Eigentümer aus Nicht-EU-Ländern können über eine kroatische Firma vermieten, die für touristische Beherbergung registriert ist, oder über eine Verwaltungsagentur.

Bekomme ich durch den Immobilienkauf in Kroatien eine Aufenthaltserlaubnis?

Nein. EU-Bürger müssen ihren Aufenthalt lediglich anmelden. Eigentümer aus Nicht-EU-Ländern können einen befristeten Aufenthalt für bis zu ein Jahr beantragen, der in der Regel nicht verlängert wird; eine Ausnahme bilden Rentner über 60 aus Nicht-EU-Ländern, die in Kroatien eine Immobilie besitzen.