Jak koupit nemovitost v Chorvatsku

Krátká odpověď: jako občan EU koupíte nemovitost v Chorvatsku za stejných podmínek jako Chorvat, včetně zemědělské půdy. Potřebujete OIB, který je zdarma. Starší nemovitost zatíží daň z převodu 3 % z tržní hodnoty, novostavba od plátce DPH má místo ní 25% DPH v ceně. Než pošlete zálohu, zjistěte, jak je ve smlouvě upravená kapara — ze zákona od koupě neodstoupíte jen tím, že ji necháte propadnout. A vlastníkem se stanete až zápisem do pozemkové knihy.

Chorvatsko je pro české a slovenské kupující nejbližší moře a právně vstřícný trh: od vstupu do EU nepotřebujete žádný souhlas úřadu a poplatky notáře a soudu jsou v řádu desítek eur. Nepříjemná překvapení nečekají na úřadech, ale v nemovitostech samotných — v kamenných domech s řadou dědiců, ve stavbách bez povolení, v pozemcích u moře a v rozdílech mezi katastrem a pozemkovou knihou.

1. Kdo smí koupit

Občané EU a EHP kupují za stejných podmínek jako chorvatští občané a nepotřebují souhlas. Od 1. července 2023 to platí i pro zemědělskou půdu — i u ní platí stejná předkupní práva státu jako pro Chorvaty (kapitola 5).

Kupující ze zemí mimo EU potřebují podle Ministerstva spravedlnosti, veřejné správy a digitální transformace souhlas ministra, který závisí na vzájemnosti s jejich zemí. Zemědělskou půdu na své jméno nabýt nemůžou (zákon o zemědělské půdě, čl. 2). Novela zákona o vlastnictví (NN 52/2025) souhlas pro občany zemí OECD ruší, ale účinná bude až dnem vstupu Chorvatska do OECD.

2. Co si zařídit předem

OIB — osobní identifikační číslo

Bez OIB (osobni identifikacijski broj) koupi nedokončíte — uvádí se ve smlouvě, v podání do pozemkové knihy i u daně. Podle finanční správy ho cizinci přiděluje Porezna uprava právě při nabytí nemovitosti:

• E-mailem: sken žádosti a pasu nebo občanského průkazu EU pošlete na [email protected], uvedete nejbližší finanční úřad a potvrzení si tam vyzvednete osobně. Finanční správa uvádí, že tyto žádosti vyřizuje přednostně do osmi dnů.
• Online: občané EU a EHP můžou požádat přes portál e-Građani s vlastní národní elektronickou identitou.
• Na plnou moc: za vás může požádat zmocněnec s plnou mocí v chorvatštině. Ověřená být nemusí, pokud je zmocněncem notář, advokát, banka nebo daňový poradce.

Přidělení je zdarma.

Kdo musí podepisovat a jak na dálku

Pro zápis do pozemkové knihy musí být úředně ověřený jen podpis prodávajícího (zákon o pozemkových knihách, čl. 57). Vy jako kupující můžete smlouvu podepsat doma a poslat zpět.

Když prodávající ověřuje podpis v zahraničí, potřebuje obvykle apostilu. Neplatí to při ověření na chorvatském velvyslanectví nebo konzulátu a v zemích, se kterými má Chorvatsko dvoustrannou smlouvu — mezi ně patří Česko a Slovensko. Listina v cizím jazyce potřebuje překlad soudního tlumočníka (čl. 114).

Vlastní advokát

Advokát ze zákona povinný není, ale od listopadu 2024 jde podání do pozemkové knihy jen elektronicky přes notáře nebo advokáta a prověrka nemovitosti (kapitoly 4 a 5) je v Chorvatsku podstatná část koupě. Vezměte si advokáta, kterého platíte vy, ne toho, kterého doporučí prodávající.

3. Kolik zaplatíte navíc k ceně

Novostavba, nebo starší nemovitost. DPH místo daně z převodu se týká „nové" budovy, tedy dodané dřív, než se v ní začalo bydlet, nebo do dvou let od prvního nastěhování. Prodává-li starší dům soukromá osoba, platíte 3 %.

Ze které částky se daň počítá. Základem je tržní hodnota. Cenu ze smlouvy finanční úřad přijme, pokud tržní hodnotě odpovídá; když je nižší, stanoví hodnotu úředník podle srovnatelných prodejů v okolí. Koupě „papírově pod cenou" daň nesníží.

Osvobození pro první bydlení neexistuje. Zrušené je od 1. ledna 2017 — pokud o něm čtete, čtete starý text.

Poplatek za pozdní zápis. Soudní poplatky jsou pětinásobné, když se zápis podá později než 60 dnů od chvíle, kdy byly splněné podmínky. Nenechávejte podání ležet.

Provize a nový zákon. Od 7. července 2026 platí zákon o zprostředkování v obchodu s nemovitostmi. Provizi neomezuje, ale:

• nárok na ni vzniká až uzavřením kupní smlouvy (pokud se výslovně nesjedná předběžná smlouva) a zálohu na provizi realitka chtít nesmí,
• od kupujícího, který s ní nepodepsal zprostředkovatelskou smlouvu, provizi chtít nesmí a prohlídku nesmí podmiňovat podpisem takové smlouvy,
• když ji platí obě strany, součet nesmí přesáhnout nejvyšší provizi z jejího ceníku; výhradní smlouva musí být sjednaná výslovně.

4. Jak ověřit, že prodávající je vlastník

Vlastnictví eviduje pozemková kniha (zemljišna knjiga), kterou vedou obecní soudy, a je veřejná. Nahlédnout do ní i do katastrálních map můžete bez registrace na portálu Uređena zemlja. Výtisk z webu ale není úřední listina — úřední výpis vydá soud, notář, advokát nebo portál e-Građani.

Co ve výpisu číst:

• Vlastnický list (list B) — souhlasí zapsaný vlastník s tím, kdo vám prodává? U spoluvlastnictví musí prodat všichni zapsaní.
• List zatížení (list C) — zástavy, věcná břemena, předkupní práva.
• Plomba — znamená, že u nemovitosti čeká nevyřízený návrh na zápis (s datem a číslem spisu). Dokud nevíte, o jaký návrh jde, nepodepisujte.
• Zabilježba — poznámka o právně významné skutečnosti, například že nebylo přiloženo užívací povolení, že běží řízení o hranici pomorsko dobro, nebo že existuje předkupní právo.

Katastr a pozemková kniha si často neodpovídají. Katastr (katastar) popisuje pozemky a stavby, pozemková kniha práva k nim, a z historických důvodů se rozcházejí. Údaje o pozemku se v katastru mění jen geodetickým elaborátem a rozhodnutím katastrálního úřadu; chybný zápis v pozemkové knize se opravuje zvláštním řízením. Nechte si shodu obou evidencí se skutečností ověřit před podpisem — oprava po koupi je vaše starost.

Výpis si nechte vystavit znovu těsně před podpisem.

5. Pět místních pastí

1. Stavba bez povolení. Dům lze zapsat i bez užívacího povolení, ale soud k němu připíše poznámku, že povolení nebylo přiloženo. Legalizace staveb je podle zákona o nezákonně postavených stavbách od 16. května 2026 znovu otevřená (novela NN 48/26, žádosti přes eDozvola), ale jen pro stavby, které jsou vidět na leteckém snímku z 21. června 2011, a ne v pomorsko dobro, v oblastech světového dědictví UNESCO nebo mimo stavební zóny národních a přírodních parků. Kupujete-li nelegalizovanou stavbu, kupujete i řízení s nejistým výsledkem.

2. Pomorsko dobro — pobřeží, které nejde vlastnit. Podle zákona o námořním statku (NN 83/23) je pobřežní pás nejméně 6 metrů od čáry průměrné vyšší vysoké vody mimo právní obchod: vlastnictví k němu nabýt nejde a smlouva, která tvrdí opak, je neplatná. Zápisy vlastnictví k takové půdě provedené před 29. červencem 2023 jsou až na výjimky neplatné. Stavět se nesmí blíž než 5 m od hranice ve stavebních zónách sídel a 25 m v samostatných stavebních zónách. U pozemku u moře hledejte poznámku o řízení o hranici, zkontrolujte rozhodnutí o hranicích zveřejněná ministerstvem a vzdálenost nechte změřit geodetem.

3. Předkupní práva. Tři zákony dávají přednost státu nebo obci:

• Kulturní památky — jednotlivě chráněné stavby a stavby v chráněném celku zapsaném na seznamu světového dědictví UNESCO (například historická jádra Splitu, Trogiru a Dubrovníku). Vlastník je musí nejdřív nabídnout obci, kraji a státu, kteří mají 60 dnů, a prodávající nebo realitka vám musí sdělit, že jde o památku, a ukázat vzdání se předkupního práva (zákon o ochraně kulturních statků, čl. 78–79).
• Národní parky, přísné a zvláštní rezervace (ne přírodní parky) — nabídka státu, kraji a obci, každý má 30 dnů; smlouva uzavřená v rozporu s tím je neplatná (zákon o ochraně přírody, čl. 165–166).
• Zemědělská půda — u větších ploch (na pobřeží od 1 ha) má předkupní právo stát a půdu koupenou od státu nejde deset let dál prodat; smlouvy v rozporu s tím jsou neplatné.

4. Kamenný dům s mnoha dědici. Prodat může jen ten, kdo je zapsaný v pozemkové knize, a u spoluvlastnictví všichni spoluvlastníci. U starých domů na ostrovech bývají zapsaní dávno zemřelí předci a dědicové roztroušení po světě. Dokud nejsou všichni zapsaní a všichni nepodepíšou, koupě neproběhne — ať vám makléř slibuje cokoli.

5. Stavební pozemek, který stavební není. Co se na pozemku smí postavit, určuje územní plán. Jeho výklad pro konkrétní parcelu je lokacijska informacija, kterou vydá obec do 15 dnů (zákon o územním plánování, čl. 37). Realitka má podle nového zákona povinnost účel pozemku podle územních plánů ověřit — chtějte to vidět písemně.

6. Jak obchod probíhá

1. Předběžná smlouva (predugovor). Musí být písemná a obsahovat podstatné náležitosti kupní smlouvy; když ji protistrana nedodrží, můžete uzavření kupní smlouvy vymáhat u soudu do šesti měsíců od sjednaného termínu (zákon o závazkových vztazích, čl. 268).
2. Kapara — pozor, nefunguje jako španělské arras. Podle článku 303 kapara znamená, že smlouva je uzavřená, a pokud se nesjedná jinak, kupující nemůže odstoupit tím, že kaparu nechá prodávajícímu, ani prodávající tím, že vrátí dvojnásobek. Kdo smlouvu nesplní, po tom může druhá strana chtít splnění nebo náhradu škody (čl. 304); přemrštěnou kaparu může soud snížit. Chcete-li mít možnost odstoupit za předem známou částku, musí být ve smlouvě výslovně sjednaná odustatnina (čl. 306).
3. Kontroly před podpisem. Čerstvý výpis z pozemkové knihy, shoda s katastrem, předkupní práva, u pozemku lokacijska informacija. A energetický certifikát: prodávající ho musí mít před prodejem, ukázat ho zájemcům a předat vám, a třída musí být i v inzerátu (zákon o energetické účinnosti budov, účinný od 1. 1. 2026). Výjimku mají mimo jiné obytné budovy užívané méně než čtyři měsíce v roce.
4. Kupní smlouva. Písemná (čl. 377), s podpisem prodávajícího ověřeným notářem a s jeho výslovným souhlasem se zápisem vašeho vlastnictví (clausula intabulandi).
5. Zápis do pozemkové knihy. Od 12. listopadu 2024 jen elektronicky přes notáře nebo advokáta; notář po ověření podpisu návrh podá sám, pokud strana nenamítne. Vlastníkem jste až zápisem, ne podpisem.
6. Daň z převodu. Notář, který ověřil podpis, pošle smlouvu finančnímu úřadu do 30 dnů a to je zároveň vaše daňové přiznání. Úřad vydá rozhodnutí — zákon mu lhůtu nestanoví, takže může přijít i za měsíce. Daň zaplatíte do 15 dnů od doručení; odvolání do 30 dnů placení neodkládá (gov.hr).
7. Přihláška ke komunálnímu poplatku na obci do 15 dnů od podpisu smlouvy (kapitola 8).

7. Peníze

• Měna. Chorvatsko platí eurem od roku 2023. Pro Slováky kurz odpadá, pro Čechy ne — u částky v řádu milionů korun rozhodne kurz o víc než vyjednaná sleva.
• Úschova. Kupní cenu může do splnění podmínek držet notář (javnobilježnički polog, odměna podle hodnoty — u 200 000 € zhruba 740 € bez případné DPH) nebo advokát. Peníze prodávajícímu uvolněte až proti podepsané smlouvě s ověřeným podpisem a souhlasem se zápisem.
• Hotovost ne. Kdo podniká, nesmí přijmout ani zaplatit v hotovosti 10 000 € a víc; realitní kanceláře, notáři i advokáti u prodeje nemovitostí ověřují klienta a původ peněz (zákon proti praní peněz, čl. 55). Připravte si doklady dopředu.
• Hypotéka. Zákon úvěr podle státní příslušnosti neomezuje. Od 1. července 2025 platí pro spotřebitelské úvěry limity Chorvatské národní banky: u bydlení splátky nejvýš 45 % příjmu, úvěr nejvýš 90 % hodnoty nemovitosti a splatnost nejvýš 30 let. Úvěr v jiné měně, než ve které máte příjem, je cizoměnový — s kurzovým rizikem.

8. Po koupi: co platíte každý rok

Daň z nemovitostí upravuje zákon o místních daních (NN 152/24) a podrobnosti uvádí finanční správa; turistický poplatek zákon o turistickém poplatku — slevu i paušál mají jen občané Chorvatska, EHP a Švýcarska.

Pronájem turistům

Soukromě smějí turistům pronajímat jen občané Chorvatska, EHP a Švýcarska (zákon o ubytovacích službách, čl. 30). Rozhodnutí úřadu je osobní a na nového vlastníka nepřechází — musíte si požádat sami. V bytovém domě je od roku 2025 potřeba i souhlas ostatních spoluvlastníků. Daň z příjmu se platí paušálně za lůžko ročně podle kategorie obce, 20 až 300 € (finanční správa), a k tomu paušální turistický poplatek za lůžko. Jako český daňový rezident přiznáváte příjem i doma; Česko má s Chorvatskem smlouvu o zamezení dvojího zdanění, postup si ověřte u daňového poradce.

Až budete prodávat

Zisk z prodeje se daní 24 %, pokud nemovitost prodáte do dvou let od nabytí, nebo když za pět let prodáte víc než tři nemovitosti stejného druhu. Osvobozené je mimo jiné vlastní bydlení (skutečné, ne jen nahlášená adresa), prodej mezi manžely a příbuznými v přímé linii a zděděná nemovitost (zákon o dani z příjmu, čl. 58). Sazba platí od roku 2024, dřív byla 20 %.

9. Pobyt: co koupě nedává

Vlastnictví nemovitosti v Chorvatsku samo o sobě právo pobytu nedává. Občané EU si pobyt jen zaregistrují. Kupující ze zemí mimo EU můžou požádat o přechodný pobyt z jiných důvodů na nejvýš rok, který se zpravidla neprodlužuje; od března 2025 si ho mohou prodloužit důchodci starší 60 let, kteří v Chorvatsku vlastní nemovitost (zákon o cizincích, čl. 57). Do trvalého pobytu se tahle doba nezapočítává.

10. Ať vás nabídka najde i přes AI

Dalmatské pobřeží a ostrovy jsou trh, kde je nabídek víc, než kolik stihnete projít. Čím dál víc lidí proto první výběr nedělá klikáním po portálech, ale dotazem na ChatGPT, Claude nebo Perplexity — „najdi mi kamenný dům na Brači do 400 tisíc eur, do 500 metrů od moře".

Odpověď se ale poskládá jen z toho, k čemu má AI přístup, a většina realitních portálů crawlery blokuje.

AssetLog (assetlog.ai) je otevřená platforma: inzeráty jsou strukturované, robots.txt AI crawlery pouští a přes adresu https://api.assetlog.ai/mcp se dá připojit rovnou jako nástroj do ChatGPT nebo Claude. V Chorvatsku je na něm přes tisíc nemovitostí, nejvíc na Brači, na Hvaru a v okolí Splitu.

Shrnutí

Jako občan EU koupíte v Chorvatsku bez povolení a za úřední poplatky v desítkách eur. Vyřiďte si OIB, vezměte si vlastního advokáta a než pošlete kaparu, nechte si vysvětlit, jak z ní odstoupit — ze zákona to jen jejím propadnutím nejde. Ve výpisu z pozemkové knihy hledejte plombu a poznámky, porovnejte ho s katastrem a u domu se zeptejte na povolení a legalizaci. U moře počítejte s pomorsko dobro, ve starých městech s předkupním právem. A po koupi: daň z nemovitostí, komunální a turistický poplatek každý rok.

Sazby, poplatky a lhůty ověřeny k 17. 9. 2026 u primárních zdrojů uvedených v textu (zakon.hr, Narodne novine, Porezna uprava, Ministerstvo spravedlnosti, veřejné správy a digitální transformace, HNB). Poplatky notářů a soudů, pravidla legalizace i zprostředkování se v letech 2024–2026 několikrát změnily — před podpisem si je nechte potvrdit advokátem. Tento text je informační průvodce, ne právní ani daňové poradenství.

Můžu jako Čech koupit nemovitost v Chorvatsku?

Ano, bez omezení. Občané EU kupují v Chorvatsku za stejných podmínek jako chorvatští občané a nepotřebují souhlas žádného úřadu — od 1. července 2023 to platí i pro zemědělskou půdu. Souhlas ministerstva a vzájemnost řeší jen kupující ze zemí mimo EU. Potřebujete ale chorvatské osobní identifikační číslo OIB.

Kolik zaplatím v Chorvatsku k ceně navíc?

U starší nemovitosti daň z převodu 3 % z tržní hodnoty. Novostavba od plátce DPH má v ceně 25% DPH a daň z převodu se u ní neplatí. Notář a pozemková kniha jsou desítky eur: ověření podpisu prodávajícího stojí 6 €, soudní poplatky za elektronicky podaný zápis kolem 20 €. Největší další položky jsou provize realitky, kterou zákon neomezuje, a váš advokát.

Co je OIB a jak ho získám?

OIB je chorvatské osobní identifikační číslo a bez něj koupi nedokončíte. Pro cizince ho zdarma přiděluje finanční správa (Porezna uprava): pošlete e-mailem sken formuláře a pasu nebo občanského průkazu, uvedete finanční úřad a potvrzení si tam vyzvednete, podle finanční správy do osmi dnů. Občané EU můžou požádat i online přes e-Građani s vlastní národní elektronickou identitou, případně to za ně na plnou moc vyřídí advokát.

Můžu od koupě odstoupit, když nechám propadnout zálohu?

Ze zákona ne. Chorvatská kapara podle článku 303 zákona o závazkových vztazích znamená, že smlouva je uzavřená, a pokud se nesjedná jinak, kupující nemůže odstoupit tím, že kaparu nechá prodávajícímu, ani prodávající tím, že vrátí dvojnásobek. Kdo smlouvu nesplní, tomu může druhá strana vymáhat splnění nebo náhradu škody. Možnost odstoupit za předem danou částku musí být ve smlouvě výslovně sjednaná jako odustatnina.

Musím kvůli podpisu do Chorvatska jet?

Nemusíte. Pro zápis do pozemkové knihy musí být úředně ověřený jen podpis prodávajícího, takže kupující může smlouvu podepsat doma a poslat ji zpět. Když podpis ověřuje prodávající v Česku nebo na Slovensku, apostila není potřeba díky dvoustranné smlouvě; listina v cizím jazyce ale potřebuje překlad soudního tlumočníka. OIB i podání do pozemkové knihy za vás na plnou moc vyřídí advokát.

Můžu nemovitost v Chorvatsku pronajímat turistům?

Jako občan EU ano. Soukromě smějí turistům pronajímat jen občané Chorvatska, EHP a Švýcarska, a to s vlastním rozhodnutím úřadu — licence na nového vlastníka nepřechází. V bytovém domě je od roku 2025 potřeba i souhlas ostatních spoluvlastníků. Daň z příjmu se platí paušálně za lůžko ročně, podle kategorie obce 20 až 300 €.

Jaké daně a poplatky platím v Chorvatsku každý rok?

Od roku 2025 daň z nemovitostí 0,60 až 8,00 € za metr čtvereční užitné plochy podle obce — rekreační nemovitosti ji platí, trvalé bydlení je osvobozené. K tomu komunální poplatek obci a turistický poplatek: vlastník rekreační nemovitosti a jeho rodina ho platí buď za noci od 15. června do 15. září se slevou 70 %, nebo ročním paušálem do 15. července, který stanoví kraj.