Immobilie verkaufen, Schritt für Schritt

Warum: Ein überteuertes Inserat verstaubt und wird am Ende unter Wert verkauft.

Wie: Vergleiche den Median ähnlicher Immobilien in der Nähe, die Preisspanne und die durchschnittliche Vermarktungsdauer.

Warum: Vom Preis geht mehr ab, als die meisten Verkäufer erwarten.

Wie: Anwalt oder Notar, Treuhandkonto, Energieausweis, Eintragungsgebühr, eventuell Einkommensteuer, Vorfälligkeitsentschädigung für die Finanzierung, Umzug.

Warum: Der Unterschied zwischen steuerfrei und steuerpflichtig ist groß.

Wie: In den meisten Ländern ist ein Verkauf nach einer Haltefrist oder bei selbst genutztem Wohneigentum steuerfrei. Prüf die Regel und das Datum, an dem du die Immobilie erworben hast.

Warum: Der häufigste Grund, warum sich ein Verkauf über Monate hinzieht.

Wie: Frag die Bank nach dem Ablösebetrag und der Vorfälligkeitsentschädigung und plane dann die Löschung des Grundpfandrechts.

Warum: Die Provision auf eine Immobilie im mittleren Preissegment ist viel Geld — du solltest wissen, was du dafür bekommst.

Wie: Allein kümmerst du dich um Inserat, Besichtigungen und Papierkram. Ein Makler bringt Zeit, ein Käufernetzwerk und Routine mit.

Warum: Ohne sie lässt sich weder ein Vertrag noch ein Eintragungsantrag aufsetzen.

Wie: Grundbuchblatt, Grundbuchbezirk, Flurstücks- und Wohnungsnummern, Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum, zugehörige Garage oder zugehöriges Grundstück.

Dieses Dokument sammeln wir bewusst nicht: Es enthält persönliche Daten beider Seiten oder eine Ausweisnummer. Abhaken und kurz eine Notiz dazu – das reicht.

Warum: Der Anwalt des Käufers findet jede Überraschung innerhalb einer Stunde — besser, du findest sie zuerst.

Wie: Bestätige, dass du als Eigentümer eingetragen bist, und achte auf Grundpfandrechte, Dienstbarkeiten, Vorkaufsrechte, offene Anträge oder nicht eingetragene Gebäude.

Warum: Fehlt die Unterschrift des Ehepartners oder eines Miteigentümers, ist die Übertragung unwirksam.

Wie: Ehepartner, Miteigentümer, Erben, gerichtliche Genehmigung bei Minderjährigen, Zustimmung der Bank, wenn ein Grundpfandrecht besteht.

Dieses Dokument sammeln wir bewusst nicht: Es enthält persönliche Daten beider Seiten oder eine Ausweisnummer. Abhaken und kurz eine Notiz dazu – das reicht.

Warum: Weder der Käufer noch seine Bank akzeptieren eine Belastung ohne klaren Plan.

Wie: Meist geht ein Teil des Kaufpreises vom Treuhandkonto direkt an die Bank, die die Löschung bewilligt; danach wird die Belastung im Grundbuch gelöscht.

Warum: Für eine bewohnte Immobilie gibt es deutlich weniger Käufer.

Wie: Kündigungsfristen prüfen, einen Aufhebungsvertrag vorbereiten, den Auszugstermin vereinbaren.

Warum: Dieselbe Regel wie beim Auto: billig und sichtbar ja, teuer und verborgen nein.

Wie: Anstrich, Griffe, tropfende Wasserhähne, Glühbirnen. Die Küche vor dem Verkauf nicht renovieren.

Warum: Käufer müssen sich selbst darin sehen, nicht dich.

Wie: Persönliche Gegenstände und Fotos wegräumen, Flächen freimachen, Licht hereinlassen, gut lüften.

Warum: Inserate ohne Grundriss bekommen deutlich weniger ernsthafte Anfragen.

Wie: 12 Kernaufnahmen: Eingang, Flur, Wohnzimmer aus zwei Blickwinkeln, Küche, Schlafzimmer, Badezimmer, WC, Balkon, Aussicht, Abstellraum, Stellplatz. Licht an, kein verzerrendes Weitwinkelobjektiv.

Warum: Das Grunddokument, das beweist, dass die Immobilie dir gehört.

Wie: Hol dir einen aktuellen Auszug beim Grundbuchamt — nicht den vom letzten Jahr.

Dieses Dokument sammeln wir bewusst nicht: Es enthält persönliche Daten beider Seiten oder eine Ausweisnummer. Abhaken und kurz eine Notiz dazu – das reicht.

Warum: In der EU ist er schon für das Inserat Pflicht, nicht erst für den Verkauf.

Wie: Ausgestellt von einem zertifizierten Energieberater; rechtzeitig beauftragen.

Warum: Die erste Frage, die jeder Käufer stellt.

Wie: Aus den Bauunterlagen, der Teilungserklärung oder einer neuen Vermessung.

Warum: Ein Käufer mit Finanzierung braucht sie für die Bank.

Wie: Die Erwerbsurkunde hast du selbst; Genehmigungen stellt die Baubehörde aus, und das kann Wochen dauern.

Dieses Dokument sammeln wir bewusst nicht: Es enthält persönliche Daten beider Seiten oder eine Ausweisnummer. Abhaken und kurz eine Notiz dazu – das reicht.

Warum: Käufer und Banken wollen wissen, wie das Haus verwaltet wird und was geplant ist.

Wie: Gemeinschaftsordnung, monatliches Hausgeld, Instandhaltungsrücklage, geplante Maßnahmen, letzte Versammlungsprotokolle. Früh anfordern.

Warum: Rückstände gehen in der Regel auf den Käufer über — er wird also danach fragen.

Wie: Ausgestellt von der Hausverwaltung oder dem Verwaltungsbeirat; plane ein paar Wochen ein.

Warum: Nötig für das Übergabeprotokoll und für die Frage nach den monatlichen Kosten.

Wie: Letzte Jahresabrechnungen für Strom, Gas, Wasser und Heizung sowie die Zählpunktnummern.

Warum: Der Käufer will sehen, dass er keine Rückstände erbt.

Wie: Zahlungsnachweis für das laufende Jahr.

Dieses Dokument sammeln wir bewusst nicht: Es enthält persönliche Daten beider Seiten oder eine Ausweisnummer. Abhaken und kurz eine Notiz dazu – das reicht.

Warum: Ohne genauen Betrag lässt sich die Aufteilung über das Treuhandkonto nicht einrichten.

Wie: Lass ihn dir von der Bank schriftlich geben, inklusive Gebühren und Konto für die Rückzahlung.

Dieses Dokument sammeln wir bewusst nicht: Es enthält persönliche Daten beider Seiten oder eine Ausweisnummer. Abhaken und kurz eine Notiz dazu – das reicht.

Warum: Ein lückenhaftes Inserat lockt Makler an, keine Käufer.

Wie: Fotos, Grundriss, Energieklasse, Fläche, Etage, Aufzug, Heizung, monatliche Kosten, Verkehrsanbindung. Ziel: 80 % und mehr.

Warum: Die häufigste Frage von Käufern; Inserate, die sie beantworten, bekommen bessere Anfragen.

Wie: Instandhaltungsrücklage, Verwaltung, Vorauszahlungen für Nebenkosten — Gesamtbetrag und Aufschlüsselung.

Warum: Grundriss und Lage verkaufen, nicht Adjektive.

Wie: Aufteilung und Zustand → was gemacht ist → was noch ansteht → Lage und Anbindung → für wen die Immobilie passt.

Warum: Ein verschwiegener Mangel ist die häufigste Ursache für Streit nach der Übergabe.

Wie: Feuchtigkeit, Schimmel, Elektrik, Dach, geplante Arbeiten am Haus, Lärm. Dem Vertrag beifügen.

Warum: Die ersten drei Wochen am Markt entscheiden über den Endpreis.

Wie: Festpreis, Preis auf Verhandlungsbasis oder Bieterverfahren. Leg deine Untergrenze vorher fest.

Warum: Eine nicht bewilligte Finanzierung oder eine noch unverkaufte Wohnung kann dich monatelang blockieren.

Wie: Frag: Barzahlung oder Finanzierung? Schon eine Finanzierungszusage? Musst du vorher eine Immobilie verkaufen? Wie sieht dein Zeitplan aus?

Warum: Nicht in der Reihenfolge, in der sie sich gemeldet haben.

Wie: Wer Geld nachweisen kann und nicht erst selbst verkaufen muss, kommt nach oben.

Warum: Wer auf seine Anfrage keine Antwort bekommt, sucht innerhalb einer Woche woanders.

Wie: Schalte Benachrichtigungen für Anfragen ein.

Warum: Aufeinanderfolgende 20-Minuten-Termine wirken besser als verstreute Einzeltermine.

Wie: Biete konkrete Uhrzeiten an, statt zu fragen, wann es passt.

Warum: Ein Fremder, den du nie getroffen hast, kommt in dein Zuhause.

Wie: Nie allein, Name und Telefonnummer notieren, Wertsachen, Dokumente und Schlüssel wegräumen. Niemals Schlüssel verleihen.

Warum: Eine Antwort vor Ort ist mehr wert als eine Antwort in drei Tagen.

Wie: Grundriss, Energieausweis, Nebenkostenabrechnungen, Versammlungsprotokolle, Liste der durchgeführten Arbeiten. Innerhalb von 24 Stunden nachfassen.

Warum: Wer eine Begutachtung verweigert, verliert ernsthafte Käufer.

Wie: Termin vereinbaren und dabei sein.

Warum: Bei drei Käufern verlierst du ohne Notizen den Überblick.

Wie: Wer, wie viel, zu welchen Bedingungen, gültig bis wann.

Warum: Eine Reservierung ohne klare Rückzahlungsregeln ist ein Streit mit Ansage.

Wie: Die Anzahlung sollte ein Anwalt oder Notar verwahren, nie die Gegenseite. Halte ausdrücklich fest, wann sie verfällt und wann sie zurückgezahlt wird.

Dieses Dokument sammeln wir bewusst nicht: Es enthält persönliche Daten beider Seiten oder eine Ausweisnummer. Abhaken und kurz eine Notiz dazu – das reicht.

Warum: Ein Anwalt arbeitet schneller und günstiger, wenn alles an einem Ort liegt.

Wie: Parteien, genaue Bezeichnung der Immobilie, Preis und Zahlungsablauf, Treuhandkonto, Fristen, Mängel, mitverkauftes Inventar, Übergabetermin.

Dieses Dokument sammeln wir bewusst nicht: Es enthält persönliche Daten beider Seiten oder eine Ausweisnummer. Abhaken und kurz eine Notiz dazu – das reicht.

Warum: Ein Fehler bei der Eigentumsübertragung kostet ein Vermögen, und das Grundbuchamt drückt kein Auge zu.

Wie: Lass ihn professionell aufsetzen. Vorlagen aus dem Internet decken weder Belastungen noch Güterstand oder aufschiebende Bedingungen ab.

Dieses Dokument sammeln wir bewusst nicht: Es enthält persönliche Daten beider Seiten oder eine Ausweisnummer. Abhaken und kurz eine Notiz dazu – das reicht.

Warum: Ohne Fristen versandet das Geschäft, ohne je formell beendet zu sein.

Wie: Finanzierung des Käufers, Ergebnis des Gutachtens, Räumung, Löschung der Belastung — jeweils mit Datum und Verantwortlichem.

Warum: Die meisten Grundbuchämter lehnen einen Antrag ohne sie ab.

Wie: Beglaubigt von einem Notar, Anwalt oder einer Behörde, und zwar auf dem Exemplar für das Grundbuchamt.

Warum: Nimm den Kaufpreis nie direkt vor der Übertragung an. Genau hier kann die ganze Summe verloren gehen.

Wie: Treuhandkonto bei Anwalt, Notar oder Bank. Das Geld wird erst freigegeben, wenn die vereinbarten Bedingungen erfüllt sind.

Warum: Solange das Grundpfandrecht eingetragen ist, bekommt der Käufer keine eigene Finanzierung.

Wie: Ein Teil des Kaufpreises geht vom Treuhandkonto an die Bank, die die Löschung bewilligt; danach die Löschung beantragen.

Warum: Das Eigentum geht mit der Eintragung über, nicht mit der Unterschrift.

Wie: Prüf die Gebühr, das Formular und die Schutzfrist, die dein Grundbuchamt anwendet.

Dieses Dokument sammeln wir bewusst nicht: Es enthält persönliche Daten beider Seiten oder eine Ausweisnummer. Abhaken und kurz eine Notiz dazu – das reicht.

Warum: Sie müssen eindeutig sein, sonst gibt der Treuhänder nichts frei.

Wie: Typischerweise: Umschreibung eingetragen, Auszug auf den Namen des Käufers, Löschung der Belastung bestätigt.

Warum: Die Fristen laufen ab Beginn des Folgejahres.

Wie: Einkommensteuer nach der Haltefrist-Regel sowie eine eventuelle Meldepflicht für steuerfreie Einkünfte. Die Grundsteuer fürs nächste Jahr erklärt der neue Eigentümer.

Warum: Ohne festgehaltene Zählerstände zahlst du weiter für den neuen Eigentümer.

Wie: Zählerstände für Strom, Gas und Wasser mit Fotos, Schlüssel, Zustand, was in der Immobilie bleibt, Datum und Unterschriften.

Dieses Dokument sammeln wir bewusst nicht: Es enthält persönliche Daten beider Seiten oder eine Ausweisnummer. Abhaken und kurz eine Notiz dazu – das reicht.

Warum: Eine nicht umgemeldete Abnahmestelle wird dir weiter in Rechnung gestellt.

Wie: Energie- und Wasserversorger, Hausverwaltung, Internet, Gebäudeversicherung (erst nach der Übergabe kündigen).

Warum: Post kommt noch monatelang nach dem Verkauf.

Wie: Banken, Versicherung, Arbeitgeber, Behörden, Lieferadressen, Ummeldung des Wohnsitzes.

Warum: Steuerliche Fristen sind lang, und Streitigkeiten tauchen oft erst Jahre später auf.

Wie: Kaufvertrag, Protokoll, Zahlungsnachweis, Bestätigung des Grundbuchamts.