Koupě nemovitosti v Dubaji a SAE krok za krokem

Proč: Bydlení, dovolená a výnos vedou ke třem různým nemovitostem. Bez rozhodnutí budete porovnávat neporovnatelné.

Jak: Napište si jednu větu: „Kupuju kvůli ___ a budu tam ___ týdnů v roce.“ Pokud kvůli výnosu, spočítejte ho po odečtení správy, daní a prázdných měsíců, ne z inzerované sazby za noc.

Proč: Vedlejší náklady bývají 8–15 % ceny. Kdo je nezapočítá, dojdou mu peníze v nejhorší možné chvíli — mezi zálohou a podpisem.

Jak: Cena + daň nebo DPH + notář a katastr + právník + překlady a odhad + rezerva na vybavení. Až tohle číslo je váš rozpočet.

Proč: Rozdíl mezi zeměmi jde do statisíců. Někde platí daň kupující, jinde se platí DPH, jinde obojí podle toho, jestli je nemovitost nová.

Jak: Zjistěte tři čísla: sazbu daně z převodu (nebo DPH u novostavby), odměnu notáře a poplatek katastru. Zbytek jsou drobné.

Proč: Cizinec, který není občanem SAE ani států Zálivu, může v Dubaji nabýt nemovitost jen v oblastech, které k tomu byly vyhlášeny nařízením č. 3 z roku 2006. Mimo ně vlastnictví nabýt nelze.

Jak: Ve vyhlášených oblastech lze získat plné vlastnictví (freehold), požívací právo, nebo dlouhodobý nájem až na 99 let. Zeptejte se na konkrétní zónu a nechte si to doložit z registru, ne z prospektu. Registraci upravuje zákon č. 7 z roku 2006, který zřizuje Real Estate Register vedený Dubai Land Departmentem.

Proč: Nákup v cizině trvá měsíce a většinu zdržení neovlivníte. Kdo si koupí letenky podle slibu makléře, kupuje pod tlakem.

Jak: Rozpočítejte si: daňové číslo, prověrka právníkem, čekání na případné povolení, termín u notáře, zápis. Přičtěte měsíc rezervy.

Proč: Vlastnictví jedné nebo více nemovitostí v hodnotě nejméně 2 000 000 AED zakládá nárok na desetiletý obnovitelný zlatý pobyt, který umožňuje sponzorovat manžela či manželku, děti i rodiče.

Jak: Hodnotu je nutné doložit potvrzením o stavu nemovitosti vydaným Dubai Land Department. Pozor na podmínku, kterou většina článků vynechává: podle praxe Dubai Land Departmentu se na nemovitost zapisuje zástavní poznámka, která má zajistit, že vlastnictví trvá po celou dobu platnosti pobytu — nemůžete ji tedy volně prodat, dokud na ní pobyt stojí.

Proč: Prodávající bere vážně toho, kdo umí doložit peníze. A hypotéka pro nerezidenta má jiné podmínky než doma.

Jak: Buď doklad o prostředcích, nebo předschválení od banky. U hypotéky pro cizince počítejte s vyšší akontací a s tím, že banka bude chtít vlastní odhad.

Proč: Banka i notář se na to ptají povinně. Bez podkladů se transakce zastaví přesně ve chvíli, kdy má proběhnout.

Jak: Výpisy, kupní smlouvy, daňová přiznání, darovací smlouva. Připravte to předem a v překladu, ne až na výzvu.

Tenhle papír schválně nesbíráme: nese osobní údaje obou stran nebo rodné číslo. Stačí odškrtnout a připsat poznámku.

Proč: U částky v řádu milionů korun rozhodne kurz o víc než vyjednaná sleva. A kurz banky bývá výrazně horší než tržní.

Jak: Porovnejte kurz banky se směnárnou pro velké objemy. Rozmyslete si, jestli měnit najednou, nebo po částech. Nenechávejte to na den podpisu.

Proč: Nemovitost se předává prázdná a často ne v tom stavu, v jakém byla na fotkách. Bez rezervy budete bydlet ve výhodné koupi bez postele.

Jak: Vybavení, drobné opravy, první roční poplatky, cesta na předání. U starší nemovitosti si nechte víc — u novostavby stačí míň, ale kuchyň nebývá součástí.

Proč: Proti Španělsku nebo Turecku je příprava jednodušší — pro samotný nákup nepotřebujete pobyt, místní daňové číslo ani účet v SAE.

Jak: Účet u banky v SAE budete chtít, pokud plánujete pronájem nebo splátkový plán. Banky se ptají na původ prostředků, takže doklady si připravte předem.

Tenhle papír schválně nesbíráme: nese osobní údaje obou stran nebo rodné číslo. Stačí odškrtnout a připsat poznámku.

Proč: Přes něj jdou zálohy, inkasa za energie, daně i poplatky správce. Bez něj se platí složitěji a dráž.

Jak: Zeptejte se, jestli je účet podmínkou převodu, nebo jen praktická věc. Na založení počítejte s osobní návštěvou a doklady o původu prostředků.

Proč: Většina nákupů v cizině se odehraje na dvě až tři cesty. Plná moc je způsob, jak z toho udělat jednu.

Jak: Musí být notářsky ověřená a pro použití v cizině obvykle s apostilou a překladem. Vymezte v ní přesně, co smí zmocněnec podepsat — ne „vše“.

Tenhle papír schválně nesbíráme: nese osobní údaje obou stran nebo rodné číslo. Stačí odškrtnout a připsat poznámku.

Proč: Právník, kterého vám nabídne prodávající, developer nebo makléř, hájí jejich zájem. To není podezření, to je jeho práce.

Jak: Vyberte si nezávislého advokáta s licencí v dané zemi, který mluví jazykem, kterému rozumíte, a platíte ho vy. Je to nejlépe utracená položka celého rozpočtu.

Proč: S dvaceti nemovitostmi se nedá rozhodnout. Se třemi ano.

Jak: Vyberte tři až pět a u každé si napište, co je na ní horší než na ostatních. Když to nedokážete napsat, ještě ji neznáte.

Proč: Přímořské letovisko v srpnu a v lednu jsou dvě různá místa. Jedno má obchody a lékaře, druhé zavřené okenice.

Jak: Zjistěte, co v místě funguje celoročně: obchod, lékař, doprava, internet. Zeptejte se, kolik bytů v domě je obydlených celý rok.

Proč: Vlhkost, hluk, výhled do zdi a stav společných částí se večer a ve spěchu nepoznají.

Jak: Jděte za denního světla, ideálně dvakrát a v jinou denní dobu. Otevřete okna, pusťte vodu, zkontrolujte rohy a stropy. Fotografujte si vady.

Proč: Opravu střechy nebo výtahu zaplatí vlastníci společně a přijde krátce po vaší koupi.

Jak: Střecha, fasáda, výtah, rozvody, bazén a jeho technologie. Zeptejte se, jaké opravy společenství plánuje a jestli se na ně skládá.

Proč: V Dubaji se neplatí daň z nemovitosti, ale u věže s bazénem, ostrahou, concierge a chlazením je servisní poplatek za metr reálná roční částka. Bývá to největší překvapení v celém rozpočtu.

Jak: Dubai Land Department provozuje veřejný index servisních poplatků a systém Mollak, který sleduje jejich placení ve spoluvlastnických objektech. Rozpočty musí projít auditem firmy registrované u RERA a jeho schválením — a v případě sporu jsou referencí faktury schválené RERA, ne to, co vám řekne správce. Připočtěte poplatky za chlazení, které bývají samostatnou položkou.

Proč: U dokončené nemovitosti existuje list vlastnictví (Title Deed) vedený v Real Estate Register. U rozestavěné jednotky list vlastnictví není — je tam zápis v prozatímním registru podle zákona č. 13 z roku 2008 ve znění zákona č. 9 z roku 2009, který se vede přes portál Oqood.

Jak: Dubai Land Department nabízí veřejný dotaz na stav nemovitosti (Property Status Enquiry), kterým si ověříte, co je v registru skutečně zapsáno. Použijte ho — je to rychlejší a spolehlivější než ptát se makléře.

Tenhle papír schválně nesbíráme: nese osobní údaje obou stran nebo rodné číslo. Stačí odškrtnout a připsat poznámku.

Proč: Hypotéka, věcné břemeno nebo právo někoho v bytě bydlet přecházejí s nemovitostí, ne s prodávajícím.

Jak: Ve výpisu čtěte oddíl se zástavami a břemeny. Když tam něco je, musí smlouva jasně říct, kdo, kdy a z čeho to vymaže — nejlépe z kupní ceny.

Proč: Přístavba, patro navíc, uzavřená terasa nebo bazén bez povolení jsou běžné. Legalizace je zdlouhavá a někdy nemožná.

Jak: Porovnejte půdorys a povolení se skutečností. Ptejte se přímo: má budova kolaudaci? Když ne, proč a kdy bude. Odpověď chtějte doloženou.

Proč: Souhlas developera s převodem (No Objection Certificate). Typicky se u něj kontroluje, že na jednotce nevázne dluh na servisních poplatcích — a ten by jinak přešel na vás.

Jak: NOC vydává developer nebo správce areálu a bývá zpoplatněný. Bez něj registrace převodu neproběhne.

Tenhle papír schválně nesbíráme: nese osobní údaje obou stran nebo rodné číslo. Stačí odškrtnout a připsat poznámku.

Proč: Cizinec bez znalosti místního trhu je nejsnazší cíl pro předraženou nabídku. V některých zemích je odhad pro cizince rovnou povinný.

Jak: Objednejte si odhadce, kterého platíte vy. Když je odhad povinný ze zákona, PŘEČTĚTE si ho — je to jediné nezávislé číslo v celém obchodu.

Proč: Zákon č. 8 z roku 2007 o svěřenských účtech byl přijat právě proto, aby zajistil práva kupujících rozestavěných jednotek. Projekt musí být schválen regulátorem RERA, escrow účet zřizuje pověřený správce na základě osvědčení o schválení projektu a všechny platby od kupujících musí jít na tento účet.

Jak: Před první platbou si ověřte, že projekt je registrovaný a že číslo účtu, na které posíláte peníze, je escrow účet daného projektu — ne účet firmy, ne účet makléře. DLD zveřejňuje seznam schválených správců escrow účtů. Escrow nezaručí, že se projekt dostaví včas; zaručí, že vaše peníze nejsou provozním kapitálem developera.

Proč: Nabídka podložená zjištěnými vadami a srovnáním se přijímá líp než pokus o slevu „protože platím hotově“.

Jak: Použijte, co jste zjistili ve fázi 4: chybějící kolaudaci, plánovanou opravu domu, srovnatelné nemovitosti. A mějte spočítanou hranici, přes kterou nejdete.

Proč: Dubai Land Department má pro prodej mezi vlastníky jednotnou kupní smlouvu Contract F (v praxi se jí říká MOU nebo Form F). Zakládá ji licencovaný makléř v aplikaci Dubai Brokers, navazuje na makléřské smlouvy s prodávajícím (Contract A) a s kupujícím (Contract B), obsahuje cenu, platební plán, lhůtu smlouvy a poplatky DLD a schvaluje ji vlastník.

Jak: Nepodepisujte místo ní soukromou rezervační smlouvu. V praxi se při podpisu skládá záloha kolem 10 % ceny — ve smlouvě si ověřte, kdo ji drží, kdy propadá a kdo z vás platí poplatky DLD. Převod pak proběhne u registračního správce (Trustee Office).

Tenhle papír schválně nesbíráme: nese osobní údaje obou stran nebo rodné číslo. Stačí odškrtnout a připsat poznámku.

Proč: Zálohy mají různé režimy. U jednoho typu o ni přijdete, u jiného se vrací, u dalšího musí prodávající vracet dvojnásobek. Ze slova „záloha“ to nepoznáte.

Jak: V textu musí být přímo napsané, o jaký typ jde a co následuje při odstoupení každé ze stran. Když to tam není, nepodepisujte.

Proč: Smlouvu připravuje protistrana a je psaná v její prospěch. To není podvod, to je normální — proto potřebujete svého člověka.

Jak: Nechte si ji vyložit větu po větě, ideálně s překladem. Zvlášť si nechte vysvětlit: co se stane při zpoždění, kdo platí co a jak se řeší vady.

Tenhle papír schválně nesbíráme: nese osobní údaje obou stran nebo rodné číslo. Stačí odškrtnout a připsat poznámku.

Proč: Smlouva má chránit i vás. Podmínka znamená, že když něco nevyjde, peníze se vrací — místo aby se řešil spor.

Jak: Typicky: schválení hypotéky, vydání povolení, výmaz zástavy, doložení kolaudace. Ke každé napište lhůtu a následek, když se nesplní.

Proč: U off-plan projektů je splátkový plán součástí vyjednávání a rozhoduje o tom, kolik peněz máte v riziku, když se stavba zpozdí.

Jak: Kolik při podpisu, kolik podle postupu stavby, kolik při předání. Ošetřete termín dokončení, sankce za zpoždění a právo odstoupit. Registraci off-plan jednotky řeší portál Oqood: poplatek za ni, 4 % z ceny, platíte developerovi a ten ho podle Dubai Land Departmentu musí odvést nejpozději do 60 dnů. Nechte si potvrdit, že registrace proběhla.

Proč: Tohle je okamžik, kdy se dá přijít o všechno. U rozestavěné jednotky je jediná správná cesta escrow účet projektu.

Jak: Registrace hotového převodu probíhá v centru registračního správce (Real Estate Registration Trustee): zadají se údaje transakce, provede se kontrola, zaplatí poplatky a vydá potvrzení. Číslo účtu si ověřte jiným kanálem než e-mailem.

Proč: Když není, může zákon uložit KUPUJÍCÍMU srazit část ceny a odvést ji finanční správě. Kdo to neudělá, ručí za to — a někdy ručí i ta nemovitost.

Jak: Zeptejte se výslovně a nechte si to potvrdit písemně. Pak si u právníka ověřte, jaká povinnost z toho pro vás plyne.

Proč: Podle Dubai Land Departmentu platí u registrace prodeje prodávající 2 % z prodejní ceny a kupující 2 %.

Jak: K tomu jdou drobnější položky: 250 AED za list vlastnictví, 225 AED za jednotnou mapu, 250 AED u vil a bytů, a poplatek registračního správce (DLD mu říká service partner) 4 000 AED plus DPH u prodejů od 500 000 AED (2 000 AED plus DPH pod touto hranicí). Zákonné rozdělení 2 + 2 ale neznamená, že to tak proběhne — na dubajském trhu se běžně sjednává, že celá 4 % nese kupující. Chtějte to písemně.

Proč: Podpis nestačí. Dokud nejste zapsaný, chrání vás vůči třetím osobám jen omezeně — a nemovitost lze zatížit nebo prodat znovu.

Jak: Zjistěte, kdo návrh podává a v jaké lhůtě, a nechte si doložit potvrzení o zápisu. Nespoléhejte na to, že se to stane samo.

Tenhle papír schválně nesbíráme: nese osobní údaje obou stran nebo rodné číslo. Stačí odškrtnout a připsat poznámku.

Proč: Dokud jsou na prodávajícího, platíte jeho zálohy a řešíte jeho nedoplatky.

Jak: Elektřina, voda, plyn, internet, odpad. Sepište stavy měřidel při předání a mějte je podepsané oběma stranami.

Proč: Mezi předáním a sjednáním pojistky je nemovitost vaše a nepojištěná. Někde je navíc určité pojištění povinné ze zákona.

Jak: Pojištění budovy a domácnosti, u přímořských a seizmických oblastí ověřte, co je a co není kryté. Zkontrolujte, co pokrývá pojistka společenství.

Proč: SAE nemají roční daň z nemovitosti ani daň z příjmu fyzických osob. To ale neznamená, že vlastnictví nic nestojí.

Jak: Ročně počítejte se servisními poplatky, chlazením, pojištěním a případnou správou pronájmu. Jako český daňový rezident navíc přiznáváte celosvětový příjem doma — příjem z dubajského pronájmu tam patří.

Proč: Nájemní smlouva se v Dubaji registruje (Ejari) a správu obvykle vede licencovaná firma za poplatek z nájemného.

Jak: Garantovaný výnos v prospektu je marketing, ne závazek, pokud není ve smlouvě s jasnou sankcí. Počítejte se sezónností a s tím, že správa a údržba ukrojí podstatnou část hrubého výnosu.

Proč: K těmhle papírům se budete vracet roky — při opravě, při dědictví a hlavně při prodeji.

Jak: Kupní smlouva, doklad o zaplacené dani, potvrzení o zápisu, předávací protokol, plná moc, odhad, komunikace. Uložte digitálně i na papíře.