Jak koupit nemovitost ve Španělsku

Krátká odpověď: koupit ve Španělsku může cizinec bez povolení, ale potřebuje NIE. Před podpisem si vyžádejte notu simple z katastru a zjistěte, jestli kupujete starší nemovitost (regionální daň ITP) nebo novostavbu od developera (DPH 10 % plus AJD) — rozdíl je řádově v desítkách tisíc eur. Rezervační smlouvu podepisujte, až budete vědět, jaký typ arras obsahuje. A zlaté vízum za nemovitost už neexistuje, zrušené je od dubna 2025.

Španělsko je pro české a slovenské kupující nejobvyklejší vstup na zahraniční trh s nemovitostmi. Právně je to relativně přívětivá země — nákup není podmíněný občanstvím ani souhlasem úřadu. Skoro všechny nepříjemné překvapení mají místo jinde: v daních, které se liší region od regionu, a v papírech, o které si musíte říct sami.

1. Kdo smí koupit

Španělsko nákup nemovitostí cizinci neomezuje. Jako občan EU jste v postavení domácího kupujícího — žádná reciprocita, žádný souhlas ministerstva, žádný limit na počet nemovitostí. Mimounijní kupující jsou na tom u samotné koupě stejně; liší se jim až pobytový režim (kapitola 9).

Jediná skutečná podmínka je administrativní: bez NIE koupi nedokončíte.

2. Co si zařídit předem

NIE — identifikační číslo cizince

NIE (Número de Identidad de Extranjero) je osobní číslo, které Španělsko přiděluje cizincům kvůli jejich ekonomickým, profesním nebo společenským zájmům v zemi. Notář ho po vás bude chtít při podpisu, finanční správa při odvodu daně a banka při otevření účtu.

Podle Ministerstva vnitra se žádá formulářem EX-15, a to buď osobně ve Španělsku na cizinecké úřadovně (Oficina de Extranjería) či policejní stanici, nebo přes španělský konzulát. K žádosti se dokládá pas a musíte uvést důvod, proč o číslo žádáte — u koupě nemovitosti to bývá rezervační smlouva nebo potvrzení realitní kanceláře. Řízení má být vyřízeno nejpozději do pěti dnů od podání.

Praktická poznámka: úzkým hrdlem není rozhodování úřadu, ale volný termín. Řešte NIE dřív, než začnete podepisovat cokoli se lhůtami.

Bankovní účet a plná moc

Španělský účet zákon nevyžaduje, ale prakticky ho budete chtít — přes něj jdou zálohy, inkasa za energie, IBI i poplatky společenství. Pokud nechcete kvůli podpisům opakovaně létat, dá se celý nákup vyřídit na plnou moc (poder notarial) udělenou vašemu španělskému právníkovi nebo gestorovi. Musí být notářsky ověřená a pro použití ze zahraničí opatřená apostilou.

3. Kolik zaplatíte navíc k ceně

Tohle je kapitola, kde se ve Španělsku dělá nejvíc chyb v rozpočtu — protože daň se liší podle regionu a podle toho, jestli kupujete novostavbu, nebo starší nemovitost.

Starší nemovitost: daň z převodu (ITP)

Platí ji kupující, přiznává se po podpisu smlouvy. Sazbu určuje autonomní společenství, ne stát:

Valencijské sazby zavedl zákon 5/2025 z 30. května a jsou publikované v přehledu daňových novinek Generalitat Valenciana; murcijské snížení schválil rozpočtový zákon regionu a uvádí ho tamní finanční správa. Obě jsou čerstvé — pokud čtete jinde o 10 %, resp. 8 %, čtete starý text.

Oba regiony mají navíc snížené sazby pro trvalé bydlení, mladé kupující, početné rodiny nebo osoby se zdravotním postižením. Na dovolenkovou nemovitost cizince obvykle nedosáhnete, ale zeptat se vyplatí.

Ze které částky se daň počítá: ne nutně z ceny, kterou zaplatíte. Základem je referenční hodnota katastru (valor de referencia), a pokud je sjednaná cena vyšší, počítá se z ní. Koupě „papírově pod cenou" tedy daň nesníží — jen vám může přidělat problém.

Novostavba od developera: DPH místo ITP

První prodej bytu nebo domu od developera je dodání zboží, takže se místo ITP platí DPH. Podle článku 91 zákona 37/1992 se na dodání budov nebo jejich částí způsobilých k bydlení uplatní snížená sazba 10 %, a to včetně nejvýše dvou garážových stání a příslušenství, pokud se převádějí spolu s bytem. K DPH se přidává regionální AJD za notářský zápis (sazby v tabulce výš).

Rozdíl je zásadní a nesmí se přehlédnout: u stejné ceny je novostavba na dani levnější než starší byt ve Valencii, ale garáž koupená zvlášť ze snížené sazby vypadne.

Zbytek

• Notář — odměna podle státního sazebníku, odvíjí se od ceny nemovitosti.
• Katastr — poplatek za zápis, rovněž podle sazebníku.
• Gestoría — kancelář, která za vás odvede daň a podá zápis. Není povinná, ale prakticky nepostradatelná.
• Nezávislý právník (abogado) — povinný není. Doporučení: u prvního nákupu si ho vezměte, a to jiného, než vám nabídne prodávající nebo developer.
• Provize realitní kanceláře — sjednává se, nemá zákonnou sazbu. Vždy si nechte písemně potvrdit, kdo ji platí a co je v ní zahrnuté.

4. Jak ověřit, že prodávající je vlastník

Španělský katastr nemovitostí se jmenuje Registro de la Propiedad a výpis z něj je nota simple.

Podle Kolegia registrátorů obsahuje identifikaci nemovitosti, totožnost držitele či držitelů zapsaných práv — plné vlastnictví, hypotéka, požívací právo — a jejich rozsah, povahu a omezení. Stojí 9,02 € plus DPH za jednu nemovitost podle oficiálního sazebníku a dá se vyžádat online.

Dvě věci, které se často pletou:

1. Nota simple je informativní. Průkazným dokladem o obsahu katastru je až certificación podepsaná registrátorem. Pro běžnou kontrolu před koupí nota simple stačí, u sporné nemovitosti si vyžádejte certificación.
2. Nechte si ji vystavit znovu těsně před podpisem. Mezi rezervací a podpisem jsou často měsíce a hypotéka nebo exekuce může přibýt kdykoli.

Co v ní hledat: souhlasí zapsaný vlastník s tím, kdo vám nemovitost prodává? Váznou na ní hypotéky nebo věcná břemena? Sedí výměra a popis s tím, co jste viděli?

5. Pět místních pastí

1. Stavba bez povolení. Přístavba, patro navíc nebo bazén postavený bez povolení jsou na španělském venkově a v Andalusii běžné. Nemovitost pak nesouhlasí s tím, co je zapsané, a legalizace je zdlouhavá. Porovnejte skutečný stav s notou simple a katastrálním popisem.

2. Dluh na společenství jde s bytem. Nedoplatky na comunidad de propietarios přecházejí na nového vlastníka v zákonem daném rozsahu. Před podpisem si vyžádejte potvrzení správce o bezdlužnosti — je to standardní dokument a prodávající ho má povinnost obstarat.

3. Pobřežní pásmo. Zákon o pobřeží (Ley de Costas) vymezuje u moře pásmo veřejného statku. Stavba v něm může stát na státním pozemku v režimu koncese s omezenou dobou. U nemovitosti první řady od moře je to první věc, kterou má právník ověřit.

4. Prodávající, který není daňový rezident. Když prodávající nebydlí ve Španělsku, musíte jako kupující srazit 3 % z kupní ceny a odvést je finanční správě jako zálohu na jeho daň. Odvádí se formulářem Modelo 211 do jednoho měsíce od převodu a prodávajícímu předáte kopii, aby si srážku mohl odečíst. Agencia Tributaria k tomu dodává podstatnou větu: pokud srážku neodvedete, ručí za ni sama nemovitost. Tohle není formalita, tohle je vaše riziko.

5. Obecní daň z přírůstku hodnoty pozemku (plusvalía municipal). Při prodeji ji hradí prodávající, ale je to další místo, kde se u nerezidentního prodávajícího může závazek posunout na vás. Nechte si od gestorie písemně potvrdit, kdo co podává a platí.

6. Jak obchod probíhá

1. Rezervace. Malá částka za stažení nemovitosti z nabídky, typicky na pár týdnů.
2. Arras — smlouva o záloze. Tady se rozhoduje o vážnosti obchodu. Nejběžnější jsou arras penitenciales podle článku 1454 občanského zákoníku: „Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas." Tedy: kupující odstoupí tak, že zálohu ztratí, prodávající tak, že ji vrací dvojnásobně. Jiné typy arras tuhle možnost odstoupit nedávají — v textu smlouvy musí být jasně napsáno, o který jde.
3. Kontroly. Nová nota simple, bezdlužnost společenství, energetický certifikát, u novostavby doklady k záruce a kolaudaci.
4. Escritura pública. Podpis u notáře. Notář ověří totožnost, přečte smlouvu a v tu chvíli se platí zbytek ceny.
5. Daň a zápis. Do zákonné lhůty se odvede ITP (nebo AJD u novostavby) a podá se návrh na zápis do katastru. Obvykle to zajišťuje gestoría.

Vlastníkem se stáváte podpisem u notáře a předáním; zápis do katastru vaše právo chrání vůči třetím osobám. Nenechte ho ležet.

7. Peníze

• Kurz. Nemovitost je v eurech, vaše úspory nejspíš v korunách. U částky v řádu milionů korun rozhodne kurz o víc než vyjednaná sleva — řešte ho vědomě, ne až v den podpisu.
• Původ prostředků. Španělská banka i notář se ptají, odkud peníze jsou. Připravte si doklady dopředu; je to standardní protipraní opatření, ne podezření.
• Hypotéka pro nerezidenta. Španělské banky nerezidentům půjčují, ale typicky s vyšší akontací než domácím. Podmínky se liší banku od banky — porovnávejte a počítejte s tím, že banka bude chtít vlastní odhad.

8. Po koupi: co platíte každý rok

Modelo 210 překvapí skoro každého. Španělsko zdaňuje nerezidentnímu vlastníkovi příjem, který fakticky nemá: fikci, že mu nemovitost něco vynáší, i když v ní jen sám jezdí na dovolenou. Podle Agencia Tributaria je základem 1,1 % katastrální hodnoty u nemovitostí v obcích, kde byla hodnota přeceněna od roku 2012, a 2 % u ostatních. Sazba daně je 19 % pro rezidenty EU, Islandu, Norska a Lichtenštejnska a 24 % pro ostatní. Daň se váže k 31. prosinci.

Pokud nemovitost pronajímáte, režim je jiný a jako rezident EU si můžete uplatnit náklady — to už je práce pro daňového poradce.

9. Pobyt a vízum: co koupě nedává

Zlaté vízum za nemovitost ve Španělsku neexistuje. Zrušil ho organický zákon 1/2025, který nabyl účinnosti 3. dubna 2025. V konsolidovaném znění zákona 14/2013 na stránkách BOE jsou dnes články 63 až 67 — tedy celá úprava víza a pobytu pro investory — vedené jako „(Sin contenido)", bez obsahu.

Co to znamená prakticky:

• Dříve udělená povolení platí dál po dobu, na kterou byla vydána; nikomu se pobyt kvůli reformě neruší.
• Nová povolení se za nákup nemovitosti nevydávají, a to bez ohledu na částku.
• Jako občan EU pobytové vízum stejně nepotřebujete — máte volný pohyb. Při pobytu nad tři měsíce se registrujete v evidenci občanů EU.

Pokud narazíte na článek nebo na makléře, který vám pobyt za nákup od 500 000 € pořád nabízí, čtete text starší než duben 2025.

10. Ať vás nabídka najde i přes AI

Španělské pobřeží je trh, kde je nabídek víc než času je projít. Čím dál víc lidí proto první výběr nedělá klikáním po portálech, ale dotazem na ChatGPT, Claude nebo Perplexity — „najdi mi dvoupokojový byt do 250 tisíc eur do 20 minut od pláže v provincii Alicante".

Odpověď se ale poskládá jen z toho, k čemu má AI přístup, a většina realitních portálů crawlery blokuje.

AssetLog (assetlog.ai) je otevřená platforma: inzeráty jsou strukturované, robots.txt AI crawlery pouští a přes adresu https://api.assetlog.ai/mcp se dá připojit rovnou jako nástroj do ChatGPT nebo Claude. Ptát se pak jde přirozeně — na rozpočet, vzdálenost k moři i typ nemovitosti.

Shrnutí

Španělsko cizince u koupě neomezuje, ale odmění připraveného. Vyřiďte NIE dřív, než se upíšete ke lhůtám. Zjistěte, jestli kupujete starší nemovitost, nebo novostavbu — rozhoduje to o dani a rozdíl je v desítkách tisíc eur. Notu simple si vyžádejte dvakrát, naposledy těsně před podpisem. U arras si přečtěte, jakého jsou typu. A pokud prodávající nebydlí ve Španělsku, nezapomeňte na tříprocentní srážku — ručí za ni ta nemovitost, kterou právě kupujete.

Sazby a lhůty ověřeny k 5. 9. 2026 u primárních zdrojů uvedených v textu. Daňové sazby se v jednotlivých autonomních společenstvích mění; před podpisem si je nechte potvrdit gestorem nebo právníkem. Tento text je informační průvodce, ne právní ani daňové poradenství.

Můžu jako Čech koupit nemovitost ve Španělsku?

Ano, bez omezení. Španělsko nákup nemovitostí cizinci nepodmiňuje občanstvím ani povolením úřadu — jako občan EU jste v tomhle ohledu ve stejné pozici jako Španěl. Jediná podmínka je praktická: potřebujete španělské identifikační číslo cizince (NIE), protože bez něj vás notář nezapíše do kupní smlouvy.

Co je NIE a jak dlouho trvá ho získat?

NIE (Número de Identidad de Extranjero) je osobní identifikační číslo, které Španělsko přiděluje cizincům kvůli jejich ekonomickým, profesním nebo společenským zájmům v zemi. Žádá se formulářem EX-15 na cizinecké úřadovně nebo policejní stanici ve Španělsku, případně přes španělský konzulát. Podle Ministerstva vnitra má být žádost vyřízena nejpozději do pěti dnů od doručení, v praxi ale bývá úzkým hrdlem termín na podání, ne samotné rozhodnutí.

Kolik zaplatím k ceně nemovitosti navíc?

Největší položkou je daň. U starší nemovitosti (převod mezi vlastníky) se platí regionální daň z převodu ITP — ve Valencijském společenství 9 %, v Regionu Murcia 7,75 %. U novostavby od developera se místo ní platí DPH 10 % a k tomu regionální daň AJD za notářský zápis. Nad to jdou odměny notáře a katastru, gestoría a případný právník. Rozpočet na vedlejší náklady si proto dělejte podle regionu, ne podle jednoho čísla z internetu.

Co je nota simple a proč si ji vyžádat?

Je to výpis ze španělského katastru nemovitostí (Registro de la Propiedad). Obsahuje identifikaci nemovitosti, kdo je zapsaným vlastníkem a jaká práva a břemena na ní váznou — hypotéky, věcná břemena, omezení. Podle sazebníku registrátorů stojí 9,02 € plus DPH za jednu nemovitost. Má ale jen informativní povahu; průkazným dokladem o obsahu katastru je až certificación podepsaná registrátorem.

Co se stane, když od koupě odstoupím po podpisu arras?

U nejběžnějšího typu — arras penitenciales — to řeší článek 1454 španělského občanského zákoníku: kupující od smlouvy odstoupí tak, že o zálohu přijde, prodávající tak, že ji vrací dvojnásobně. Právě proto je důležité mít v rezervační smlouvě černé na bílém, o jaký typ arras jde; jiné typy tuhle možnost odstoupit nedávají.

Platím ve Španělsku daně, i když tam nebydlím a byt nepronajímám?

Ano. Španělsko nerezidentnímu vlastníkovi zdaňuje takzvaný imputovaný příjem — fikci, že mu nemovitost něco vynáší, i když je prázdná. Základ je 1,1 % katastrální hodnoty (u nemovitostí v obcích, kde byla hodnota přeceněna od roku 2012), jinak 2 %. Sazba je 19 % pro rezidenty EU, Islandu, Norska a Lichtenštejnska a 24 % pro ostatní. Podává se formulář Modelo 210 a daň se váže k 31. prosinci. K tomu jde ještě obecní daň IBI a poplatky společenství.

Můžu koupí nemovitosti získat španělský pobyt?

Ne. Takzvané zlaté vízum za investici do nemovitosti Španělsko zrušilo — organický zákon 1/2025 nabyl účinnosti 3. dubna 2025 a články 63 až 67 zákona 14/2013, které vízum pro investory upravovaly, jsou v konsolidovaném znění vedené jako „bez obsahu". Dříve udělená povolení platí dál, nová se za nemovitost nevydávají. Články, které dnes nabízejí pobyt za nákup od 500 000 €, jsou zastaralé.