Jak koupit nemovitost v Turecku

Krátká odpověď: v Turecku se převádí na katastrálním úřadu, ne u notáře, a rozhoduje jediný údaj v listu vlastnictví — jestli má nemovitost kat mülkiyeti (dokončená budova, plné vlastnictví jednotky), nebo jen kat irtifakı (budova formálně nedokončená). Jako cizinec máte povinný znalecký odhad, povinnou směnu deviz přes centrální banku a povinné pojištění proti zemětřesení. Poplatek za převod je 2 % od kupujícího a 2 % od prodávajícího.

Turecko je dnes největší trh, který na AssetLogu najdete — a zároveň země, kde se nejvíc rozhoduje o tom, co přesně kupujete, podle jednoho řádku v papíře. Dobrá zpráva je, že turecký stát tenhle proces za posledních pár let výrazně zpřísnil ve prospěch kupujícího: povinný odhad, povinná směna deviz a poplatek počítaný ze skutečné ceny dohromady zlikvidovaly většinu praktik, kterými se dřív dal cizinec natáhnout.

1. Kdo smí koupit

Cizinec v Turecku kupovat může, ale na rozdíl od Španělska s limity. Zákon o katastru č. 2644 (článek 35) stanoví:

• Nejvýše 30 hektarů na jednu fyzickou osobu v celém Turecku.
• Nejvýše 10 % rozlohy pozemků v soukromém vlastnictví v rámci jednoho okresu pro všechny cizince dohromady.
• Vojenské zakázané a bezpečnostní zóny — nabytí v nich podléhá souhlasu příslušného velitelství. Mapy a souřadnice těchto zón předává ministerstvo obrany katastrálnímu úřadu.

U bytu v Antalyi nebo v Istanbulu na tohle nenarazíte. U pozemku nebo domu na venkově se ale může stát, že je okresní kvóta vyčerpaná nebo lokalita spadá do zóny — a to zjistíte až při podání. Ověřuje to katastrální úřad (Tapu Müdürlüğü), ne prodejce.

Uplatňuje se i podmínka vzájemnosti podle státní příslušnosti; pro občany ČR a SR je nákup běžný.

2. Co si zařídit předem

• Turecké daňové číslo (vergi numarası). Bez něj neotevřete účet ani nezaplatíte poplatek.
• Bankovní účet u turecké banky. Potřebujete ho kvůli povinné směně deviz (kapitola 7) a pak na inkasa.
• Tlumočník. Pokud neumíte turecky, musí být u podpisu na katastru přítomen přísežný tlumočník. Není to doporučení, je to podmínka úřadu.
• Vlastní právník. V Turecku obzvlášť platí, že právník placený developerem není váš právník.

3. Kolik zaplatíte navíc k ceně

Poplatek za převod je podle turecké finanční správy 20 promile, tedy 2 %, vybírané zvlášť od kupujícího a zvlášť od prodávajícího — celkem 4 % z ceny. Základem je přiznaná skutečná cena převodu, a pokud je nižší než hodnota nemovitosti pro daň z nemovitosti, počítá se poplatek z té vyšší.

Finanční správa k tomu dodává výslovné varování: kupující i prodávající mají přiznat skutečnou kupní cenu, jinak jim hrozí doměření s penále. Historicky se v Turecku běžně přiznávala nižší částka, aby se ušetřilo na poplatku. Pro cizince to dnes nedává smysl ze dvou důvodů — a druhý je nový (viz kapitola 7).

4. Jak ověřit, co vlastně kupujete

Turecký list vlastnictví se jmenuje tapu senedi. Čtěte v něm dvě věci.

Kdo je vlastník

Musí sedět s tím, kdo vám nemovitost prodává. U novostavby to bývá developerská firma — pak si ověřte, že podepisující osoba je oprávněná firmu zavazovat.

Kat mülkiyeti, nebo kat irtifakı? Tohle je ta zásadní otázka

Zákon o vlastnictví bytů č. 634 rozlišuje:

• Kat mülkiyeti — vlastnické právo k samostatné jednotce. Budova stojí, je dokončená, jednotka je plnohodnotná nemovitost.
• Kat irtifakı — věcné právo zřízené k pozemku pro samostatné jednotky budovy, která se teprve má postavit nebo je rozestavěná, a která se teprve později má změnit na kat mülkiyeti.

Ke změně z kat irtifakı na kat mülkiyeti dojde z úřední povinnosti poté, co budova dostane kolaudaci — yapı kullanma izin belgesi, lidově iskan — a ta se z úřadu pošle katastru.

Praktický důsledek: když v tapu vidíte kat irtifakı, kupujete jednotku v budově, která formálně není dokončená. Může to být běžná fáze rozestavěného projektu, ale taky budova, která stojí roky a kolaudaci nedostane, protože se stavělo jinak, než bylo povoleno. Bez iskanu se navíc obtížně převádějí trvalé přípojky vody a elektřiny na vlastní jméno.

Vždy se ptejte: má budova iskan? A pokud ne, proč ne a kdy bude? Odpověď si nechte doložit, ne odvyprávět.

5. Pět místních pastí

1. Kat irtifakı bez výhledu na iskan. Viz výš. Nejdražší chyba, kterou v Turecku uděláte.

2. Odhad, který nikdo nečte. Od 4. března 2019 je u všech převodů, kde je cizinec na jedné ze stran, povinný znalecký odhad tržní hodnoty, zpracovaný odhadcem s licencí Kapitálové tržní komise (SPK) a podle katastrálního úřadu platný tři měsíce. Účelem regulace bylo zabránit předražování prodejů cizincům. Je to tedy nezávislé číslo, které dostanete ze zákona — přečtěte si ho, nejen odškrtněte.

3. Chybějící DASK. Povinné pojištění proti zemětřesení plyne ze zákona č. 6305; odpovídá za něj vlastník a jeho existence a platnost se ověřuje při katastrálním převodu i při zřizování přípojky vody a elektřiny a u hypotéky (DASK). Při změně vlastníka se dělá převodní dodatek k pojistce, který se předkládá katastru.

4. Rozestavěný projekt bez zajištění. Turecko nemá u soukromých developerů plošný escrow režim jako Dubaj. U projektu ve výstavbě je klíčové, co přesně je ve smlouvě o splátkách, co se stane při zpoždění a kdy se převádí tapu.

5. Prodejce, který slibuje občanství. Práh je 400 000 USD (kapitola 9) a nemovitost dostane do katastru tříletou doložku o zákazu prodeje. To není detail — tři roky s ní nemůžete disponovat.

6. Jak obchod probíhá

1. Rezervace a smlouva. U novostavby smlouva s developerem, u starší nemovitosti kupní smlouva. Pozor: samotná smlouva vlastnictví nepřevádí.
2. Znalecký odhad. Objedná se u SPK odhadce, platí tři měsíce.
3. Podání na katastrálním úřadu. Úřad prověří limity pro cizince a zónu.
4. Směna deviz a poplatek. Devizy se prodají přes banku, získáte döviz alım belgesi, zaplatí se tapu harcı.
5. Podpis na katastru. Obě strany, tlumočník, a vlastnictví přechází zápisem do katastru — v tu chvíli, ne dřív.

Rozdíl proti Španělsku nebo Česku: v Turecku není notář hlavní postavou převodu. Notář ověřuje plné moci a předsmluvní ujednání; samotný převod dělá katastrální úřad.

7. Peníze: povinná směna deviz

Tohle je pravidlo, které většina starších průvodců vůbec nezná.

Od 24. ledna 2022 platí, že cizinec, který nabývá nemovitost koupí, musí devizy nejprve prodat prostřednictvím banky turecké centrální bance a katastrálnímu úřadu předložit potvrzení o nákupu deviz (döviz alım belgesi). Vyplývá to z oběžníku centrální banky o pohybu kapitálu a katastrální úřad k tomu vydal samostatné vysvětlení.

Potvrzení musí obsahovat jméno osoby, pro kterou se směna dělá, číslo pasu nebo cizinecké identifikační číslo, číslo nemovitosti a dolarový protějšek směněné částky.

A teď to podstatné: částka z potvrzení se promítne do úřední listiny jako hodnota, ze které se počítá poplatek. Jinými slovy — cena v tapu odpovídá tomu, co jste opravdu poslali. Praxe „v tapu napíšeme méně" u cizince přestala fungovat a je to dobře: hodnota v tapu je zároveň vaše nabývací cena pro budoucí prodej. Kdo si kdysi nechal napsat míň, zaplatí při prodeji na dani z rozdílu víc.

Praktické důsledky pro vás:

• Rozpočtujte v turecké liře až po směně, ne podle inzerované ceny v dolarech.
• Směnu i platbu veďte přes vlastní účet, ne přes účet zprostředkovatele.
• Doklady o původu peněz si připravte předem.

8. Po koupi

• Daň z nemovitosti (emlak vergisi) — obecní, platí se ročně ve dvou splátkách.
• DASK — obnovuje se každý rok.
• Aidat — poplatek za správu areálu. U velkých komplexů s bazény, ostrahou a fitness je to reálná měsíční položka, ne drobné.
• Přípojky — převod vody a elektřiny na vlastní jméno; u budovy bez iskanu tady narazíte.
• Pronájem — příjem z pronájmu se v Turecku daní a nerezident má povinnost podat přiznání.

9. Občanství a pobyt

Turecko na rozdíl od Španělska program stále má, ale práh se v roce 2022 zvýšil a starší články mají špatné číslo.

Podle článku 20 prováděcí vyhlášky k zákonu o tureckém občanství jde o nemovitost v hodnotě nejméně 400 000 amerických dolarů (nebo protihodnotě v devizách), u níž je zřízeno kat mülkiyeti nebo kat irtifakı, případně pozemek se stavbou, a to za podmínky, že se do katastru zapíše doložka o zákazu prodeje po dobu tří let. Alternativně jde o notářsky sepsanou smlouvu o budoucím prodeji s celou částkou zaplacenou předem a tříletým závazkem nepřevádět, zapsaným v katastru.

Do listu vlastnictví se zapíše poznámka, že u nemovitosti existuje závazek neprodat ji po tři roky od nabytí. Text vyhlášky i prováděcí pokyny zveřejňuje katastrální úřad.

Kdo vám nabízí občanství za 250 000 USD, pracuje se zněním, které přestalo platit v červnu 2022.

10. Ať vás nabídka najde i přes AI

Turecký trh je pro cizince nepřehledný hlavně jazykem: většina inzerce je turecky, přepočty jsou v dolarech, lirách i eurech a lokality se jmenují jinak, než jak je hledáte.

Právě proto dává smysl nechat první výběr na AI. Jenže odpověď vznikne jen z toho, k čemu má AI přístup — a většina realitních portálů crawlery blokuje.

AssetLog (assetlog.ai) je otevřená platforma: inzeráty jsou strukturované, robots.txt AI crawlery pouští a přes adresu https://api.assetlog.ai/mcp se dá připojit rovnou jako nástroj do ChatGPT nebo Claude. Zeptat se pak jde česky — na rozpočet, vzdálenost od moře i typ nemovitosti.

Shrnutí

V Turecku se nekupuje u notáře, ale na katastru, a vlastnictví přechází až zápisem. Nejdřív si přečtěte, jestli má nemovitost kat mülkiyeti, nebo kat irtifakı — a pokud to druhé, ptejte se na iskan a nechte si odpověď doložit. Povinný znalecký odhad neberte jako papír navíc, je to jediné nezávislé číslo v celém obchodu. Počítejte se 2 % poplatku za převod, s DASKem a s tím, že peníze projdou povinnou směnou přes centrální banku — a že se skutečná zaplacená částka objeví v tapu. To je ve výsledku ve váš prospěch: hodnota v tapu je vaše nabývací cena, až budete jednou prodávat.

Sazby, prahy a lhůty ověřeny k 5. 9. 2026 u primárních zdrojů uvedených v textu (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, Gelir İdaresi Başkanlığı, DASK, mevzuat.gov.tr). Práh pro občanství i pravidla pro cizince se v Turecku mění častěji než jinde — před podpisem si je nechte potvrdit vlastním právníkem. Tento text je informační průvodce, ne právní ani daňové poradenství.

Může cizinec koupit nemovitost v Turecku?

Ano, s omezeními. Podle zákona o katastru č. 2644 nesmí jeden cizinec vlastnit v Turecku víc než 30 hektarů celkem a cizinci dohromady nesmí v jednom okrese držet víc než 10 % rozlohy pozemků v soukromém vlastnictví. Navíc existují vojenské zakázané a bezpečnostní zóny, kde je nabytí podmíněné souhlasem. U běžného bytu v Antalyi nebo Istanbulu na tyhle limity nenarazíte, u pozemku na venkově klidně ano.

Co je rozdíl mezi kat mülkiyeti a kat irtifakı?

Je to nejdůležitější rozdíl v celém tureckém katastru. Kat mülkiyeti je plné vlastnictví samostatné jednotky v dokončené budově. Kat irtifakı je jen věcné právo k pozemku pro jednotku, která se teprve staví nebo je rozestavěná, a teprve později se má na kat mülkiyeti změnit. Ta změna proběhne z úřední povinnosti až poté, co budova dostane kolaudaci (yapı kullanma izin belgesi, lidově iskan). Když v listu vlastnictví vidíte kat irtifakı, kupujete byt v budově, která formálně není dokončená.

Musím mít znalecký odhad?

Ano. Od 4. března 2019 je u všech převodů, kde je cizinec kupujícím nebo prodávajícím, povinný znalecký odhad tržní hodnoty. Zpracovává ho odhadce s licencí Kapitálové tržní komise (SPK) a podle pokynu katastrálního úřadu platí tři měsíce od vyhotovení. Není to formalita ani past — je to jediné nezávislé číslo, které při obchodu dostanete.

Můžu za nemovitost zaplatit v eurech nebo dolarech?

Ne přímo prodávajícímu. Od 24. ledna 2022 musí cizinec devizy nejdřív prodat prostřednictvím banky České národní bance protějšku — turecké centrální bance — a katastrálnímu úřadu předložit potvrzení o nákupu deviz (döviz alım belgesi). Podstatné je, že částka z tohoto potvrzení se promítne do úřední listiny jako hodnota, ze které se počítá poplatek za převod. Prakticky to znamená, že cena v tapu odpovídá skutečně zaplacené částce.

Kolik se platí za převod?

Poplatek za převod (tapu harcı) je podle turecké finanční správy 20 promile, tedy 2 %, a vybírá se zvlášť od kupujícího a zvlášť od prodávajícího — celkem tedy 4 % z ceny. Základem je přiznaná skutečná cena převodu; pokud je nižší než hodnota pro daň z nemovitosti, počítá se poplatek z té vyšší. Finanční správa výslovně upozorňuje, že se má přiznávat skutečná cena, jinak hrozí doměření s penále.

Co je DASK a je povinné?

DASK je povinné pojištění proti zemětřesení podle zákona č. 6305 o pojištění pro případ katastrof. Za jeho sjednání odpovídá vlastník a jeho existence a platnost se ověřuje při katastrálních převodech i při zřizování přípojky vody a elektřiny a u hypotéky. V zemi s tureckou seismicitou to není administrativní otravnost, ale minimum, které stát vyžaduje.

Získám koupí nemovitosti turecké občanství?

Za určitých podmínek ano, ale práh je vyšší, než uvádí většina starších článků. Podle článku 20 prováděcí vyhlášky k zákonu o tureckém občanství jde o nemovitost v hodnotě nejméně 400 000 amerických dolarů, u níž je zřízeno kat mülkiyeti nebo kat irtifakı, a do katastru se zapíše doložka, že se tři roky nesmí prodat. Kdo někde čte o 250 000 dolarech, čte text starší než červen 2022.