Wie kauft man eine Immobilie in der Türkei?

In der Türkei wird beim Katasteramt übertragen, nicht beim Notar — und entscheidend ist ein einziger Eintrag im Eigentumsnachweis: Hat die Immobilie kat mülkiyeti (fertiggestelltes Gebäude, volles Eigentum an der Einheit) oder nur kat irtifakı (Gebäude formal nicht fertiggestellt)? Als Ausländer musst du eine verpflichtende Wertschätzung durch einen Gutachter, einen verpflichtenden Devisenumtausch über die Zentralbank und eine verpflichtende Erdbebenversicherung einplanen. Die Übertragungsgebühr beträgt 2 % für den Käufer und 2 % für den Verkäufer.

Die gute Nachricht: Der türkische Staat hat den gesamten Prozess in den letzten Jahren deutlich zugunsten der Käufer verschärft. Die Pflicht zum Gutachten, der verpflichtende Devisenumtausch und die Gebühr, die vom tatsächlichen Kaufpreis berechnet wird, haben zusammen die meisten Tricks beseitigt, mit denen Ausländer früher übers Ohr gehauen werden konnten.

1. Wer darf kaufen

Ausländer dürfen in der Türkei kaufen, allerdings anders als in Spanien mit Obergrenzen. Das Katastergesetz Nr. 2644 (Artikel 35) legt fest:

• Höchstens 30 Hektar pro eine natürliche Person im gesamten Land.
• Höchstens 10 % der privaten Grundstücksfläche eines Bezirks für alle Ausländer zusammen.
• Militärische Sperr- und Sicherheitszonen — der Erwerb dort ist an die Zustimmung des zuständigen Militärkommandos gebunden. Die Karten und Koordinaten dieser Zonen übermittelt das Verteidigungsministerium an das Katasteramt.

Bei einer Wohnung in Antalya oder Istanbul stößt du darauf nicht. Bei einem Grundstück oder Haus auf dem Land kann es aber passieren, dass die Bezirksquote bereits ausgeschöpft ist oder der Standort in eine Sperrzone fällt — und das erfährst du erst bei der Antragstellung. Geprüft wird das vom Katasteramt (Tapu Müdürlüğü), nicht vom Verkäufer.

Das Gegenseitigkeitsprinzip gilt seit 2012 nicht mehr, seit es durch Gesetz Nr. 6302 abgeschafft wurde. Maßgeblich ist eine Liste von Ländern, deren Staatsangehörige Immobilien in der Türkei kaufen dürfen — Deutschland, Österreich und die Schweiz stehen darauf.

2. Was du vorher erledigen musst

• Eine türkische Steuernummer (vergi numarası). Ohne sie kannst du weder ein Konto eröffnen noch die Gebühr bezahlen.
• Ein Konto bei einer türkischen Bank. Du brauchst es für den verpflichtenden Devisenumtausch (Kapitel 7) und später für Lastschriften.
• Einen Dolmetscher. Wenn du kein Türkisch sprichst, muss bei der Unterschrift beim Katasteramt ein vereidigter Dolmetscher anwesend sein. Das ist keine Empfehlung, sondern eine Bedingung der Behörde.
• Einen eigenen Anwalt. Gerade in der Türkei gilt: Ein Anwalt, der vom Bauträger bezahlt wird, ist nicht dein Anwalt.

3. Welche Nebenkosten zum Kaufpreis dazukommen

Die Übertragungsgebühr beträgt laut türkischer Finanzverwaltung 20 Promille, also 2 %, die getrennt vom Käufer und vom Verkäufer erhoben werden — insgesamt also 4 % des Kaufpreises. Bemessungsgrundlage ist der angegebene tatsächliche Übertragungspreis; liegt er unter dem für die Grundsteuer angesetzten Wert der Immobilie, wird die Gebühr vom höheren Betrag berechnet.

Die Finanzverwaltung weist dabei ausdrücklich darauf hin: Käufer und Verkäufer müssen den tatsächlichen Kaufpreis angeben, sonst drohen Nachforderung und Strafzuschlag. Früher wurde in der Türkei häufig ein niedrigerer Betrag angegeben, um bei der Gebühr zu sparen. Für Ausländer ergibt das heute aus zwei Gründen keinen Sinn mehr: Es drohen Nachforderung und Strafzuschlag, und seit 2022 wird ohnehin der Betrag aus der Devisenumtausch-Bescheinigung in den Tapu übernommen (Kapitel 7).

Neubau vom Bauträger: Mehrwertsteuer (KDV)

Die Tabelle oben gilt für die Übertragung zwischen Eigentümern. Der Erstverkauf durch den Bauträger unterliegt zusätzlich der Mehrwertsteuer (KDV) — je nach Wohnungsgröße und Datum der Baugenehmigung 1 %, 10 % oder 20 %. Ein Ausländer, der nicht in der Türkei wohnt, hat nach Artikel 13/i des Mehrwertsteuergesetzes Nr. 3065 Anspruch auf Befreiung, wenn es sich um den Erstverkauf handelt, der Kaufpreis in aus dem Ausland mitgebrachter Fremdwährung bezahlt wird und die Immobilie drei Jahre lang nicht verkauft werden darf — sonst wird die Steuer samt Zinsen nachträglich fällig (bis zum 1. Mai 2022 galt eine Frist von einem Jahr). Im Tapu wird dazu ein Vermerk eingetragen. Lass dir die Befreiung vor der Unterschrift bestätigen: Ohne sie ist die Mehrwertsteuer der größte Posten im gesamten Budget.

4. Wie du prüfst, was du wirklich kaufst

Der türkische Eigentumsnachweis heißt tapu senedi. Darin solltest du auf zwei Dinge achten.

Wer ist Eigentümer

Er muss mit der Person übereinstimmen, die dir die Immobilie verkauft. Bei einem Neubau ist das meist eine Bauträgerfirma — dann solltest du prüfen, ob die unterschreibende Person überhaupt berechtigt ist, die Firma zu binden.

Kat mülkiyeti oder kat irtifakı? Das ist die entscheidende Frage

Das Wohnungseigentumsgesetz Nr. 634 unterscheidet:

• Kat mülkiyeti — das Eigentumsrecht an einer eigenständigen Einheit. Das Gebäude steht, ist fertiggestellt, und die Einheit ist eine vollwertige Immobilie.
• Kat irtifakı — ein dingliches Recht am Grundstück, das für einzelne Einheiten eines Gebäudes bestellt wird, das erst noch gebaut werden soll oder sich im Bau befindet und erst später in kat mülkiyeti umgewandelt werden soll.

Die Umwandlung von kat irtifakı in kat mülkiyeti erfolgt von Amts wegen, sobald das Gebäude die Nutzungsgenehmigung erhält — yapı kullanma izin belgesi, umgangssprachlich iskan —, die dann automatisch an das Katasteramt weitergeleitet wird.

Die praktische Konsequenz: Wenn im Tapu kat irtifakı steht, kaufst du eine Einheit in einem Gebäude, das formal nicht fertiggestellt ist. Das kann eine normale Phase eines laufenden Bauprojekts sein — es kann aber auch ein Gebäude sein, das seit Jahren steht und keine Nutzungsgenehmigung bekommt, weil anders gebaut wurde, als genehmigt war. Ohne iskan lassen sich zudem die dauerhaften Wasser- und Stromanschlüsse nur schwer auf den eigenen Namen umschreiben.

Frag immer: Hat das Gebäude einen iskan? Und wenn nicht, warum nicht und wann kommt er? Lass dir die Antwort belegen, nicht nur erzählen.

5. Fünf typische Fallen vor Ort

1. Kat irtifakı ohne Aussicht auf iskan. Siehe oben. Der teuerste Fehler, den du in der Türkei machen kannst.

2. Ein Gutachten, das niemand liest. Seit 4. März 2019 ist bei jeder Übertragung, an der ein Ausländer als Käufer oder Verkäufer beteiligt ist, ein verpflichtendes Verkehrswertgutachten vorgeschrieben. Es wird von einem Gutachter mit Lizenz der Kapitalmarktaufsicht (SPK) erstellt und ist laut Katasteramt drei Monate gültig. Ziel der Regelung war es, überteuerte Verkäufe an Ausländer zu verhindern. Es ist also eine unabhängige Zahl, die dir das Gesetz verschafft — lies sie wirklich, hak sie nicht nur ab.

3. Fehlendes DASK. Die verpflichtende Erdbebenversicherung ergibt sich aus dem Gesetz Nr. 6305; verantwortlich dafür ist der Eigentümer, und ihr Bestehen und ihre Gültigkeit werden bei der Eigentumsübertragung ebenso geprüft wie beim Anschluss von Wasser und Strom und bei der Baufinanzierung (DASK). Bei einem Eigentümerwechsel wird ein Übertragungszusatz zur Police erstellt, der dem Katasteramt vorgelegt wird.

4. Ein Bauprojekt ohne Absicherung. Die Türkei hat bei privaten Bauträgern kein flächendeckendes Treuhand- bzw. Escrow-System wie Dubai. Bei einem Projekt im Bau kommt es darauf an, was genau im Ratenzahlungsvertrag steht, was bei Verzögerungen passiert und wann der Tapu übertragen wird.

5. Ein Verkäufer, der die Staatsbürgerschaft verspricht. Die Schwelle liegt bei 400.000 US-Dollar (Kapitel 9), und die Immobilie erhält im Kataster einen dreijährigen Verkaufsvorbehalt. Das ist kein Detail — drei Jahre lang kannst du nicht darüber verfügen.

6. So läuft der Kauf ab

1. Reservierung und Vertrag. Bei einem Neubau ein Vertrag mit dem Bauträger, bei einem Bestandsobjekt ein Kaufvertrag. Achtung: Der Vertrag allein überträgt noch kein Eigentum.
2. Wertgutachten. Es wird bei einem SPK-Gutachter beauftragt und ist drei Monate gültig.
3. Antragstellung beim Katasteramt. Die Behörde prüft die Obergrenzen für Ausländer und die Zone.
4. Devisenumtausch und Gebühr. Die Devisen werden über die Bank verkauft, du erhältst die döviz alım belgesi, und die tapu harcı wird bezahlt.
5. Unterschrift beim Katasteramt. Beide Parteien, ein Dolmetscher, und das Eigentum geht mit der Eintragung ins Kataster über — in diesem Moment, nicht früher.

Der Unterschied zu Spanien (Deutschland ist der Türkei darin ähnlich, auch dort entscheidet die Grundbucheintragung): In der Türkei ist der Notar nicht die zentrale Figur der Übertragung. Der Notar beglaubigt Vollmachten und vorvertragliche Vereinbarungen; die eigentliche Übertragung macht das Katasteramt.

7. Geld: die Pflicht zum Devisenumtausch

Das ist eine Regel, die die meisten älteren Ratgeber überhaupt nicht kennen.

Seit dem 24. Januar 2022 gilt: Ein Ausländer, der eine Immobilie durch Kauf erwirbt, muss die Devisen zunächst über eine Bank an die türkische Zentralbank verkaufen und dem Katasteramt eine Devisenkaufbestätigung (döviz alım belgesi) vorlegen. Das ergibt sich aus einem Rundschreiben der Zentralbank zum Kapitalverkehr, und das Katasteramt hat dazu eine eigene Erläuterung veröffentlicht.

Die Bestätigung muss den Namen der Person enthalten, für die der Umtausch erfolgt, die Passnummer oder die Ausländer-Identifikationsnummer, die Nummer der Immobilie sowie den Dollar-Gegenwert des umgetauschten Betrags.

Und jetzt kommt der entscheidende Punkt: Der Betrag aus der Bestätigung wird als Wert in die amtliche Urkunde übernommen, aus dem sich die Gebühr berechnet. Anders gesagt: Der Preis im Tapu entspricht dem, was du tatsächlich überwiesen hast. Die Praxis, „im Tapu schreiben wir weniger“, funktioniert bei Ausländern nicht mehr — und das ist gut so: Der Wert im Tapu ist zugleich dein Anschaffungspreis für einen künftigen Verkauf. Wer sich früher einen niedrigeren Betrag eintragen ließ, zahlt bei einem Verkauf innerhalb von fünf Jahren nach dem Erwerb mehr Steuer auf die Differenz.

Die praktischen Folgen für dich:

• Der Preis im Tapu und die Übertragungsgebühr richten sich nach dem Betrag, der tatsächlich über die Bank umgetauscht wurde; kalkuliere dein Budget danach, nicht nach dem inserierten Preis in Euro oder Dollar.
• Wickle Umtausch und Zahlung über dein eigenes Konto ab, nicht über das Konto eines Vermittlers.
• Bereite Nachweise über die Herkunft des Geldes vorab vor.

8. Nach dem Kauf

• Grundsteuer (emlak vergisi) — eine kommunale Steuer, die jährlich in zwei Raten gezahlt wird.
• DASK — muss jedes Jahr erneuert werden.
• Aidat — die Verwaltungsgebühr für die Wohnanlage. Bei großen Komplexen mit Pool, Sicherheitsdienst und Fitnessraum ist das ein realer monatlicher Posten, kein Kleingeld.
• Anschlüsse — die Umschreibung von Wasser und Strom auf den eigenen Namen; bei einem Gebäude ohne iskan stößt du hier an Grenzen.
• Vermietung — Mieteinnahmen werden in der Türkei besteuert, und auch Nicht-Ansässige müssen eine Steuererklärung abgeben.

9. Staatsbürgerschaft und Aufenthalt

Die Türkei hat, anders als Spanien, ihr Programm weiterhin, doch die Schwelle wurde 2022 angehoben, und ältere Artikel nennen dazu falsche Zahlen.

Nach Artikel 20 der Durchführungsverordnung zum türkischen Staatsbürgerschaftsgesetz geht es um eine Immobilie im Wert von mindestens 400.000 US-Dollar (oder dem Gegenwert in Devisen), für die kat mülkiyeti oder kat irtifakı besteht, oder alternativ um ein Grundstück mit Bebauung — Voraussetzung ist, dass im Kataster ein dreijähriger Verkaufsvorbehalt eingetragen wird. Alternativ ist auch ein notariell beurkundeter Vorvertrag über einen künftigen Verkauf möglich, bei dem der gesamte Betrag im Voraus bezahlt und eine dreijährige Übertragungssperre im Kataster eingetragen wird.

Im Tapu wird ein Vermerk eingetragen, dass für die Immobilie die Verpflichtung besteht, sie drei Jahre lang nach dem Erwerb nicht zu verkaufen. Den Text der Verordnung sowie die Durchführungsrichtlinien veröffentlicht das Katasteramt.

Wer dir die Staatsbürgerschaft für 250.000 US-Dollar anbietet, arbeitet mit einer Fassung, die seit Juni 2022 nicht mehr gilt.

Fazit

In der Türkei kauft man nicht beim Notar, sondern beim Katasteramt, und das Eigentum geht erst mit der Eintragung über. Prüfe zuerst, ob die Immobilie kat mülkiyeti oder kat irtifakı hat — und falls Letzteres, frag nach dem iskan und lass dir die Antwort belegen. Das verpflichtende Wertgutachten solltest du nicht als überflüssiges Papier abtun, es ist die einzige unabhängige Zahl im ganzen Geschäft. Rechne mit 2 % Übertragungsgebühr, bei einem Neubau mit Mehrwertsteuer (sofern du nicht die Befreiung für Ausländer bekommst), mit DASK und damit, dass das Geld den verpflichtenden Umtausch über die Zentralbank durchläuft — und dass der tatsächlich gezahlte Betrag im Tapu erscheint. Das ist am Ende zu deinem Vorteil: Der Wert im Tapu ist dein Anschaffungspreis, wenn du irgendwann verkaufst.

Sätze, Schwellenwerte und Fristen wurden am 6. 9. 2026 anhand der im Text genannten Primärquellen geprüft (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, Gelir İdaresi Başkanlığı, DASK, mevzuat.gov.tr). Die Schwelle für die Staatsbürgerschaft sowie die Regeln für Ausländer ändern sich in der Türkei häufiger als anderswo — lass sie dir vor der Unterschrift lieber von einem eigenen Anwalt bestätigen. Dieser Text ist ein Informationsratgeber, keine Rechts- oder Steuerberatung.

Kann ein Ausländer in der Türkei eine Immobilie kaufen?

Ja, mit Einschränkungen. Nach dem Katastergesetz Nr. 2644 darf ein einzelner Ausländer in der Türkei insgesamt nicht mehr als 30 Hektar besitzen, und alle Ausländer zusammen dürfen in einem Bezirk nicht mehr als 10 % der privaten Grundstücksfläche halten. Zusätzlich gibt es militärische Sperr- und Sicherheitszonen, in denen der Erwerb an eine Zustimmung gebunden ist. Bei einer gewöhnlichen Wohnung in Antalya oder Istanbul stößt du auf diese Grenzen nicht, bei einem Grundstück auf dem Land durchaus.

Was ist der Unterschied zwischen kat mülkiyeti und kat irtifakı?

Das ist der wichtigste Unterschied im gesamten türkischen Kataster. Kat mülkiyeti ist das volle Eigentum an einer eigenständigen Einheit in einem fertiggestellten Gebäude. Kat irtifakı ist nur ein dingliches Recht am Grundstück für eine Einheit, die erst gebaut wird oder sich im Bau befindet, und erst später in kat mülkiyeti umgewandelt werden soll. Diese Umwandlung erfolgt von Amts wegen, sobald das Gebäude die Nutzungsgenehmigung (yapı kullanma izin belgesi, umgangssprachlich iskan) erhält. Wenn im Eigentumsnachweis kat irtifakı steht, kaufst du eine Wohnung in einem Gebäude, das formal nicht fertiggestellt ist.

Brauche ich ein Wertgutachten?

Ja. Seit dem 4. März 2019 ist bei jeder Übertragung, an der ein Ausländer als Käufer oder Verkäufer beteiligt ist, ein verpflichtendes Verkehrswertgutachten vorgeschrieben. Es wird von einem Gutachter mit Lizenz der Kapitalmarktaufsicht (SPK) erstellt und ist laut Vorgabe des Katasteramts drei Monate ab Erstellung gültig. Das ist keine Formalität wie ein Reisepass, sondern die einzige unabhängige Zahl, die du bei dem Geschäft bekommst.

Kann ich die Immobilie in Euro oder Dollar bezahlen?

Nicht direkt an den Verkäufer. Seit dem 24. Januar 2022 muss ein Ausländer Devisen zunächst über eine türkische Bank an die türkische Zentralbank verkaufen und dem Katasteramt eine Devisenkaufbestätigung (döviz alım belgesi) vorlegen. Entscheidend ist: Der Betrag aus dieser Bestätigung wird als Wert in die amtliche Urkunde übernommen, aus dem sich die Übertragungsgebühr berechnet. Praktisch bedeutet das, dass der Preis im Tapu dem tatsächlich gezahlten Betrag entspricht.

Wie hoch ist die Übertragungsgebühr?

Die Übertragungsgebühr (tapu harcı) beträgt laut türkischer Finanzverwaltung 20 Promille, also 2 %, und wird getrennt vom Käufer und vom Verkäufer erhoben — insgesamt also 4 % des Preises. Bemessungsgrundlage ist der angegebene tatsächliche Übertragungspreis; liegt er unter dem für die Grundsteuer angesetzten Wert, wird die Gebühr vom höheren Betrag berechnet. Die Finanzverwaltung weist ausdrücklich darauf hin, dass der tatsächliche Preis angegeben werden muss, sonst drohen Nachforderung und Strafzuschlag.

Fällt bei einem Neubau in der Türkei Mehrwertsteuer an?

Ja. Der Erstverkauf durch den Bauträger unterliegt der Mehrwertsteuer (KDV), je nach Wohnungsgröße und Datum der Baugenehmigung 1 %, 10 % oder 20 %. Ein Ausländer, der nicht in der Türkei wohnt, hat nach Artikel 13/i des Mehrwertsteuergesetzes Anspruch auf Befreiung: Es muss sich um den Erstverkauf handeln, der Preis muss in aus dem Ausland mitgebrachter Fremdwährung bezahlt werden, und die Immobilie darf drei Jahre lang nicht verkauft werden — sonst wird die Steuer samt Zinsen nachträglich fällig. Lass dir die Befreiung vor der Unterschrift bestätigen, nicht danach — ohne sie ist die Mehrwertsteuer der größte Posten im gesamten Budget.

Was ist DASK und ist es Pflicht?

DASK ist die verpflichtende Erdbebenversicherung nach dem Gesetz Nr. 6305 über die Katastrophenversicherung. Für ihren Abschluss ist der Eigentümer verantwortlich, und ihr Bestehen und ihre Gültigkeit werden bei Eigentumsübertragungen ebenso geprüft wie beim Anschluss von Wasser und Strom und bei der Baufinanzierung. In einem Land mit türkischer Erdbebengefährdung ist das keine bürokratische Lästigkeit, sondern das Minimum, das der Staat verlangt.

Bekomme ich mit dem Kauf einer Immobilie die türkische Staatsbürgerschaft?

Unter bestimmten Voraussetzungen ja, allerdings liegt die Schwelle höher, als die meisten älteren Artikel angeben. Nach Artikel 20 der Durchführungsverordnung zum türkischen Staatsbürgerschaftsgesetz geht es um eine Immobilie im Wert von mindestens 400.000 US-Dollar, für die kat mülkiyeti oder kat irtifakı besteht, und im Kataster wird ein Vermerk eingetragen, dass sie drei Jahre lang nicht verkauft werden darf. Wer irgendwo von 250.000 US-Dollar liest, liest einen Text, der älter als Juni 2022 ist.