Immobilienkauf in Spanien: So funktioniert's Schritt für Schritt

Als Ausländer kannst du in Spanien ohne Genehmigung eine Immobilie kaufen, brauchst aber die NIE. Fordere vor der Unterschrift eine nota simple aus dem Grundbuch an und kläre, ob du eine Bestandsimmobilie (regionale Übertragungssteuer ITP) oder einen Neubau vom Bauträger (10 % Mehrwertsteuer plus AJD) kaufst – der Unterschied liegt bei wenigen Prozentpunkten des Kaufpreises, bei einer üblichen Wohnung also im Bereich von einigen Tausend bis niedrigen Zehntausend Euro. Unterschreibe den Reservierungsvertrag erst, wenn du weißt, welchen Typ arras er enthält. Und: Das Goldene Visum für Immobilienkäufer gibt es nicht mehr, es wurde im April 2025 abgeschafft.

Spanien gehört für deutschsprachige Käuferinnen und Käufer zu den beliebtesten Einstiegen in den internationalen Immobilienmarkt. Rechtlich ist das Land recht entgegenkommend – der Kauf ist weder an die Staatsangehörigkeit noch an eine behördliche Genehmigung geknüpft. Fast alle unangenehmen Überraschungen lauern woanders: bei den Steuern, die sich von Region zu Region unterscheiden, und bei Unterlagen, um die du dich selbst kümmern musst.

1. Wer darf eine Immobilie kaufen

Spanien schränkt den Immobilienkauf für Ausländer nicht ein. Als EU-Bürger stehst du rechtlich genauso da wie ein einheimischer Käufer – keine Gegenseitigkeitsvoraussetzung, keine ministerielle Genehmigung, keine Obergrenze für die Anzahl der Immobilien. Käufer von außerhalb der EU sind beim eigentlichen Kauf gleichgestellt; Unterschiede gibt es erst beim Aufenthaltsstatus (Kapitel 9).

Die einzige echte Voraussetzung ist administrativer Natur: Ohne NIE kommt der Kauf nicht zustande.

2. Was du vorher erledigen musst

NIE – die Identifikationsnummer für Ausländer

Die NIE (Número de Identidad de Extranjero) ist eine persönliche Nummer, die Spanien Ausländern wegen ihrer wirtschaftlichen, beruflichen oder gesellschaftlichen Interessen im Land zuteilt. Der Notar verlangt sie bei der Unterschrift, das Finanzamt bei der Steuerzahlung und die Bank bei der Kontoeröffnung.

Laut spanischem Innenministerium beantragst du sie mit dem Formular EX-15, entweder persönlich in Spanien bei der Ausländerbehörde (Oficina de Extranjería) oder auf einer Polizeidienststelle, oder über ein spanisches Konsulat. Dem Antrag legst du deinen Reisepass bei, und du musst einen Grund angeben, warum du die Nummer brauchst – beim Immobilienkauf ist das meist der Reservierungsvertrag oder eine Bestätigung des Maklers. Das Verfahren soll spätestens innerhalb von fünf Tagen nach Einreichung abgeschlossen sein.

Praktischer Hinweis: Kümmere dich um die NIE, bevor du irgendetwas mit Fristen unterschreibst, damit dich später keine Zeitnot unter Druck setzt.

Bankkonto und Vollmacht

Ein spanisches Konto ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, in der Praxis wirst du aber eins wollen – darüber laufen Anzahlungen, Lastschriften für Energie, die Grundsteuer IBI und die Nebenkosten der Eigentümergemeinschaft. Wenn du wegen der Unterschriften nicht mehrfach anreisen willst, lässt sich der gesamte Kauf auch per Vollmacht (poder notarial) abwickeln, die du deinem spanischen Anwalt oder gestor erteilst. Sie muss notariell beglaubigt und für die Verwendung aus dem Ausland mit einer Apostille versehen sein.

3. Wie viel du zusätzlich zum Kaufpreis zahlst

Hier passieren beim Immobilienkauf in Spanien die meisten Budgetfehler – denn die Steuer hängt von der Region ab und davon, ob du einen Neubau oder eine Bestandsimmobilie kaufst.

Bestandsimmobilie: die Übertragungssteuer (ITP)

Sie zahlt der Käufer, angemeldet wird sie nach Unterzeichnung des Vertrags. Der Satz wird von der jeweiligen autonomen Region festgelegt, nicht vom Staat:

Die valencianischen Sätze wurden durch das Gesetz 5/2025 vom 30. Mai 2025 eingeführt, mit aufgeschobenem Inkrafttreten zum 1. Juni 2026, veröffentlicht in der Übersicht der Steuerneuerungen der Generalitat Valenciana; die Senkung in Murcia wurde durch das regionale Haushaltsgesetz für 2025 beschlossen (Gesetz 3/2025, in Kraft seit 25. Juli 2025) und ist bei der dortigen Finanzverwaltung aufgeführt. Beide Änderungen sind ganz frisch – wenn du anderswo noch 10 % beziehungsweise 8 % liest, liest du einen veralteten Text.

Beide Regionen kennen außerdem ermäßigte Sätze für den Hauptwohnsitz, junge Käufer, kinderreiche Familien oder Menschen mit Behinderung.

Von welchem Betrag die Steuer berechnet wird: nicht zwingend vom Preis, den du tatsächlich zahlst. Bemessungsgrundlage ist der Referenzwert des Grundbuchs (valor de referencia), und liegt der vereinbarte Kaufpreis darüber, wird von diesem gerechnet. Ein Kauf „auf dem Papier unter Wert“ senkt die Steuer also nicht – er verschafft dir höchstens Ärger.

Neubau vom Bauträger: Mehrwertsteuer statt ITP

Der erste Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses durch den Bauträger gilt als Lieferung, deshalb wird statt der ITP die Mehrwertsteuer fällig. Nach Artikel 91 des Gesetzes 37/1992 gilt für die Lieferung von Gebäuden oder Gebäudeteilen, die zum Wohnen geeignet sind, der ermäßigte Satz von 10 % – einschließlich höchstens zwei Stellplätzen und Zubehör, sofern diese zusammen mit der Wohnung übertragen werden. Zur Mehrwertsteuer kommt die regionale AJD für die notarielle Beurkundung hinzu (Sätze siehe Tabelle oben).

Der Unterschied ist erheblich und sollte nicht übersehen werden: Bei gleichem Kaufpreis ist der Neubau steuerlich teurer als die Bestandsimmobilie – in Valencia 10 % Mehrwertsteuer plus 1,4 % AJD gegenüber 9 % ITP, in Murcia 11,5 % gegenüber 7,75 %. Und eine separat gekaufte Garage fällt aus dem ermäßigten Mehrwertsteuersatz heraus.

Der Rest

• Notar – Honorar nach staatlicher Gebührenordnung, richtet sich nach dem Kaufpreis der Immobilie.
• Grundbuch – Gebühr für die Eintragung, ebenfalls nach Gebührenordnung.
• Gestoría – die Kanzlei, die für dich die Steuer abführt und die Eintragung beantragt. Nicht verpflichtend, in der Praxis aber kaum verzichtbar.
• Unabhängiger Anwalt (abogado) – nicht verpflichtend. Empfehlung: Beim ersten Kauf solltest du einen engagieren, und zwar einen anderen als den, den dir der Verkäufer oder der Bauträger vorschlägt.
• Maklerprovision – wird verhandelt, es gibt keinen gesetzlichen Satz. Lass dir immer schriftlich bestätigen, wer sie zahlt und was darin enthalten ist.

4. Wie du prüfst, dass der Verkäufer tatsächlich Eigentümer ist

Das spanische Grundbuch heißt Registro de la Propiedad, und der Auszug daraus ist die nota simple.

Laut dem Verband der Grundbuchbeamten enthält sie die Identifikation der Immobilie, die Identität des oder der Inhaber eingetragener Rechte – Volleigentum, Hypothek, Nießbrauch – sowie deren Umfang, Art und Einschränkungen. Laut offizieller Gebührenordnung kostet sie 9,02 € zuzüglich Mehrwertsteuer pro Immobilie und lässt sich online anfordern.

Zwei Dinge werden häufig verwechselt:

1. Die nota simple hat nur informativen Charakter. Der beweiskräftige Nachweis über den Grundbuchinhalt ist erst die vom Registerbeamten unterzeichnete certificación. Für die übliche Prüfung vor dem Kauf reicht die nota simple, bei einer strittigen Immobilie solltest du die certificación anfordern.
2. Lass sie dir kurz vor der Unterschrift erneut ausstellen. Zwischen Reservierung und Unterschrift liegen oft Monate, und eine Hypothek oder Zwangsvollstreckung kann jederzeit hinzukommen.

Worauf du achten solltest: Stimmt der eingetragene Eigentümer mit der Person überein, die dir die Immobilie verkauft? Lasten Hypotheken oder Grunddienstbarkeiten darauf? Stimmen Fläche und Beschreibung mit dem überein, was du besichtigt hast?

5. Fünf typische Fallen vor Ort

1. Bau ohne Genehmigung. Ein Anbau, ein zusätzliches Stockwerk oder ein Pool ohne Baugenehmigung sind auf dem spanischen Land und in Andalusien keine Seltenheit. Die Immobilie stimmt dann nicht mehr mit dem Grundbucheintrag überein, und die Legalisierung zieht sich lange hin. Vergleiche den tatsächlichen Zustand mit der nota simple und der katastralen Beschreibung.

2. Schulden bei der Eigentümergemeinschaft gehen mit der Wohnung über. Rückstände bei der comunidad de propietarios gehen im gesetzlich festgelegten Umfang auf den neuen Eigentümer über. Fordere vor der Unterschrift eine Schuldenfreiheitsbescheinigung des Verwalters an – das ist ein Standarddokument, und der Verkäufer ist verpflichtet, es zu besorgen.

3. Küstenschutzstreifen. Das Küstengesetz (Ley de Costas) legt am Meer eine Zone öffentlichen Eigentums fest. Ein Gebäude darin kann auf staatlichem Grund im Rahmen einer zeitlich befristeten Konzession stehen. Bei einer Immobilie in erster Meereslinie ist das der erste Punkt, den dein Anwalt prüfen sollte.

4. Der Verkäufer ist kein Steuerinländer. Wohnt der Verkäufer nicht in Spanien, musst du als Käufer 3 % des Kaufpreises einbehalten und als Vorauszahlung auf seine Steuer ans Finanzamt abführen. Das geschieht mit dem Formular Modelo 211 innerhalb eines Monats nach der Übertragung; dem Verkäufer gibst du eine Kopie, damit er den einbehaltenen Betrag anrechnen kann. Die Agencia Tributaria fügt dazu einen entscheidenden Satz hinzu: Führst du den Betrag nicht ab, haftet die Immobilie selbst dafür. Das ist keine Formalität, sondern dein Risiko.

5. Die kommunale Wertzuwachssteuer (plusvalía municipal). Beim Verkauf zahlt sie der Verkäufer, aber auch hier kann die Verpflichtung bei einem nicht ansässigen Verkäufer auf dich übergehen. Lass dir von der gestoría schriftlich bestätigen, wer was anmeldet und zahlt.

6. Wie der Kauf abläuft

1. Reservierung. Ein kleiner Betrag dafür, dass die Immobilie vom Markt genommen wird – typischerweise für ein paar Wochen.
2. Arras – der Anzahlungsvertrag. Hier entscheidet sich, wie ernst das Geschäft gemeint ist. Am häufigsten sind arras penitenciales nach Artikel 1454 des Zivilgesetzbuchs: „Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.“ Übersetzt: Der Käufer kann zurücktreten, indem er die Anzahlung verliert, der Verkäufer, indem er sie doppelt zurückzahlt. Andere Arten von arras geben dieses Rücktrittsrecht nicht – im Vertragstext muss klar stehen, um welchen Typ es sich handelt.
3. Prüfungen. Neue nota simple, Schuldenfreiheit der Eigentümergemeinschaft, Energieausweis, beim Neubau Unterlagen zu Garantie und Bauabnahme.
4. Escritura pública. Die Unterschrift beim Notar. Der Notar prüft die Identität, verliest den Vertrag, und in diesem Moment wird der Restbetrag gezahlt.
5. Steuer und Eintragung. Innerhalb der gesetzlichen Frist wird die ITP (beziehungsweise beim Neubau die AJD) abgeführt und der Antrag auf Grundbucheintragung gestellt. Das übernimmt üblicherweise die gestoría.

Eigentümer wirst du durch die notarielle Unterschrift und die Übergabe; die Grundbucheintragung schützt dein Recht gegenüber Dritten.

7. Geld

• Wechselkurs. Die Immobilie wird in Euro bezahlt – falls deine Ersparnisse in einer anderen Währung liegen, etwa in Schweizer Franken, spielt der Wechselkurs bei größeren Summen eine wichtige Rolle. Kümmere dich frühzeitig bewusst darum, nicht erst am Tag der Unterschrift.
• Herkunft der Mittel. Die spanische Bank, der Notar und der Makler fragen, woher das Geld stammt – Notar und Makler sind nach dem Geldwäschegesetz 10/2010 zur Meldung verpflichtet. Halte die Nachweise vorab bereit; das ist eine Standardmaßnahme und kein Verdacht, und beim Kauf über einen Makler ist das der Schritt, der die Unterschrift am häufigsten verzögert.
• Wie bezahlt wird. Der Notar muss in der escritura vermerken, mit welchem Zahlungsmittel bezahlt wurde, und weigern sich die Parteien, das nachzuweisen, trägt das Grundbuch die Übertragung nach Artikel 254 Absatz 3 des Grundbuchgesetzes nicht ein. Zahle deshalb per Banküberweisung oder Bankscheck. Bargeld kommt nicht infrage: Das Gesetz 7/2012 verbietet Barzahlungen ab 1.000 €, wenn eine der Parteien Unternehmer ist (Bauträger, Makler), und erlaubt einer Privatperson ohne steuerlichen Wohnsitz in Spanien höchstens bis zu 10.000 €.
• Baufinanzierung für Nicht-Ansässige. Spanische Banken vergeben auch an Nicht-Ansässige Kredite, verlangen aber typischerweise ein höheres Eigenkapital als von Einheimischen. Die Konditionen unterscheiden sich von Bank zu Bank – vergleiche gründlich und rechne damit, dass die Bank ein eigenes Wertgutachten verlangt.

8. Nach dem Kauf: Was du jedes Jahr zahlst

Das Modelo 210 überrascht fast jeden. Spanien besteuert bei nicht ansässigen Eigentümern ein Einkommen aus der Immobilie, das faktisch gar nicht existiert. Laut Agencia Tributaria beträgt die Bemessungsgrundlage 1,1 % des Katasterwerts bei Immobilien in Gemeinden, deren Wert seit 2012 neu bewertet wurde, sonst 2 %. Der Steuersatz liegt bei 19 % für Ansässige aus der EU, Island, Norwegen und Liechtenstein und 24 % für alle anderen. Stichtag für die Steuer ist der 31. Dezember.

Vermietest du die Immobilie, gilt eine andere Regelung, und als EU-Bürger kannst du Kosten geltend machen – das ist dann ein Fall für den Steuerberater.

9. Aufenthalt und Visum

Das Goldene Visum für Immobilienkäufe in Spanien gibt es nicht mehr. Abgeschafft wurde es durch das Organgesetz 1/2025, das am 3. April 2025 in Kraft trat. In der konsolidierten Fassung des Gesetzes 14/2013 auf den Seiten des BOE sind die Artikel 63 bis 67 – also die gesamte Regelung zu Visum und Aufenthalt für Investoren – heute als „(Sin contenido)“, ohne Inhalt, geführt.

Was das praktisch bedeutet:

• Bereits erteilte Genehmigungen bleiben für die Dauer gültig, für die sie ausgestellt wurden; niemandem wird der Aufenthalt wegen der Reform entzogen.
• Neue Genehmigungen für den Immobilienkauf werden nicht mehr erteilt, unabhängig von der Höhe des Betrags.
• Als EU-Bürger brauchst du ohnehin kein Aufenthaltsvisum – du hast Freizügigkeit. Bei einem Aufenthalt über drei Monate registrierst du dich im EU-Bürgerregister.

Stößt du auf einen Artikel oder einen Makler, der dir für einen Kauf ab 500.000 € immer noch einen Aufenthaltstitel anbietet, liest du einen Text, der älter ist als April 2025.

Zusammenfassung

Spanien schränkt Ausländer beim Kauf nicht ein, belohnt aber, wer gut vorbereitet ist. Erledige die NIE, bevor du dich auf Fristen einlässt. Kläre, ob du eine Bestandsimmobilie oder einen Neubau kaufst – das entscheidet über die Steuer, und der Unterschied liegt bei einigen Prozentpunkten des Kaufpreises. Fordere die nota simple zweimal an, das letzte Mal kurz vor der Unterschrift. Lies bei den arras nach, um welchen Typ es sich handelt. Und wenn der Verkäufer nicht in Spanien wohnt, vergiss nicht den dreiprozentigen Steuereinbehalt – dafür haftet die Immobilie, die du gerade kaufst.

Sätze und Fristen geprüft am 6.9.2026, Regeln zu Zahlungen und Bargeld am 17.9.2026, jeweils anhand der im Text genannten Primärquellen. Die Steuersätze ändern sich in den einzelnen autonomen Regionen; lass sie dir vor der Unterschrift von einer gestoría oder einem Anwalt bestätigen. Dieser Text ist ein informativer Ratgeber, keine Rechts- oder Steuerberatung.

Kann ich als EU-Bürger eine Immobilie in Spanien kaufen?

Ja, ohne Einschränkung. Spanien knüpft den Immobilienkauf für Ausländer weder an die Staatsangehörigkeit noch an eine behördliche Genehmigung – als EU-Bürger stehst du in dieser Hinsicht genauso da wie ein Spanier. Die einzige Voraussetzung ist praktischer Natur: Du brauchst die spanische Identifikationsnummer für Ausländer (NIE), denn ohne sie nimmt dich der Notar nicht in den Kaufvertrag auf.

Was ist die NIE und wie lange dauert es, sie zu bekommen?

Die NIE (Número de Identidad de Extranjero) ist eine persönliche Identifikationsnummer, die Spanien Ausländern wegen ihrer wirtschaftlichen, beruflichen oder gesellschaftlichen Interessen im Land zuteilt. Beantragt wird sie mit dem Formular EX-15 bei der Ausländerbehörde oder einer Polizeidienststelle in Spanien, oder über ein spanisches Konsulat. Laut Innenministerium soll der Antrag spätestens innerhalb von fünf Tagen nach Eingang bearbeitet werden.

Wie viel zahle ich zusätzlich zum Kaufpreis der Immobilie?

Der größte Posten ist die Steuer. Bei einer Bestandsimmobilie (Eigentümerwechsel) fällt die regionale Übertragungssteuer ITP an – in der Valencianischen Gemeinschaft 9 %, in der Region Murcia 7,75 %. Bei einem Neubau vom Bauträger wird stattdessen 10 % Mehrwertsteuer fällig, dazu die regionale Steuer AJD für die notarielle Beurkundung. Hinzu kommen die Gebühren für Notar und Grundbuch, die gestoría und gegebenenfalls ein Anwalt. Kalkuliere die Nebenkosten deshalb regionsspezifisch und nicht nach einer einzelnen Zahl aus dem Internet.

Was ist die nota simple und warum sollte ich sie anfordern?

Es handelt sich um einen Auszug aus dem spanischen Grundbuch (Registro de la Propiedad). Er enthält die Identifikation der Immobilie, den eingetragenen Eigentümer sowie die darauf lastenden Rechte und Belastungen – Hypotheken, Grunddienstbarkeiten, Einschränkungen. Nach der Gebührenordnung der Registerbeamten kostet er 9,02 € zuzüglich Mehrwertsteuer pro Immobilie. Er hat aber nur informativen Charakter; der beweiskräftige Nachweis über den Grundbuchinhalt ist erst die vom Registerbeamten unterzeichnete certificación.

Was passiert, wenn ich nach Unterzeichnung der arras vom Kauf zurücktrete?

Beim häufigsten Typ – den arras penitenciales – regelt das Artikel 1454 des spanischen Zivilgesetzbuchs: Der Käufer tritt zurück, indem er die Anzahlung verliert, der Verkäufer, indem er sie doppelt zurückzahlt. Genau deshalb ist es wichtig, im Reservierungsvertrag schwarz auf weiß festzuhalten, um welchen Typ von arras es sich handelt; andere Typen geben dieses Rücktrittsrecht nicht.

Zahle ich in Spanien Steuern, auch wenn ich dort nicht wohne und die Wohnung nicht vermiete?

Ja. Spanien besteuert bei nicht ansässigen Eigentümern ein sogenanntes fiktives Einkommen. Bemessungsgrundlage sind 1,1 % des Katasterwerts (bei Immobilien in Gemeinden, deren Wert seit 2012 neu bewertet wurde), sonst 2 %. Der Satz beträgt 19 % für Ansässige aus der EU, Island, Norwegen und Liechtenstein und 24 % für alle anderen. Angemeldet wird das mit dem Formular Modelo 210, Stichtag ist der 31. Dezember. Dazu kommen noch die kommunale Grundsteuer IBI und die Nebenkosten der Eigentümergemeinschaft.

Kann ich durch den Kauf einer Immobilie einen spanischen Aufenthaltstitel bekommen?

Nein. Das sogenannte Goldene Visum für Immobilieninvestitionen hat Spanien abgeschafft – das Organgesetz 1/2025 trat am 3. April 2025 in Kraft, und die Artikel 63 bis 67 des Gesetzes 14/2013, die das Investorenvisum regelten, sind in der konsolidierten Fassung als „ohne Inhalt“ geführt. Bereits erteilte Genehmigungen bleiben gültig, neue werden für einen Immobilienkauf nicht mehr ausgestellt. Artikel, die heute noch einen Aufenthaltstitel für einen Kauf ab 500.000 € anbieten, sind veraltet.