Jak koupit nemovitost v Dubaji a SAE

Krátká odpověď: v Dubaji může cizinec vlastnit nemovitost napřímo, ale jen ve vyhlášených freehold zónách podle nařízení č. 3 z roku 2006. Za převod se platí 2 % od kupujícího a 2 % od prodávajícího Dubai Land Departmentu. U rozestavěných projektů chrání kupujícího zákonný escrow účet — ověřte, že platíte na něj. Daň z nemovitosti se neplatí, ale servisní poplatky za společné části ano a je potřeba je počítat do rozpočtu.

Emiráty jsou v tomhle výběru zemí výjimka: nejsou to reality u moře v evropském smyslu, ale trh postavený na developerských projektech, správcovských firmách a regulátorovi, který do toho vidí víc než kdekoli jinde v tomhle seznamu. To má výhodu — spousta věcí, které jinde musíte prověřovat sami, je tu vedená v registru. A nevýhodu: skoro nic se nedá odhadnout z evropské zkušenosti.

1. Kdo smí koupit a kde

Klíčové je slovo zóna. Cizinec, který není občanem SAE ani států Zálivu, může v Dubaji nabýt nemovitost jen v oblastech, které k tomu byly vyhlášeny.

Určuje je nařízení č. 3 z roku 2006 o vymezení oblastí, v nichž mohou nemovitosti v emirátu Dubaj vlastnit osoby bez státní příslušnosti SAE. V těchto oblastech lze získat:

• plné vlastnictví (freehold) — bez omezení i pro cizince, kteří v SAE nežijí,
• požívací právo (usufruct),
• dlouhodobý nájem až na 99 let.

Mimo vyhlášené oblasti cizinec vlastnictví nabýt nemůže. Přehled právních předpisů vydává Dubai Land Department a základní práva kupujícího shrnuje v příručce Know Your Rights.

Zásadní upozornění: tohle jsou předpisy emirátu Dubaj, ne federální zákony. Abú Zabí, Ras Al Khaimah i Sharjah mají vlastní úpravu, vlastní vyhlášené zóny a vlastní registr. Pokud kupujete mimo Dubaj, ověřte si pravidla toho konkrétního emirátu — přenášet dubajská nejde.

Registraci nemovitostí v Dubaji upravuje zákon č. 7 z roku 2006, který zřizuje Real Estate Register vedený Dubai Land Departmentem.

2. Co si zařídit předem

Proti Španělsku nebo Turecku je příprava jednodušší — pro samotnou koupi nepotřebujete pobyt, daňové číslo ani místní účet. Prakticky ale budete chtít:

• Bankovní účet v SAE, pokud plánujete pronájem nebo splátkový plán.
• Vlastního právníka nebo poradce. V Dubaji je běžné, že makléř zastupuje developera. Zastupuje-li obě strany, není to váš zástupce.
• Doklady o původu prostředků. Standardní protipraní požadavek bank.

3. Kolik zaplatíte navíc k ceně

Sazby vycházejí z popisu služby registrace prodeje nemovitosti na stránkách Dubai Land Departmentu.

Dvě poznámky:

1. Zákonné rozdělení 2 % + 2 % neznamená, že to tak proběhne. Na dubajském trhu je běžné sjednat, že celá 4 % nese kupující. Je to věc dohody — a proto ji chtějte písemně, ne ústně.
2. Zprostředkovatelská provize není zákonem stanovená. Sjednává se a je to další položka.

Registrace se nedělá na úřadě, ale v centrech registračních správců (Real Estate Registration Trustee), kde se zadají údaje transakce, provede se kontrola, zaplatí poplatky a vydá potvrzení.

4. Jak ověřit, co kupujete

• List vlastnictví (Title Deed) u dokončené nemovitosti, vedený v Real Estate Register.
• Property Status Enquiry — DLD nabízí dotaz na stav nemovitosti, kterým si ověříte, co je v registru zapsáno.
• NOC od developera. Souhlas developera s převodem; typicky se u něj kontroluje, že na jednotce nevázne dluh na servisních poplatcích.
• U rozestavěné jednotky není list vlastnictví, ale zápis v prozatímním registru — ten upravuje zákon č. 9 z roku 2009 a registrace probíhá přes portál Oqood.

5. Pět místních pastí

1. Nemovitost mimo freehold zónu. Nejzávažnější a nejjednodušší na ověření. Zeptejte se na konkrétní zónu a nechte si to doložit z registru, ne z prospektu.

2. Platba mimo escrow. U rozestavěného projektu je to rozdíl mezi chráněnými a nechráněnými penězi — viz kapitola 6.

3. Podceněné servisní poplatky. V Dubaji se neplatí daň z nemovitosti, ale u věže s bazénem, ostrahou, concierge a chlazením je servisní poplatek za metr reálná roční částka. Dá se ověřit předem: DLD provozuje index servisních poplatků a systém Mollak, který sleduje jejich placení ve spoluvlastnických objektech. Rozpočty musí projít auditem firmy registrované u regulátora RERA a jeho schválením; v případě sporu jsou referencí faktury schválené RERA, ne to, co vám řekne správce.

4. Sliby výnosu z pronájmu. Garantovaný výnos v prospektu je marketing, ne závazek, pokud není ve smlouvě s jasnou sankcí. Pronájem se navíc registruje (Ejari) a spravuje ho licencovaná firma za poplatek.

5. Přenášení dubajských pravidel na jiný emirát. Viz kapitola 1.

6. Rozestavěné projekty (off-plan): jak funguje ochrana

Tohle je nejsilnější věc, kterou dubajská regulace kupujícímu dává.

Zákon č. 8 z roku 2007 o svěřenských účtech pro rozvoj nemovitostí byl přijat proto, aby zajistil práva kupujících rozestavěných jednotek. Funguje takto:

1. Projekt musí být schválen regulátorem RERA.
2. Na základě osvědčení o schválení projektu zřídí pověřený správce escrow účet.
3. Všechny platby od kupujících musí jít na tento escrow účet, ne na provozní účet developera.
4. Developer čerpá z účtu na základě žádosti a podle postupu výstavby — DLD k tomu vede samostatnou službu pro výplatu z escrow účtu projektu.

Co z toho plyne pro vás: před první platbou si ověřte, že projekt je registrovaný a že číslo účtu, na které posíláte peníze, je escrow účet daného projektu — ne účet firmy, ne účet makléře. DLD zveřejňuje i seznam schválených správců escrow účtů.

Escrow nezaručí, že se projekt dostaví včas. Zaručí, že vaše peníze nejsou provozním kapitálem developera.

7. Peníze

• Měna. Dirham je navázaný na americký dolar, takže vaše kurzové riziko je vůči dolaru, ne vůči dirhamu. To je jiná úvaha než u eura.
• Splátkový plán. U off-plan projektů je běžný a je součástí vyjednávání — kolik při podpisu, kolik podle postupu stavby, kolik při předání.
• Hypotéka pro nerezidenta. Banky v SAE nerezidentům půjčují, ale s vyšší akontací a užším výběrem projektů než rezidentům. Počítejte s vlastním odhadem banky.

8. Po koupi

9. Pobyt: zlatý pobyt od 2 milionů AED

Emiráty na rozdíl od Španělska pobyt za nemovitost stále nabízejí.

Vlastnictví jedné nebo více nemovitostí v hodnotě nejméně 2 000 000 AED zakládá nárok na desetiletý obnovitelný zlatý pobyt. Hodnotu je nutné doložit potvrzením o stavu nemovitosti vydaným Dubai Land Department a na nemovitost se zapisuje zástavní poznámka, která má zajistit, že vlastnictví trvá po celou dobu platnosti pobytu. Pobyt umožňuje sponzorovat manžela nebo manželku, děti i rodiče.

Podrobnosti a podání řeší Dubai Land Department, GDRFA a federální ICP; přehled má i oficiální portál vlády SAE.

Tu zástavní poznámku si zapamatujte — je to podmínka, kterou většina článků vynechává, a znamená, že nemovitost nemůžete volně prodat, dokud na ní pobyt stojí.

10. Ať vás nabídka najde i přes AI

Dubajský trh má tisíce prakticky zaměnitelných jednotek ve věžích, které se od sebe liší hlavně zónou, servisním poplatkem a developerem. To je přesně typ výběru, kde ruční klikání po portálech nikam nevede.

AssetLog (assetlog.ai) drží inzeráty strukturovaně a nechává je číst AI crawlerům; přes adresu https://api.assetlog.ai/mcp se dá připojit jako nástroj rovnou do ChatGPT nebo Claude a ptát se česky — na rozpočet, emirát, typ i vzdálenost k moři.

Shrnutí

V Dubaji rozhoduje zóna, escrow a servisní poplatek. Zóna říká, jestli vůbec můžete vlastnit; escrow, jestli jsou vaše peníze u rozestavěného projektu chráněné; servisní poplatek, jaký bude reálný roční náklad, když se daň z nemovitosti neplatí. Všechny tři věci jsou ověřitelné z registru nebo z veřejných nástrojů Dubai Land Departmentu — a všechny tři si ověřte dřív, než pošlete první platbu. A jestli kupujete mimo Dubaj, začněte tím, že si zjistíte pravidla toho emirátu; dubajská tam neplatí.

Poplatky, prahy a předpisy ověřeny k 5. 9. 2026 u primárních zdrojů uvedených v textu (Dubai Land Department, u.ae, ICP, GDRFA). Nemovitostní právo je v SAE převážně emirátské — pravidla mimo Dubaj se liší. Tento text je informační průvodce, ne právní ani daňové poradenství.

Může cizinec v Dubaji vlastnit nemovitost napřímo?

Ano, ale jen ve vyhlášených oblastech. Nařízení č. 3 z roku 2006 určuje oblasti emirátu Dubaj, ve kterých mohou nabývat nemovitosti osoby, které nejsou občany SAE ani států Zálivu. V nich lze získat plné vlastnictví (freehold), požívací právo nebo dlouhodobý nájem až na 99 let. Mimo tyto oblasti cizinec vlastnictví nabýt nemůže. Seznam oblastí je součástí nařízení, ne slib makléře — nechte si u konkrétní nemovitosti doložit, že v takové zóně leží.

Kolik se platí za převod?

Podle Dubai Land Department se u registrace prodeje platí 2 % z prodejní ceny od prodávajícího a 2 % od kupujícího, tedy 4 % celkem. K tomu jdou drobnější položky, například 250 AED za list vlastnictví a poplatky za mapy, a poplatek servisního partnera 4 000 AED plus DPH u prodejů od 500 000 AED (2 000 AED plus DPH pod touto hranicí). V praxi bývá sjednáno, že celá 4 % nese kupující — je to věc dohody, tak si ji nechte potvrdit písemně.

Je koupě rozestavěné nemovitosti (off-plan) bezpečná?

Bezpečnější, než bývá zvykem jinde, protože Dubaj má zákonný escrow režim. Zákon č. 8 z roku 2007 zavedl pro prodej rozestavěných jednotek povinné svěřenské účty: projekt musí být schválený regulátorem RERA, escrow účet zřizuje pověřený správce na základě osvědčení o schválení projektu a všechny platby od kupujících musí jít na tento účet. Riziko tím nezmizí, ale peníze nejdou developerovi přímo do provozu. Před podpisem si ověřte, že projekt je registrovaný a že platíte na escrow, ne na běžný účet firmy.

Platí se v Dubaji daň z nemovitosti?

Roční daň z nemovitosti jako v Evropě se neplatí. Zato se platí servisní poplatky za společné části, a u věže s bazénem, ostrahou a concierge to je reálná roční položka, ne drobné. Poplatky podléhají kontrole: systém Mollak sleduje jejich placení ve spoluvlastnických objektech, rozpočty musí projít auditem firmy registrované u RERA a schválením regulátora a v případě sporu jsou referencí právě faktury schválené RERA. Dubai Land Department navíc zveřejňuje index servisních poplatků, takže si výši můžete ověřit předem.

Získám koupí nemovitosti pobyt v SAE?

Ano, při dostatečné hodnotě. Vlastnictví jedné nebo více nemovitostí v hodnotě nejméně 2 000 000 AED zakládá nárok na desetiletý obnovitelný zlatý pobyt. Hodnotu je třeba doložit potvrzením o stavu nemovitosti vydaným Dubai Land Department a na nemovitost se zapisuje zástavní poznámka, která má zajistit, že vlastnictví trvá po celou dobu platnosti pobytu. Pobyt umožňuje sponzorovat manžela či manželku, děti i rodiče.

Platí stejná pravidla v celých Emirátech?

Ne. Nemovitostní právo je z velké části emirátské, ne federální. Nařízení č. 3 z roku 2006 o oblastech pro vlastnictví cizinci i zákon č. 7 z roku 2006 o registraci nemovitostí jsou předpisy emirátu Dubaj. Abú Zabí, Ras Al Khaimah, Sharjah a další emiráty mají vlastní úpravu, vlastní vyhlášené zóny a vlastní registr. Průvodce psaný pro Dubaj proto nepoužívejte pro nákup v jiném emirátu, aniž byste si pravidla ověřili tam.