Jak koupit nemovitost v Chorvatsku jako cizinec: postup, náklady a doba — vysvětluje Croatia Property Sales

Stručně: jako občan EU koupíte nemovitost v Chorvatsku za stejných podmínek jako Chorvat. Ke kupní ceně počítejte zhruba 8 % navíc za daň, realitku a právníka. Od začátku si vezměte nezávislého právníka: prověří vlastnictví, připraví smlouvy a dotáhne koupi až do zápisu v pozemkové knize. V článku najdete celou koupi krok za krokem tak, jak ji Croatia Property Sales vede se svými klienty.

Kdo je Croatia Property Sales

Croatia Property Sales prodává nemovitosti v Dalmácii kupujícím ze zahraničí. Realitku založili v roce 2009 dva makléři ze Splitu. Inga Majić se prodejem nemovitostí zabývá od roku 1998, kdy do nově nezávislého Chorvatska přišli první zahraniční investoři. Mario Morača začínal jako makléř na ostrovech u Splitu. Dohromady mají za sebou stovky prodejů.

Dnes má realitka dvanáct makléřů, z nichž každý mluví aspoň jedním cizím jazykem, a tři kanceláře: ve Splitu, v Supetaru na Brači a ve Starém Gradu na Hvaru. Působí na pobřeží od Zadaru po Dubrovník a na hlavních ostrovech a spolupracuje s místními právníky, inženýry a architekty.

Za značkou stojí společnost P.M.C. 2009 d.o.o. se sídlem ve Splitu.

Co realitka prodává

Na assetlog.ai má Croatia Property Sales zhruba 1 060 nemovitostí (stav k září 2026). Většina z nich je na ostrovech a na pobřeží kolem Splitu:

Menší počet je na Šoltě, v Makarské, na Pelješaci, v Primoštenu, na Murteru, na Korčule, v Dubrovníku a na Lastovu.

Podle typu: 277 domů, 206 vil, 176 bytů, 173 stavebních pozemků, 126 starých kamenných domů a 96 zemědělských pozemků. Medián nabídkové ceny je zhruba 495 000 €; 180 nemovitostí stojí méně než 200 000 € a kolem 250 víc než milion eur. U některých je cena na dotaz.

Inzeráty uvádějí město nebo ostrov, ne přesnou adresu.

Kdo smí v Chorvatsku koupit nemovitost

• Občané EU kupují za stejných podmínek jako chorvatští občané a žádné povolení nepotřebují. Od 1. července 2023 to platí i pro zemědělskou půdu; u ní se na chorvatské kupující i kupující z EU stejně vztahují předkupní práva státu a pravidla pro nabídku pozemku.
• Občané zemí mimo EU potřebují souhlas Ministerstva spravedlnosti, veřejné správy a digitální transformace a dostanou ho jen tehdy, když má jejich země s Chorvatskem dohodu o vzájemnosti (u USA záleží na konkrétním státě). Aktuální seznam zemí zveřejňuje ministerstvo. Změna už je v zákoně: jakmile Chorvatsko vstoupí do OECD, občané zemí OECD souhlas potřebovat nebudou, s výjimkou zemědělské půdy.
• Zemědělská půda a kupující mimo EU. Kupující ze zemí mimo EU nemůžou zemědělskou půdu koupit na své jméno. Klienti Croatia Property Sales v takové situaci obvykle kupují přes chorvatskou společnost s ručením omezeným (d.o.o.) a realitka doporučí právníky, kteří firmu založí v rámci své odměny. Tuhle cestu si u konkrétního pozemku nechte potvrdit právníkem.
• Firmy se řídí pravidly své domovské země: firma z EU má stejná práva jako občan EU, firma mimo EU jako občan země mimo EU.

Ověřte si to dřív, než si nemovitost vyberete: skoro každý desátý inzerát realitky je zemědělský pozemek.

Jak koupě probíhá

1. Výběr a prohlídka. Makléř vám ukáže nemovitosti, které odpovídají tomu, co hledáte.
2. Vlastní právník. Než se k čemukoli zavážete, vezměte si právníka se zkušenostmi s prodejem nemovitostí. Croatia Property Sales trvá na tom, aby byl nezávislý a nepracoval pro realitku — jedině tak hájí vaše zájmy. Ve Splitu je několik právníků, kteří mluví anglicky, a vybrat si můžete kohokoli.
3. OIB. OIB je chorvatské osobní identifikační číslo, které přiděluje finanční úřad. Potřebujete ho k vlastnictví nemovitosti i k založení bankovního účtu a obvykle ho v rámci odměny zařídí váš právník.
4. Prověrka vlastnictví (due diligence). Právník zkontroluje, kdo nemovitost vlastní, jaký je její právní stav a jestli má stavba řádnou projektovou dokumentaci.
5. Předběžná smlouva. Právník připraví předběžnou smlouvu, která stanoví podmínky a způsob placení kupní ceny.
6. Kupní smlouva. Podpis prodávajícího na kupní smlouvě musí ověřit notář; bez toho vás nejde zapsat jako vlastníka. Podpis kupujícího ověřovat nemusíte.
7. Platba. Všechny platby probíhají v eurech. Pokud chcete, aby peníze někdo držel, dokud obě strany nesplní svou část, úschovu nabízejí právníci, notáři i banky; u klientů Croatia Property Sales se nejčastěji používá úschova u právníka.
8. Předání. Nemovitost obvykle převezmete ve stejný den, kdy se splní tři věci: obě strany podepíšou kupní smlouvu, zaplatíte celou cenu a prodávající podepíše potvrzení, že peníze dorazily, spolu se souhlasem se zápisem vašeho vlastnictví (clausula intabulandi).
9. Pozemková kniha. Vlastníkem se stanete až zápisem do pozemkové knihy, kterou vedou obecní soudy. Návrh na zápis se podává elektronicky; u klientů Croatia Property Sales ho vyřizuje právník.
10. Daň z převodu. Po zápisu finanční úřad ocení tržní hodnotu nemovitosti a pošle vám výměr daně z převodu. Může to trvat i několik měsíců, ale na to, že nemovitost užíváte, to nemá vliv.
11. Energie. Prodávající nahlásí dodavatelům stavy měřičů a doplatí konečné vyúčtování. Vy se pak s kopií kupní smlouvy přihlásíte jako nový odběratel. Makléři Croatia Property Sales to za klienty vyřizují, a když dodavatel chce, aby kupující přišel osobně, doprovodí ho tam makléř.

Koupě na dálku

Kupní smlouvu můžete uzavřít, aniž byste byli v Chorvatsku. Ověřuje se jen podpis prodávajícího, takže vy smlouvu jen podepíšete a pošlete zpátky do Chorvatska spolehlivou kurýrní službou.

Složitější je to, když v zahraničí žije prodávající. Jeho podpis se pak ověřuje mimo Chorvatsko a ověření obvykle potřebuje apostilu, což trvá zhruba do deseti dnů. Apostila není potřeba, když se podpis ověří na chorvatském velvyslanectví nebo konzulátu, nebo v zemi, jejíž smlouva s Chorvatskem ji ruší — mezi ně patří Česko a Slovensko, dále třeba Rakousko, Itálie nebo Slovinsko. Dokumenty pak putují kurýrem do Chorvatska a musí je přeložit soudní překladatel do chorvatštiny. Pokud koupě závisí na prodávajícím v zahraničí, naplánujte si termíny s realitkou předem.

Kolik to stojí

Ke kupní ceně kupující zaplatí:

U starší nemovitosti to dělá zhruba 8 % z ceny. Náklady jsou pro zahraniční i chorvatské kupující stejné.

U novostaveb s DPH se daň z převodu neplatí. Když nový dům nebo byt prodává plátce DPH a nikdo v něm ještě nebydlel, nebo od prvního nastěhování neuplynuly dva roky, obsahuje cena 25% DPH a daň z převodu se neplatí. U nových bytů a domů od developerů je to běžné.

Daň z převodu se počítá z odhadní hodnoty. Finanční úřad vychází z tržní hodnoty, kterou sám stanoví, a ta nikdy není nižší než cena ve smlouvě.

Roční daň z nemovitostí. Od 1. ledna 2025 se z obytných nemovitostí platí místní daň z nemovitostí 0,60 až 8,00 € za metr čtvereční užitné plochy ročně. Konkrétní sazbu v tomto rozpětí si určuje každé město nebo obec a platí ji ten, kdo nemovitost vlastní k 31. březnu. Osvobozené jsou domy a byty, ve kterých se trvale bydlí, a také ty, které jsou aspoň deset měsíců v roce pronajaté k trvalému bydlení a nájem je nahlášený finančnímu úřadu. Rekreační nemovitosti a krátkodobé pronájmy turistům ji platí.

Měsíční provoz. Komunální poplatek podle obce a k tomu energie. U nemovitosti o 100 m² odhaduje Croatia Property Sales měsíční účty zhruba takto:

Hypotéku nabízí kupujícím, kteří nejsou chorvatskými občany, jen několik bank a zahraniční kupující ji využívají jen zřídka.

Pobyt a pronájem

Pobyt. Vlastnictví nemovitosti v Chorvatsku samo o sobě právo tam žít nedává. Občané EU si pobyt jen zaregistrují. Kupující ze zemí mimo EU můžou požádat o přechodný pobyt z jiných důvodů, který úřady můžou povolit až na rok a který se zpravidla neprodlužuje; od března 2025 si ho můžou prodloužit důchodci ze zemí mimo EU starší 60 let, kteří v Chorvatsku vlastní nemovitost.

Pronájem turistům. Jako soukromá osoba smí turistům pronajímat jen občan Chorvatska, Evropského hospodářského prostoru nebo Švýcarska — kupující z Velké Británie, USA a dalších zemí mimo EU tedy ne. Licence k pronájmu na nového vlastníka nepřechází, musíte si požádat o vlastní. V bytovém domě navíc potřebujete souhlas ostatních vlastníků. Kupující ze zemí mimo EU, kteří chtějí z nemovitosti příjem, můžou pronajímat přes chorvatskou firmu registrovanou pro turistické ubytování, nebo uzavřít smlouvu s chorvatskou agenturou, která pronájem spravuje. Zdanění příjmů z pronájmu závisí na vašem občanství a registraci k DPH; realitka vám doporučí daňové poradce.

Jak dlouho to trvá

Jedna obvyklá doba neexistuje — záleží hlavně na tom, kdo kupuje a kdo prodává. Co určuje tempo:

• U kupujících mimo EU: souhlas ministerstva.
• U zemědělské půdy pro kupujícího mimo EU: založení chorvatské firmy.
• Prodávající v zahraničí: zhruba deset dnů na ověření podpisu a apostilu, k tomu kurýr a překlad.
• Výměr daně z převodu může přijít až měsíce po koupi, ale nečekáte na něj: nemovitost převezmete, jakmile je smlouva podepsaná a cena zaplacená.

Kdo na koupi dohlíží

Realitka. Croatia Property Sales provozuje společnost P.M.C. 2009 d.o.o. (OIB 27071764184) se sídlem ve Splitu. Od roku 2011 je zapsaná v rejstříku realitních zprostředkovatelů, který vede Chorvatská hospodářská komora (HGK), pod číslem 51/2011. Rejstřík uvádí její licencované makléře včetně ředitele Maria Moračy, pojistitele profesní odpovědnosti (Wiener osiguranje) i to, že se zavázala dodržovat etický kodex zprostředkovatelů. Každou chorvatskou realitku si v rejstříku HGK můžete před podpisem čehokoli dohledat podle názvu nebo OIB.

Zákon. Realitky v Chorvatsku se od 7. července 2026 řídí novým zákonem o zprostředkování v obchodu s nemovitostmi. Mimo jiné vyžaduje:

• pojištění profesní odpovědnosti aspoň na 100 000 € na jednu škodu a 300 000 € ročně,
• podepsanou zprostředkovatelskou smlouvu s vlastníkem, než realitka nemovitost začne inzerovat,
• název firmy, sídlo a adresy poboček v inzerci realitky,
• číslo zápisu v rejstříku ve zprostředkovatelské smlouvě.

Veřejné instituce, přes které vaše koupě prochází:

• Notář, jmenovaný státem, ověří totožnost prodávajícího a jeho podpis.
• Finanční úřad přidělí OIB a vyměří daň z převodu.
• Pozemková kniha u obecního soudu vás zapíše jako vlastníka.
• Ministerstvo spravedlnosti, veřejné správy a digitální transformace dává souhlas kupujícím ze zemí mimo EU.

Váš právník je druhá pojistka. Jeho prověrka ještě před podpisem ověří, že nemovitost je právně připravená k prodeji a neváže se k ní žádný spor.

Než si nemovitost vyberete

• Máte pas země EU? Pokud ne, nejdřív si ověřte, jestli je vaše země na seznamu vzájemnosti ministerstva.
• Je to zemědělský pozemek? Pro občany EU v pořádku; kupující mimo EU potřebují cestu přes firmu.
• Počítejte zhruba s 8 % navíc (u novostavby s DPH méně) a s roční daní z nemovitostí.
• Vezměte si vlastního právníka ještě před předběžnou smlouvou.
• Budete pronajímat? Mimo EU a EHP si cestu přes firmu nebo správcovskou agenturu vyřešte ještě před koupí; v bytovém domě se zeptejte na souhlas ostatních vlastníků.

Údaje o realitce a všechny její nemovitosti na assetlog.ai najdete na profilu Croatia Property Sales.

Můžou cizinci koupit nemovitost v Chorvatsku?

Ano. Občané EU, tedy i Češi a Slováci, kupují za stejných podmínek jako Chorvati, od července 2023 včetně zemědělské půdy. Občané zemí mimo EU potřebují souhlas Ministerstva spravedlnosti, veřejné správy a digitální transformace, který závisí na dohodě o vzájemnosti s jejich zemí, a zemědělskou půdu na své jméno koupit nemůžou; obvykle ji kupují přes chorvatskou firmu.

Kolik zaplatím v Chorvatsku ke kupní ceně navíc?

U starší nemovitosti zhruba 8 %: 3 % daň z převodu, 3,75 % provize realitky včetně DPH a 1,25 % právník včetně DPH. U novostavby prodávané s DPH se daň z převodu neplatí. Potom se platí roční daň z nemovitostí 0,60–8,00 € za m², pokud v nemovitosti trvale nebydlíte nebo ji dlouhodobě nepronajímáte.

Potřebuju ke koupi nemovitosti v Chorvatsku právníka?

Croatia Property Sales to považuje za nezbytné a právník má být nezávislý, ne zaměstnaný realitkou. Prověří vlastnictví a dokumentaci stavby, připraví předběžnou i kupní smlouvu, může držet peníze v úschově a dohlédne na zápis do pozemkové knihy. Odměna bývá 1 % + DPH, minimálně 1 000 € + DPH.

Dá se nemovitost v Chorvatsku koupit na dálku?

Ano. Notář ověřuje jen podpis prodávajícího, takže kupní smlouvu můžete podepsat v zahraničí a poslat zpátky kurýrem. Když v zahraničí žije prodávající, jeho ověřený podpis obvykle potřebuje apostilu a soudní překlad do chorvatštiny; při ověření v Česku nebo na Slovensku se apostila nevyžaduje.

Kdy dostanu klíče?

Obvykle ve stejný den, kdy obě strany podepíšou kupní smlouvu, zaplatíte celou cenu a prodávající podepíše potvrzení o platbě se souhlasem se zápisem vašeho vlastnictví. Výměr daně z převodu přijde později a předání nezdržuje.

Můžu nemovitost v Chorvatsku pronajímat turistům?

Jako soukromá osoba jen s občanstvím Chorvatska, EHP nebo Švýcarska — Češi a Slováci tedy ano — a s vlastní licencí, protože ta od předchozího vlastníka nepřechází. V bytovém domě potřebujete i souhlas ostatních vlastníků. Vlastníci ze zemí mimo EU můžou pronajímat přes chorvatskou firmu registrovanou pro turistické ubytování nebo přes správcovskou agenturu.

Dostanu koupí nemovitosti v Chorvatsku povolení k pobytu?

Ne. Občané EU si pobyt jen zaregistrují. Vlastníci ze zemí mimo EU můžou požádat o přechodný pobyt až na rok, který se zpravidla neprodlužuje; výjimkou jsou důchodci ze zemí mimo EU starší 60 let, kteří v Chorvatsku vlastní nemovitost.