Koupě nemovitosti v Chorvatsku krok za krokem

Proč: Bydlení, dovolená a výnos vedou ke třem různým nemovitostem. Bez rozhodnutí budete porovnávat neporovnatelné.

Jak: Napište si jednu větu: „Kupuju kvůli ___ a budu tam ___ týdnů v roce.“ Pokud kvůli výnosu, spočítejte ho po odečtení správy, daní a prázdných měsíců, ne z inzerované sazby za noc.

Proč: Vedlejší náklady bývají 8–15 % ceny. Kdo je nezapočítá, dojdou mu peníze v nejhorší možné chvíli — mezi zálohou a podpisem.

Jak: Cena + daň nebo DPH + notář a katastr + právník + překlady a odhad + rezerva na vybavení. Až tohle číslo je váš rozpočet.

Proč: Starší nemovitost zatíží daň z převodu 3 % z tržní hodnoty. „Nová" budova od plátce DPH — prodaná dřív, než se v ní začalo bydlet, nebo do dvou let od prvního nastěhování — má v ceně 25% DPH a daň z převodu se neplatí.

Jak: Základem daně je tržní hodnota: cenu ze smlouvy úřad přijme, když jí odpovídá, jinak ji stanoví podle srovnatelných prodejů. Osvobození pro první bydlení je zrušené od roku 2017.

Proč: Občané EU a EHP nepotřebují souhlas úřadu a od 1. července 2023 smějí na své jméno kupovat i zemědělskou půdu. Kupující ze zemí mimo EU potřebují souhlas ministerstva podmíněný vzájemností a zemědělskou půdu na své jméno koupit nemůžou.

Jak: Pro Čecha a Slováka tu žádná překážka není. Předkupní práva státu a obcí ale platí pro všechny kupující stejně — viz položka o zátěžích.

Proč: Nákup v cizině trvá měsíce a většinu zdržení neovlivníte. Kdo si koupí letenky podle slibu makléře, kupuje pod tlakem.

Jak: Rozpočítejte si: daňové číslo, prověrka právníkem, čekání na případné povolení, termín u notáře, zápis. Přičtěte měsíc rezervy.

Proč: Občan EU si pobyt jen zaregistruje. Kupující ze zemí mimo EU můžou požádat o přechodný pobyt nejvýš na rok, který se zpravidla neprodlužuje; výjimkou jsou od března 2025 důchodci starší 60 let, kteří v Chorvatsku vlastní nemovitost.

Jak: Kdo vám v Chorvatsku slibuje pobyt nebo občanství za nákup, slibuje něco, co zákon nezná. Do trvalého pobytu se přechodný pobyt z jiných důvodů nezapočítává.

Proč: Prodávající bere vážně toho, kdo umí doložit peníze. A hypotéka pro nerezidenta má jiné podmínky než doma.

Jak: Buď doklad o prostředcích, nebo předschválení od banky. U hypotéky pro cizince počítejte s vyšší akontací a s tím, že banka bude chtít vlastní odhad.

Proč: Banka i notář se na to ptají povinně. Bez podkladů se transakce zastaví přesně ve chvíli, kdy má proběhnout.

Jak: Výpisy, kupní smlouvy, daňová přiznání, darovací smlouva. Připravte to předem a v překladu, ne až na výzvu.

Tenhle papír schválně nesbíráme: nese osobní údaje obou stran nebo rodné číslo. Stačí odškrtnout a připsat poznámku.

Proč: U částky v řádu milionů korun rozhodne kurz o víc než vyjednaná sleva. A kurz banky bývá výrazně horší než tržní.

Jak: Porovnejte kurz banky se směnárnou pro velké objemy. Rozmyslete si, jestli měnit najednou, nebo po částech. Nenechávejte to na den podpisu.

Proč: Nemovitost se předává prázdná a často ne v tom stavu, v jakém byla na fotkách. Bez rezervy budete bydlet ve výhodné koupi bez postele.

Jak: Vybavení, drobné opravy, první roční poplatky, cesta na předání. U starší nemovitosti si nechte víc — u novostavby stačí míň, ale kuchyň nebývá součástí.

Proč: Bez osobního identifikačního čísla OIB koupi nedokončíte — uvádí se ve smlouvě, v podání do pozemkové knihy i u daně. Cizincům ho přiděluje finanční správa (Porezna uprava) zdarma.

Jak: Sken žádosti a pasu nebo občanského průkazu EU pošlete na [email protected] s uvedením finančního úřadu a potvrzení si tam vyzvednete — podle finanční správy do osmi dnů. Občané EU můžou požádat online přes e-Građani s národní elektronickou identitou, nebo to na plnou moc vyřídí advokát.

Tenhle papír schválně nesbíráme: nese osobní údaje obou stran nebo rodné číslo. Stačí odškrtnout a připsat poznámku.

Proč: Přes něj jdou zálohy, inkasa za energie, daně i poplatky správce. Bez něj se platí složitěji a dráž.

Jak: Zeptejte se, jestli je účet podmínkou převodu, nebo jen praktická věc. Na založení počítejte s osobní návštěvou a doklady o původu prostředků.

Proč: Pro zápis do pozemkové knihy stačí úředně ověřený podpis prodávajícího (zákon o pozemkových knihách, čl. 57). Kupující může smlouvu podepsat doma a poslat zpět.

Jak: Když prodávající ověřuje podpis v Česku nebo na Slovensku, apostila díky dvoustranné smlouvě potřeba není; listina v cizím jazyce ale potřebuje překlad soudního tlumočníka. Plná moc pro chorvatského advokáta, který za vás podá žádost o OIB i návrh na zápis, se vyplatí.

Tenhle papír schválně nesbíráme: nese osobní údaje obou stran nebo rodné číslo. Stačí odškrtnout a připsat poznámku.

Proč: Právník, kterého vám nabídne prodávající, developer nebo makléř, hájí jejich zájem. To není podezření, to je jeho práce.

Jak: Vyberte si nezávislého advokáta s licencí v dané zemi, který mluví jazykem, kterému rozumíte, a platíte ho vy. Je to nejlépe utracená položka celého rozpočtu.

Proč: S dvaceti nemovitostmi se nedá rozhodnout. Se třemi ano.

Jak: Vyberte tři až pět a u každé si napište, co je na ní horší než na ostatních. Když to nedokážete napsat, ještě ji neznáte.

Proč: Přímořské letovisko v srpnu a v lednu jsou dvě různá místa. Jedno má obchody a lékaře, druhé zavřené okenice.

Jak: Zjistěte, co v místě funguje celoročně: obchod, lékař, doprava, internet. Zeptejte se, kolik bytů v domě je obydlených celý rok.

Proč: Vlhkost, hluk, výhled do zdi a stav společných částí se večer a ve spěchu nepoznají.

Jak: Jděte za denního světla, ideálně dvakrát a v jinou denní dobu. Otevřete okna, pusťte vodu, zkontrolujte rohy a stropy. Fotografujte si vady.

Proč: Opravu střechy nebo výtahu zaplatí vlastníci společně a přijde krátce po vaší koupi.

Jak: Střecha, fasáda, výtah, rozvody, bazén a jeho technologie. Zeptejte se, jaké opravy společenství plánuje a jestli se na ně skládá.

Proč: U dovolenkové nemovitosti se platí celý rok a bydlí se pár týdnů. Tohle číslo rozhoduje víc než cena.

Jak: Poplatky společenství, obecní daň, odpad, voda a elektřina i při nepoužívání, pojištění, správa. Sečtěte a vydělte počtem týdnů, které tam strávíte.

Proč: Vlastnictví eviduje pozemková kniha (zemljišna knjiga) u obecních soudů a je veřejná. Nahlédnout do ní i do katastrálních map jde bez registrace na portálu Uređena zemlja.

Jak: Porovnejte vlastnický list (list B) s tím, kdo vám prodává — u spoluvlastnictví musí prodat všichni zapsaní. Výtisk z webu není úřední listina; úřední výpis vydá soud, notář, advokát nebo e-Građani. Nechte si ho vystavit znovu těsně před podpisem a porovnejte ho s katastrem, protože se z historických důvodů často rozcházejí.

Tenhle papír schválně nesbíráme: nese osobní údaje obou stran nebo rodné číslo. Stačí odškrtnout a připsat poznámku.

Proč: Plomba ve výpisu znamená, že u nemovitosti čeká nevyřízený návrh na zápis. Poznámka (zabilježba) upozorňuje například na chybějící užívací povolení nebo předkupní právo. A u kulturních památek v chráněných celcích UNESCO a v národních parcích mají přednost obec, kraj a stát.

Jak: Dokud nevíte, co plomba znamená, nepodepisujte. U památky vám prodávající nebo realitka musí ukázat, že se stát, kraj i obec předkupního práva vzdali; v národním parku je smlouva bez nabídky státu, kraji a obci neplatná. U větších zemědělských ploch má předkupní právo stát.

Proč: Dům lze zapsat i bez užívacího povolení, soud k němu jen připíše poznámku. Legalizace je od 16. května 2026 znovu otevřená, ale jen pro stavby viditelné na leteckém snímku z 21. června 2011. Pobřežní pás nejméně 6 metrů od moře (pomorsko dobro) vlastnit nejde vůbec.

Jak: Chtějte stavební a užívací povolení, nebo rozhodnutí o legalizaci. U pozemku u moře hledejte poznámku o řízení o hranici a vzdálenost nechte změřit geodetem; u stavebního pozemku si nechte od obce vydat lokacijskou informaci o tom, co se na něm smí stavět. A chtějte energetický certifikát — prodávající ho musí předat.

Proč: Nedoplatky vůči společenství vlastníků často přecházejí na nového majitele. Zaplatíte cizí dluh a nedozvíte se to předem.

Jak: Potvrzení správce nebo společenství, že na jednotce nevázne dluh. Plus doklad o zaplacené obecní dani a vyúčtování energií.

Tenhle papír schválně nesbíráme: nese osobní údaje obou stran nebo rodné číslo. Stačí odškrtnout a připsat poznámku.

Proč: Cizinec bez znalosti místního trhu je nejsnazší cíl pro předraženou nabídku. V některých zemích je odhad pro cizince rovnou povinný.

Jak: Objednejte si odhadce, kterého platíte vy. Když je odhad povinný ze zákona, PŘEČTĚTE si ho — je to jediné nezávislé číslo v celém obchodu.

Proč: U rozestavěné nemovitosti nekupujete byt, ale slib. Hodnota toho slibu se rovná tomu, kdo ho dal.

Jak: Kolik projektů dokončil a s jakým zpožděním. Je projekt registrovaný u regulátora? Jdou peníze na vázaný účet, nebo přímo firmě? Na tohle chtějte papír.

Proč: Nabídka podložená zjištěnými vadami a srovnáním se přijímá líp než pokus o slevu „protože platím hotově“.

Jak: Použijte, co jste zjistili ve fázi 4: chybějící kolaudaci, plánovanou opravu domu, srovnatelné nemovitosti. A mějte spočítanou hranici, přes kterou nejdete.

Proč: Tady poprvé posíláte peníze. Rezervační smlouva bývá krátká a vypadá neškodně — a přitom rozhoduje o tom, jestli o zálohu přijdete.

Jak: Musí být jasné: kdo je prodávající, co přesně kupujete, za kolik, do kdy a co se stane, když jedna strana odstoupí. Podpis až po čtení právníkem.

Tenhle papír schválně nesbíráme: nese osobní údaje obou stran nebo rodné číslo. Stačí odškrtnout a připsat poznámku.

Proč: Podle článku 303 zákona o závazkových vztazích kapara znamená, že smlouva je uzavřená. Pokud se nesjedná jinak, kupující nemůže odstoupit tím, že kaparu nechá prodávajícímu, a prodávající ne tím, že vrátí dvojnásobek. Kdo smlouvu nesplní, po tom může druhá strana chtít splnění nebo náhradu škody.

Jak: Chcete-li mít možnost odstoupit za předem známou částku, musí být ve smlouvě výslovně sjednaná odustatnina (čl. 306). Předběžná smlouva musí být písemná a s podstatnými náležitostmi kupní smlouvy — pak se uzavření kupní smlouvy dá vymáhat u soudu.

Proč: Smlouvu připravuje protistrana a je psaná v její prospěch. To není podvod, to je normální — proto potřebujete svého člověka.

Jak: Nechte si ji vyložit větu po větě, ideálně s překladem. Zvlášť si nechte vysvětlit: co se stane při zpoždění, kdo platí co a jak se řeší vady.

Tenhle papír schválně nesbíráme: nese osobní údaje obou stran nebo rodné číslo. Stačí odškrtnout a připsat poznámku.

Proč: Smlouva má chránit i vás. Podmínka znamená, že když něco nevyjde, peníze se vrací — místo aby se řešil spor.

Jak: Typicky: schválení hypotéky, vydání povolení, výmaz zástavy, doložení kolaudace. Ke každé napište lhůtu a následek, když se nesplní.

Proč: Zpoždění výstavby je pravidlo, ne výjimka. Bez sankce ve smlouvě je termín jen přání.

Jak: Termín dokončení, sankce za zpoždění, právo odstoupit po určité době, kdo platí co při změně projektu, a jak se přebírá. Splátky vázané na postup stavby, ne na kalendář.

Proč: Kdo podniká, nesmí v hotovosti přijmout ani zaplatit 10 000 € a víc a realitky, notáři i advokáti u prodeje nemovitostí ověřují klienta a původ peněz.

Jak: Cenu může do splnění podmínek držet notář (u 200 000 € odměna zhruba 740 € bez případné DPH) nebo advokát. Peníze uvolněte až proti smlouvě s ověřeným podpisem prodávajícího a jeho souhlasem se zápisem. Číslo účtu si ověřte jiným kanálem než e-mailem.

Proč: Když není, může zákon uložit KUPUJÍCÍMU srazit část ceny a odvést ji finanční správě. Kdo to neudělá, ručí za to — a někdy ručí i ta nemovitost.

Jak: Zeptejte se výslovně a nechte si to potvrdit písemně. Pak si u právníka ověřte, jaká povinnost z toho pro vás plyne.

Proč: Notář, který ověřil podpis, pošle smlouvu finančnímu úřadu do 30 dnů a to je zároveň vaše přiznání. Úřad pak vydá rozhodnutí o dani — zákon mu lhůtu nestanoví, takže může přijít i za měsíce.

Jak: Daň zaplaťte do 15 dnů od doručení rozhodnutí. Odvolání do 30 dnů jde k ministerstvu financí, ale placení neodkládá. Když podpis notář neověřoval, musíte koupi nahlásit sami do 30 dnů.

Proč: Od 12. listopadu 2024 jde návrh na zápis do pozemkové knihy podat jen elektronicky přes notáře nebo advokáta. Notář ho po ověření podpisu podá sám, pokud strana nenamítne.

Jak: Soudní poplatky jsou 10 € za návrh a 30 € za rozhodnutí, u elektronického podání poloviční. Když návrh podáte později než 60 dnů od splnění podmínek, jsou pětinásobné. Nechte si doložit, že zápis proběhl.

Tenhle papír schválně nesbíráme: nese osobní údaje obou stran nebo rodné číslo. Stačí odškrtnout a připsat poznámku.

Proč: Dokud jsou na prodávajícího, platíte jeho zálohy a řešíte jeho nedoplatky.

Jak: Elektřina, voda, plyn, internet, odpad. Sepište stavy měřidel při předání a mějte je podepsané oběma stranami.

Proč: Mezi předáním a sjednáním pojistky je nemovitost vaše a nepojištěná. Někde je navíc určité pojištění povinné ze zákona.

Jak: Pojištění budovy a domácnosti, u přímořských a seizmických oblastí ověřte, co je a co není kryté. Zkontrolujte, co pokrývá pojistka společenství.

Proč: Od roku 2025 se platí daň z nemovitostí 0,60–8,00 € za m² užitné plochy ročně podle obce; rekreační nemovitost osvobozená není. K tomu komunální poplatek obci a turistický poplatek za pobyt ve vlastní rekreační nemovitosti.

Jak: Ke komunálnímu poplatku se přihlaste na obci do 15 dnů od podpisu smlouvy. Turistický poplatek platíte za noci od 15. června do 15. září se slevou 70 %, nebo ročním paušálem do 15. července (první a druhý člen rodiny 7,96–33,18 €, výši určuje kraj). Až budete prodávat: do dvou let od koupě se zisk daní 24 %.

Proč: Soukromě smějí turistům pronajímat jen občané Chorvatska, EHP a Švýcarska. Rozhodnutí úřadu je osobní a na nového vlastníka nepřechází.

Jak: Požádejte si o vlastní. V bytovém domě je od roku 2025 potřeba i souhlas ostatních spoluvlastníků. Daň z příjmu se platí paušálně za lůžko ročně, podle kategorie obce 20–300 €, a k tomu paušální turistický poplatek. Příjem přiznáváte i v Česku — postup si ověřte u daňového poradce.

Proč: K těmhle papírům se budete vracet roky — při opravě, při dědictví a hlavně při prodeji.

Jak: Kupní smlouva, doklad o zaplacené dani, potvrzení o zápisu, předávací protokol, plná moc, odhad, komunikace. Uložte digitálně i na papíře.