Immobilienkauf in Kroatien: Ablauf, Kosten und Fallstricke

Kurz zusammengefasst: Als EU-Bürger kaufst du eine Immobilie in Kroatien zu denselben Bedingungen wie ein kroatischer Staatsbürger, das gilt auch für landwirtschaftliche Flächen. Du brauchst eine OIB, die kostenlos ist. Bei einer Bestandsimmobilie fällt eine Grunderwerbsteuer von 3 % des Marktwerts an, bei einem Neubau eines umsatzsteuerpflichtigen Verkäufers sind stattdessen 25 % Mehrwertsteuer im Preis enthalten. Bevor du eine Anzahlung überweist, klär, wie die Kapara im Vertrag geregelt ist — gesetzlich kannst du vom Kauf nicht einfach zurücktreten, indem du sie verfallen lässt. Und Eigentümer wirst du erst mit der Eintragung ins Grundbuch.

Kroatien ist für viele mitteleuropäische Käufer das nächstgelegene Meer und ein rechtlich unkomplizierter Markt: Seit dem EU-Beitritt brauchst du keine behördliche Genehmigung, und Notar- und Gerichtsgebühren bewegen sich im Bereich von einigen Dutzend Euro. Unangenehme Überraschungen erwarten dich nicht bei den Behörden, sondern bei den Immobilien selbst — bei alten Steinhäusern mit zahlreichen Erben, bei Bauten ohne Baugenehmigung, bei Grundstücken am Meer und bei Abweichungen zwischen Kataster und Grundbuch.

1. Wer darf kaufen

Bürger aus der EU und dem EWR kaufen zu denselben Bedingungen wie kroatische Staatsbürger und brauchen keine Genehmigung. Seit dem 1. Juli 2023 gilt das auch für landwirtschaftliche Flächen — auch hier gelten dieselben Vorkaufsrechte des Staates wie für Kroaten (Kapitel 5).

Käufer aus Nicht-EU-Ländern brauchen laut Ministerium für Justiz, öffentliche Verwaltung und digitale Transformation die Zustimmung des Ministers, die von der Gegenseitigkeit mit ihrem Land abhängt. Landwirtschaftliche Flächen können sie nicht auf ihren eigenen Namen erwerben (Gesetz über landwirtschaftliche Flächen, Art. 2). Eine Novelle des Eigentumsgesetzes (NN 52/2025) hebt die Zustimmungspflicht für Bürger aus OECD-Staaten auf, tritt aber erst mit dem Beitritt Kroatiens zur OECD in Kraft.

2. Was du vorher erledigen musst

OIB — die persönliche Identifikationsnummer

Ohne OIB (osobni identifikacijski broj) kannst du den Kauf nicht abschließen — sie steht im Vertrag, im Antrag auf Grundbucheintragung und bei der Steuer. Laut Finanzverwaltung vergibt die Porezna uprava sie Ausländern genau im Zusammenhang mit dem Immobilienerwerb:

• Per E-Mail: Du schickst einen Scan des Antrags und deines Passes oder EU-Personalausweises an [email protected], gibst das nächstgelegene Finanzamt an und holst die Bestätigung dort persönlich ab. Die Finanzverwaltung gibt an, solche Anträge vorrangig innerhalb von acht Tagen zu bearbeiten.
• Online: Bürger aus der EU und dem EWR können über das Portal e-Građani mit ihrer eigenen nationalen elektronischen Identität einen Antrag stellen.
• Per Vollmacht: Ein Bevollmächtigter kann mit einer Vollmacht in kroatischer Sprache für dich den Antrag stellen. Sie muss nicht notariell beglaubigt sein, wenn der Bevollmächtigte ein Notar, Rechtsanwalt, eine Bank oder ein Steuerberater ist.

Die Vergabe ist kostenlos.

Wer unterschreiben muss und wie das aus der Ferne geht

Für die Eintragung ins Grundbuch muss nur die Unterschrift des Verkäufers notariell beglaubigt sein (Grundbuchgesetz, Art. 57). Du als Käufer kannst den Vertrag zu Hause unterschreiben und zurückschicken.

Lässt der Verkäufer seine Unterschrift im Ausland beglaubigen, braucht er dafür in der Regel eine Apostille. Das gilt nicht bei einer Beglaubigung an der kroatischen Botschaft oder einem Konsulat sowie in Ländern, mit denen Kroatien ein zweiseitiges Abkommen hat — prüfe das für dein Land konkret. Eine Urkunde in einer fremden Sprache braucht eine Übersetzung durch einen Gerichtsdolmetscher (Art. 114).

Ein eigener Anwalt

Ein Anwalt ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, aber seit November 2024 läuft die Eintragung ins Grundbuch nur noch elektronisch über einen Notar oder Rechtsanwalt, und die Prüfung der Immobilie (Kapitel 4 und 5) ist in Kroatien ein wesentlicher Teil des Kaufs. Nimm dir einen Anwalt, den du selbst bezahlst — nicht den, den der Verkäufer empfiehlt.

3. Was du zusätzlich zum Kaufpreis zahlst

Neubau oder Bestandsimmobilie. Mehrwertsteuer statt Grunderwerbsteuer gilt für ein „neues“ Gebäude, also eines, das geliefert wird, bevor jemand darin gewohnt hat, oder innerhalb von zwei Jahren nach dem ersten Einzug. Verkauft eine Privatperson ein bestehendes Haus, zahlst du 3 %.

Von welchem Betrag die Steuer berechnet wird. Bemessungsgrundlage ist der Marktwert. Den im Vertrag angegebenen Preis akzeptiert das Finanzamt, wenn er dem Marktwert entspricht; ist er niedriger, ermittelt der Beamte den Wert anhand vergleichbarer Verkäufe in der Umgebung. Ein Kauf „auf dem Papier unter Wert“ senkt die Steuer nicht.

Eine Befreiung für den ersten Wohnsitz gibt es nicht. Sie wurde am 1. Januar 2017 abgeschafft — wenn du darüber liest, liest du einen veralteten Text.

Gebühr für eine verspätete Eintragung. Die Gerichtsgebühren sind fünfmal so hoch, wenn die Eintragung später als 60 Tage nach Erfüllung der Voraussetzungen eingereicht wird. Lass den Antrag nicht liegen.

Provision und das neue Gesetz. Seit 7. Juli 2026 gilt das Gesetz über die Vermittlung im Immobilienhandel. Es begrenzt die Provision nicht, aber:

• der Anspruch darauf entsteht erst mit Abschluss des Kaufvertrags (sofern nicht ausdrücklich ein Vorvertrag vereinbart wird), und der Makler darf keine Anzahlung auf die Provision verlangen,
• von einem Käufer, der keinen Vermittlungsvertrag mit ihm unterschrieben hat, darf er keine Provision verlangen und die Besichtigung nicht von der Unterschrift eines solchen Vertrags abhängig machen,
• zahlen beide Seiten, darf die Summe die höchste Provision aus seiner Preisliste nicht übersteigen; ein Alleinvermittlungsauftrag muss ausdrücklich vereinbart werden.

4. Wie du prüfst, dass der Verkäufer tatsächlich Eigentümer ist

Das Eigentum wird im Grundbuch (zemljišna knjiga) erfasst, das von den Gemeindegerichten geführt wird und öffentlich einsehbar ist. Einsehen kannst du es samt den Katasterkarten ohne Registrierung auf dem Portal Uređena zemlja. Ein Ausdruck von der Webseite ist aber keine amtliche Urkunde — einen amtlichen Auszug stellt das Gericht, ein Notar, ein Rechtsanwalt oder das Portal e-Građani aus.

Worauf du im Auszug achten solltest:

• Eigentumsblatt (Blatt B) — stimmt der eingetragene Eigentümer mit der Person überein, die an dich verkauft? Bei Miteigentum müssen alle Eingetragenen verkaufen.
• Lastenblatt (Blatt C) — Hypotheken, Dienstbarkeiten, Vorkaufsrechte.
• Plomba (Vormerkungssperre) — bedeutet, dass zur Immobilie ein noch nicht bearbeiteter Eintragungsantrag anhängig ist (mit Datum und Aktenzeichen). Solange du nicht weißt, um welchen Antrag es geht, unterschreib nicht.
• Zabilježba (Vormerkung) — ein Hinweis auf einen rechtlich bedeutsamen Umstand, zum Beispiel dass keine Nutzungsgenehmigung beigefügt wurde, dass ein Verfahren zur Grenze des Pomorsko dobro läuft oder dass ein Vorkaufsrecht besteht.

Kataster und Grundbuch stimmen oft nicht überein. Das Kataster (katastar) beschreibt Grundstücke und Gebäude, das Grundbuch die Rechte daran, und aus historischen Gründen weichen sie voneinander ab. Angaben zum Grundstück ändern sich im Kataster nur durch ein geodätisches Gutachten und einen Beschluss der Katasterbehörde; ein fehlerhafter Grundbucheintrag wird in einem eigenen Verfahren korrigiert. Lass die Übereinstimmung beider Register mit der Realität vor der Unterschrift prüfen — eine Korrektur nach dem Kauf ist dann dein Problem.

Lass dir den Auszug unmittelbar vor der Unterschrift noch einmal neu ausstellen.

5. Fünf typische Fallstricke vor Ort

1. Bauwerk ohne Baugenehmigung. Ein Haus lässt sich auch ohne Nutzungsgenehmigung ins Grundbuch eintragen, aber das Gericht vermerkt dazu, dass die Genehmigung nicht vorgelegt wurde. Die Legalisierung von Bauten ist laut Gesetz über illegal errichtete Gebäude seit 16. Mai 2026 wieder möglich (Novelle NN 48/26, Anträge über eDozvola), aber nur für Bauten, die auf der Luftaufnahme vom 21. Juni 2011 sichtbar sind, und nicht für solche im Pomorsko dobro, in UNESCO-Welterbegebieten oder außerhalb der Baugebiete von National- und Naturparks. Kaufst du ein nicht legalisiertes Gebäude, kaufst du auch ein Verfahren mit ungewissem Ausgang.

2. Pomorsko dobro — die Küste, die niemandem gehören kann. Laut Gesetz über das Meeresgut (NN 83/23) ist der Küstenstreifen von mindestens 6 Metern ab der Linie des durchschnittlichen höheren Hochwassers vom Rechtsverkehr ausgenommen: Eigentum daran lässt sich nicht erwerben, und ein Vertrag, der das Gegenteil behauptet, ist ungültig. Eigentumseintragungen für solche Flächen, die vor dem 29. Juli 2023 vorgenommen wurden, sind bis auf Ausnahmen ungültig. Gebaut werden darf nicht näher als 5 m an der Grenze in den Baugebieten von Siedlungen und 25 m in eigenständigen Baugebieten. Achte bei einem Grundstück am Meer auf einen Vermerk zum Grenzfeststellungsverfahren, prüfe die vom Ministerium veröffentlichten Grenzentscheidungen und lass den Abstand von einem Geodäten nachmessen.

3. Vorkaufsrechte. Drei Gesetze geben dem Staat oder der Gemeinde den Vorrang:

• Kulturdenkmäler — einzeln geschützte Bauten und Bauten in einem geschützten Gesamtkomplex, der auf der UNESCO-Welterbeliste steht (zum Beispiel die historischen Altstädte von Split, Trogir und Dubrovnik). Der Eigentümer muss sie zuerst der Gemeinde, dem Bezirk und dem Staat anbieten, die 60 Tage Zeit haben; der Verkäufer oder Makler muss dir mitteilen, dass es sich um ein Denkmal handelt, und den Verzicht auf das Vorkaufsrecht vorlegen (Gesetz zum Schutz von Kulturgütern, Art. 78–79).
• Nationalparks, strenge und besondere Naturschutzgebiete (nicht Naturparks) — das Angebot geht an Staat, Bezirk und Gemeinde, jeder hat 30 Tage Zeit; ein Vertrag, der dem widerspricht, ist ungültig (Naturschutzgesetz, Art. 165–166).
• Landwirtschaftliche Flächen — bei größeren Flächen (an der Küste ab 1 ha) hat der Staat ein Vorkaufsrecht, und eine vom Staat gekaufte Fläche darf zehn Jahre lang nicht weiterverkauft werden; Verträge, die dem widersprechen, sind ungültig.

4. Steinhaus mit vielen Erben. Verkaufen kann nur, wer im Grundbuch eingetragen ist, und bei Miteigentum müssen alle Miteigentümer zustimmen. Bei alten Häusern auf den Inseln sind oft längst verstorbene Vorfahren eingetragen, und die Erben sind über die ganze Welt verteilt. Solange nicht alle eingetragen sind und alle unterschrieben haben, kommt der Kauf nicht zustande — egal, was der Makler dir verspricht.

5. Bauland, das keines ist. Was auf einem Grundstück gebaut werden darf, legt der Flächennutzungsplan fest. Seine Auslegung für eine konkrete Parzelle heißt lokacijska informacija, die die Gemeinde innerhalb von 15 Tagen ausstellt (Raumordnungsgesetz, Art. 37). Der Makler ist nach dem neuen Gesetz verpflichtet, die Nutzung des Grundstücks anhand der Flächennutzungspläne zu prüfen — verlang, das schriftlich zu sehen.

6. So läuft der Kaufprozess ab

1. Vorvertrag (predugovor). Er muss schriftlich sein und die wesentlichen Bestandteile des Kaufvertrags enthalten; hält die Gegenseite sich nicht daran, kannst du den Abschluss des Kaufvertrags innerhalb von sechs Monaten nach dem vereinbarten Termin gerichtlich einklagen (Gesetz über Schuldverhältnisse, Art. 268).
2. Kapara — Achtung, funktioniert anders als die spanische Arras. Nach Artikel 303 bedeutet die Kapara, dass der Vertrag geschlossen ist, und sofern nichts anderes vereinbart wird, kann der Käufer nicht zurücktreten, indem er die Kapara dem Verkäufer überlässt, und der Verkäufer nicht, indem er das Doppelte zurückzahlt. Wer den Vertrag nicht erfüllt, dem gegenüber kann die andere Seite Erfüllung oder Schadenersatz verlangen (Art. 304); eine überhöhte Kapara kann das Gericht herabsetzen. Willst du dir die Möglichkeit offenhalten, für einen von vornherein feststehenden Betrag zurückzutreten, muss im Vertrag ausdrücklich eine odustatnina (Rücktrittsentschädigung) vereinbart werden (Art. 306).
3. Prüfungen vor der Unterschrift. Ein aktueller Grundbuchauszug, die Übereinstimmung mit dem Kataster, Vorkaufsrechte, bei einem Grundstück die lokacijska informacija. Und der Energieausweis: Der Verkäufer muss ihn schon vor dem Verkauf haben, Interessenten zeigen und dir übergeben, und die Energieeffizienzklasse muss auch im Inserat stehen (Gesetz über die Energieeffizienz von Gebäuden, in Kraft seit 1.1.2026). Eine Ausnahme gilt unter anderem für Wohngebäude, die weniger als vier Monate im Jahr genutzt werden.
4. Kaufvertrag. Schriftlich (Art. 377), mit notariell beglaubigter Unterschrift des Verkäufers und seiner ausdrücklichen Zustimmung zur Eintragung deines Eigentums (clausula intabulandi).
5. Eintragung ins Grundbuch. Seit 12. November 2024 nur noch elektronisch über einen Notar oder Rechtsanwalt; der Notar reicht den Antrag nach der Beglaubigung der Unterschrift selbst ein, sofern keine Partei widerspricht. Eigentümer wirst du erst mit der Eintragung, nicht mit der Unterschrift.
6. Grunderwerbsteuer. Der Notar, der die Unterschrift beglaubigt hat, schickt den Vertrag innerhalb von 30 Tagen an das Finanzamt, und das gilt zugleich als deine Steuererklärung. Das Finanzamt erlässt einen Bescheid — das Gesetz setzt dafür keine Frist, sodass er auch erst nach Monaten kommen kann. Die Steuer zahlst du innerhalb von 15 Tagen nach Zustellung; ein Einspruch innerhalb von 30 Tagen schiebt die Zahlung nicht auf (gov.hr).
7. Anmeldung zur Kommunalabgabe bei der Gemeinde innerhalb von 15 Tagen nach Unterschrift des Vertrags (Kapitel 8).

7. Geld

• Währung. In Kroatien wird seit 2023 mit Euro bezahlt. Für Käufer aus der Eurozone entfällt damit jedes Wechselkursrisiko; kommst du aus einem Land mit einer anderen Währung, etwa der Schweiz, kann der Kurs bei einem Kaufpreis im sechsstelligen Bereich mehr ausmachen als der ausgehandelte Nachlass.
• Treuhandverwahrung. Den Kaufpreis kann bis zur Erfüllung der Bedingungen ein Notar (javnobilježnički polog, Gebühr je nach Wert — bei 200.000 € rund 740 € ohne eventuelle Mehrwertsteuer) oder ein Rechtsanwalt treuhänderisch verwahren. Gib das Geld erst gegen den unterschriebenen Vertrag mit beglaubigter Unterschrift und Zustimmung zur Eintragung an den Verkäufer frei.
• Keine Bargeldzahlung. Wer gewerblich handelt, darf 10.000 € und mehr weder in bar annehmen noch bezahlen; Makler, Notare und Rechtsanwälte prüfen beim Immobilienverkauf den Kunden und die Herkunft des Geldes (Geldwäschegesetz, Art. 55). Halte die entsprechenden Nachweise schon vorher bereit.
• Baufinanzierung. Das Gesetz begrenzt die Kreditvergabe nicht nach Staatsangehörigkeit. Seit 1. Juli 2025 gelten für Verbraucherkredite Vorgaben der kroatischen Zentralbank: Bei Wohnimmobilien dürfen die Raten höchstens 45 % des Einkommens betragen, der Kredit höchstens 90 % des Immobilienwerts ausmachen, und die Laufzeit darf höchstens 30 Jahre betragen. Ein Kredit in einer anderen Währung als der deines Einkommens ist ein Fremdwährungskredit — mit Wechselkursrisiko.

8. Nach dem Kauf: was du jedes Jahr zahlst

Die Grundsteuer regelt das Gesetz über lokale Steuern (NN 152/24), Einzelheiten nennt die Finanzverwaltung; die Tourismusabgabe regelt das Tourismusabgabengesetz — die Ermäßigung wie auch die Pauschale stehen nur Bürgern Kroatiens, des EWR und der Schweiz zu.

Vermietung an Touristen

Privat vermieten dürfen an Touristen nur Bürger Kroatiens, des EWR und der Schweiz (Gesetz über Gastgewerbedienstleistungen, Art. 30). Die behördliche Genehmigung ist personengebunden und geht nicht auf den neuen Eigentümer über — du musst sie selbst neu beantragen. In einem Mehrfamilienhaus ist seit 2025 zusätzlich die Zustimmung der übrigen Miteigentümer erforderlich. Die Einkommensteuer wird pauschal pro Bett jährlich gezahlt, je nach Gemeindekategorie 20 bis 300 € (Finanzverwaltung), dazu kommt die pauschale Tourismusabgabe pro Bett. Als Steuerpflichtiger in Deutschland, Österreich oder der Schweiz musst du das Einkommen auch dort angeben; die meisten Länder haben mit Kroatien ein Doppelbesteuerungsabkommen — kläre den genauen Ablauf mit einem Steuerberater.

Wenn du irgendwann verkaufst

Der Gewinn aus dem Verkauf wird mit 24 % besteuert, wenn du die Immobilie innerhalb von zwei Jahren nach dem Erwerb verkaufst oder wenn du innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien derselben Art verkaufst. Befreit ist unter anderem der eigene Wohnsitz (der tatsächliche, nicht nur die gemeldete Adresse), der Verkauf zwischen Ehepartnern und Verwandten in gerader Linie sowie eine geerbte Immobilie (Einkommensteuergesetz, Art. 58). Der Satz gilt seit 2024, davor lag er bei 20 %.

9. Aufenthalt: was der Kauf nicht mitbringt

Eigentum an einer Immobilie in Kroatien verschafft für sich allein kein Aufenthaltsrecht. EU-Bürger müssen ihren Aufenthalt lediglich anmelden. Käufer aus Nicht-EU-Ländern können einen befristeten Aufenthalt aus anderen Gründen für höchstens ein Jahr beantragen, der in der Regel nicht verlängert wird; seit März 2025 können ihn Rentner über 60 Jahre verlängern, die in Kroatien eine Immobilie besitzen (Ausländergesetz, Art. 57). Diese Zeit wird nicht auf den dauerhaften Aufenthalt angerechnet.

Zusammenfassung

Als EU-Bürger kaufst du in Kroatien ohne Genehmigung und mit amtlichen Gebühren im Bereich einiger Dutzend Euro. Besorg dir eine OIB, nimm dir einen eigenen Anwalt, und lass dir erklären, wie du von der Kapara zurücktreten kannst, bevor du sie überweist — gesetzlich geht das allein durch ihren Verfall nicht. Achte im Grundbuchauszug auf Plomben und Vermerke, vergleiche ihn mit dem Kataster und frag beim Haus nach Baugenehmigung und Legalisierung. Am Meer musst du mit dem Pomorsko dobro rechnen, in den Altstädten mit Vorkaufsrechten. Und nach dem Kauf: Grundsteuer, Kommunalabgabe und Tourismusabgabe jedes Jahr.

Sätze, Gebühren und Fristen wurden am 17.9.2026 anhand der im Text genannten Primärquellen überprüft (zakon.hr, Narodne novine, Porezna uprava, Ministerium für Justiz, öffentliche Verwaltung und digitale Transformation, HNB). Die Gebühren von Notaren und Gerichten sowie die Regeln zur Legalisierung und Vermittlung haben sich zwischen 2024 und 2026 mehrfach geändert — lass sie dir vor der Unterschrift von einem Anwalt bestätigen. Dieser Text ist ein Informationsratgeber, keine Rechts- oder Steuerberatung.

Kann ich als EU-Bürger eine Immobilie in Kroatien kaufen?

Ja, ohne Einschränkung. EU-Bürger kaufen in Kroatien zu denselben Bedingungen wie kroatische Staatsbürger und brauchen keine behördliche Genehmigung — seit dem 1. Juli 2023 gilt das auch für landwirtschaftliche Flächen. Die Zustimmung des Ministeriums und die Frage der Gegenseitigkeit betreffen nur Käufer aus Nicht-EU-Ländern. Du brauchst aber die kroatische persönliche Identifikationsnummer OIB.

Wie viel zahle ich in Kroatien zusätzlich zum Kaufpreis?

Bei einer Bestandsimmobilie fällt eine Grunderwerbsteuer von 3 % des Marktwerts an. Ein Neubau von einem umsatzsteuerpflichtigen Verkäufer hat 25 % Mehrwertsteuer im Preis, dafür entfällt die Grunderwerbsteuer. Notar und Grundbuch kosten einige Dutzend Euro: Die Beglaubigung der Unterschrift des Verkäufers kostet 6 €, die Gerichtsgebühren für eine elektronisch eingereichte Eintragung liegen bei rund 20 €. Die größten weiteren Posten sind die Maklerprovision, die gesetzlich nicht begrenzt ist, und dein Anwalt.

Was ist die OIB und wie bekomme ich sie?

Die OIB ist die kroatische persönliche Identifikationsnummer, und ohne sie kannst du den Kauf nicht abschließen. Für Ausländer vergibt sie die Finanzverwaltung (Porezna uprava) kostenlos: Du schickst per E-Mail einen Scan des Formulars und deines Passes oder Personalausweises, gibst ein Finanzamt an und holst die Bestätigung dort ab, laut Finanzverwaltung innerhalb von acht Tagen. EU-Bürger können auch online über e-Građani mit ihrer eigenen nationalen elektronischen Identität einen Antrag stellen, oder ein Anwalt erledigt das per Vollmacht für sie.

Kann ich vom Kauf zurücktreten, wenn ich die Anzahlung verfallen lasse?

Gesetzlich nicht. Die kroatische Kapara bedeutet nach Artikel 303 des Gesetzes über Schuldverhältnisse, dass der Vertrag geschlossen ist, und sofern nichts anderes vereinbart wird, kann der Käufer nicht zurücktreten, indem er die Kapara dem Verkäufer überlässt, und der Verkäufer nicht, indem er das Doppelte zurückzahlt. Wer den Vertrag nicht erfüllt, dem gegenüber kann die andere Seite Erfüllung oder Schadenersatz einklagen. Die Möglichkeit, für einen von vornherein feststehenden Betrag zurückzutreten, muss im Vertrag ausdrücklich als odustatnina vereinbart werden.

Muss ich für die Unterschrift nach Kroatien reisen?

Nein, musst du nicht. Für die Eintragung ins Grundbuch muss nur die Unterschrift des Verkäufers notariell beglaubigt sein, sodass der Käufer den Vertrag zu Hause unterschreiben und zurückschicken kann. Lässt der Verkäufer seine Unterschrift im Ausland beglaubigen, ist meist eine Apostille nötig — außer bei einer Beglaubigung an der kroatischen Botschaft oder einem Konsulat oder in Ländern, mit denen Kroatien ein entsprechendes zweiseitiges Abkommen hat. Eine Urkunde in einer fremden Sprache braucht aber eine Übersetzung durch einen Gerichtsdolmetscher. Die OIB und die Eintragung ins Grundbuch kann ein Anwalt auch per Vollmacht für dich erledigen.

Kann ich eine Immobilie in Kroatien an Touristen vermieten?

Als EU-Bürger schon. Privat vermieten dürfen an Touristen nur Bürger Kroatiens, des EWR und der Schweiz, jeweils mit einer eigenen behördlichen Genehmigung — die Lizenz geht nicht auf einen neuen Eigentümer über. In einem Mehrfamilienhaus ist seit 2025 zusätzlich die Zustimmung der übrigen Miteigentümer erforderlich. Die Einkommensteuer wird pauschal pro Bett jährlich gezahlt, je nach Gemeindekategorie 20 bis 300 €.

Welche Steuern und Abgaben zahle ich in Kroatien jedes Jahr?

Seit 2025 fällt eine Grundsteuer von 0,60 bis 8,00 € pro Quadratmeter Nutzfläche an, abhängig von der Gemeinde — Ferienimmobilien zahlen sie, der Hauptwohnsitz ist befreit. Dazu kommen die Kommunalabgabe an die Gemeinde und die Tourismusabgabe: Der Eigentümer einer Ferienimmobilie und seine Familie zahlen sie entweder pro Nacht vom 15. Juni bis 15. September mit 70 % Ermäßigung oder als Jahrespauschale bis 15. Juli, die der Bezirk festlegt.