Immobilienkauf in Spanien – Schritt für Schritt

Warum: Ein Zuhause, ein Feriendomizil und eine Kapitalanlage führen zu drei verschiedenen Immobilien. Ohne Entscheidung vergleichst du Dinge, die sich nicht vergleichen lassen.

Wie: Schreib einen Satz auf: „Ich kaufe, weil ___, und ich werde ___ Wochen im Jahr dort sein.“ Geht es um Rendite, rechne sie nach Verwaltung, Steuern und Leerstandsmonaten — nicht mit dem beworbenen Preis pro Nacht.

Warum: Die Nebenkosten machen 8–15 % des Kaufpreises aus. Wer sie vergisst, dem geht im ungünstigsten Moment das Geld aus — zwischen Anzahlung und Unterschrift.

Wie: Kaufpreis + Steuer oder MwSt. + Notar und Grundbuch + Anwalt + Übersetzungen und Gutachten + Rücklage für die Einrichtung. Diese Zahl ist dein Budget.

Warum: Das ist der größte Einzelposten im Budget, und eine einzige Frage entscheidet darüber: Ist es der Erstverkauf durch einen Bauträger oder ein weiterer Eigentümerwechsel?

Wie: Bestandsimmobilie heißt: regionale Grunderwerbsteuer ITP. Neubau vom Bauträger heißt: 10 % Mehrwertsteuer plus regionale AJD. In der Region Valencia beträgt die ITP 9 % (seit 1. Juni 2026; über 1 Mio. € 11 %) und die AJD 1,4 %; in der Region Murcia liegt die ITP bei 7,75 % und die AJD bei 1,5 %.

Warum: Spanien macht den Immobilienkauf weder von der Staatsangehörigkeit noch von einer behördlichen Genehmigung abhängig. Als EU-Bürger bist du einem Spanier gleichgestellt.

Wie: Keine Obergrenze für die Zahl der Immobilien oder die Fläche, keine Gegenseitigkeitsklausel. Die einzige echte Bedingung ist praktischer Natur: Ohne NIE kannst du den Kauf nicht abschließen.

Warum: Ein Kauf im Ausland dauert Monate, und die meisten Verzögerungen hast du nicht in der Hand. Wer Flüge auf das Versprechen eines Maklers hin bucht, kauft am Ende unter Druck.

Wie: Plane Zeit ein für: die Steuernummer, die Prüfung durch deinen Anwalt, eine eventuelle Genehmigung, den Notartermin, die Eintragung. Dann rechne noch einen Monat Puffer dazu.

Warum: Das Organgesetz 1/2025 hat es mit Wirkung zum 3. April 2025 abgeschafft. In der konsolidierten Fassung des Gesetzes 14/2013 steht bei den Artikeln 63 bis 67 – der gesamten Regelung zu Visum und Aufenthalt für Investoren – nur noch „(Sin contenido)“, also ohne Inhalt.

Wie: Bereits erteilte Genehmigungen bleiben gültig; neue gibt es für einen Kauf nicht mehr, egal in welcher Höhe. Als EU-Bürger brauchst du ohnehin kein Aufenthaltsvisum – bei Aufenthalten über drei Monate trägst du dich ins Register für EU-Bürger ein. Wer dir immer noch eine Aufenthaltserlaubnis für einen Kauf ab 500.000 € anbietet, arbeitet mit einer Rechtslage von vor April 2025.

Warum: Verkäufer nehmen den Käufer ernst, der das Geld nachweisen kann. Und eine Finanzierung für Nicht-Residenten funktioniert anders als zu Hause.

Wie: Entweder ein Kapitalnachweis oder eine Finanzierungszusage. Bei einer Finanzierung für Nicht-Residenten rechne mit mehr Eigenkapital und damit, dass die Bank auf einem eigenen Gutachten besteht.

Warum: Bank und Notar sind verpflichtet, danach zu fragen. Ohne Unterlagen stoppt die Transaktion genau dann, wenn sie abgeschlossen werden soll.

Wie: Kontoauszüge, Kaufverträge, Steuererklärungen, ein Schenkungsvertrag. Halte alles vorab bereit und übersetzt — nicht erst auf Nachfrage.

Dieses Dokument sammeln wir bewusst nicht: Es enthält persönliche Daten beider Seiten oder eine Ausweisnummer. Abhaken und kurz eine Notiz dazu – das reicht.

Warum: Bei einer Summe dieser Größe entscheidet der Wechselkurs mehr als der ausgehandelte Rabatt. Und der Kurs der Bank liegt meist deutlich neben dem Marktkurs.

Wie: Vergleiche deine Bank mit einem spezialisierten Anbieter für große Überweisungen. Entscheide, ob du auf einmal oder in Tranchen tauschst. Lass es nicht auf den Tag der Unterschrift ankommen.

Warum: Immobilien werden leer übergeben und oft nicht in dem Zustand, den die Fotos zeigen. Ohne Rücklage besitzt du ein Schnäppchen, aber kein Bett.

Wie: Einrichtung, kleine Reparaturen, die ersten jährlichen Abgaben, die Reise zur Übergabe. Bei älteren Immobilien mehr zurücklegen; ein Neubau braucht weniger, hat aber selten eine Küche.

Warum: Ohne die Identifikationsnummer für Ausländer kann dich der Notar nicht in die Urkunde aufnehmen, du kannst kein Konto eröffnen und keine Steuer zahlen. Sie ist der erste behördliche Schritt.

Wie: Formular EX-15, persönlich bei einer Ausländerbehörde (Oficina de Extranjería) oder einer Polizeidienststelle in Spanien oder über ein spanisches Konsulat. Du legst deinen Reisepass vor und musst den Grund angeben – beim Kauf ist das meist der Reservierungsvertrag. Entschieden wird innerhalb von fünf Tagen; der Engpass ist der Termin, nicht die Entscheidung.

Dieses Dokument sammeln wir bewusst nicht: Es enthält persönliche Daten beider Seiten oder eine Ausweisnummer. Abhaken und kurz eine Notiz dazu – das reicht.

Warum: Anzahlungen, Lastschriften für Strom und Wasser, Steuern und Hausgeld laufen darüber. Ohne Konto wird das Bezahlen langsamer und teurer.

Wie: Frag, ob ein Konto Voraussetzung für die Übertragung oder nur praktisch ist. Rechne damit, es persönlich eröffnen und die Herkunft der Mittel nachweisen zu müssen.

Warum: Die meisten Käufe im Ausland erfordern zwei oder drei Reisen. Mit einer Vollmacht wird daraus eine.

Wie: Sie muss notariell beglaubigt und für die Verwendung im Ausland meist mit Apostille versehen und übersetzt sein. Leg genau fest, was der Bevollmächtigte unterschreiben darf — niemals „alles“.

Dieses Dokument sammeln wir bewusst nicht: Es enthält persönliche Daten beider Seiten oder eine Ausweisnummer. Abhaken und kurz eine Notiz dazu – das reicht.

Warum: Ein Anwalt, den dir Verkäufer, Bauträger oder Makler vermitteln, vertritt deren Interessen. Das ist kein Verdacht — das ist sein Job.

Wie: Wähle einen unabhängigen, in diesem Land zugelassenen Anwalt, der eine Sprache spricht, die du verstehst, und den du selbst bezahlst. Das ist der am besten investierte Posten im ganzen Budget.

Warum: Zwischen zwanzig Immobilien kannst du dich nicht entscheiden. Zwischen dreien schon.

Wie: Wähle drei bis fünf aus und schreib zu jeder auf, was an ihr schlechter ist als an den anderen. Wenn du das nicht aufschreiben kannst, kennst du sie noch nicht.

Warum: Ein Badeort im August und im Januar sind zwei verschiedene Orte. Der eine hat Geschäfte und einen Arzt, der andere geschlossene Fensterläden.

Wie: Finde heraus, was ganzjährig geöffnet ist: Geschäfte, Arzt, Verkehrsanbindung, Internet. Frag, wie viele Wohnungen im Haus das ganze Jahr bewohnt sind.

Warum: Feuchtigkeit, Lärm, der Blick auf eine Wand und der Zustand des Gemeinschaftseigentums fallen abends oder in Eile nicht auf.

Wie: Geh bei Tageslicht, am besten zweimal zu unterschiedlichen Tageszeiten. Öffne die Fenster, lass Wasser laufen, prüf Ecken und Decken. Fotografiere jeden Mangel.

Warum: Dach oder Aufzug werden auf gemeinsame Kosten der Eigentümer repariert, und die Rechnung kommt gern kurz nach deinem Kauf.

Wie: Dach, Fassade, Aufzug, Leitungen, Pool samt Technik. Frag, welche Reparaturen die Eigentümergemeinschaft plant und wie sie finanziert werden.

Warum: Eine Ferienimmobilie bezahlst du das ganze Jahr und nutzt sie ein paar Wochen. Diese Zahl ist wichtiger als der Kaufpreis.

Wie: Hausgeld, lokale Grundsteuer, Müll, Wasser und Strom auch bei Leerstand, Versicherung, Verwaltung. Addiere alles und teile es durch die Wochen, die du tatsächlich dort bist.

Warum: Sie ist der Auszug aus dem spanischen Grundbuch (Registro de la Propiedad) und der einzige Weg festzustellen, wer als Eigentümer eingetragen ist und welche Belastungen auf der Immobilie liegen.

Wie: Sie zeigt die Immobilie, die Inhaber der eingetragenen Rechte sowie deren Umfang und Beschränkungen. Laut amtlicher Gebührenordnung kostet sie 9,02 € zzgl. MwSt. pro Immobilie und lässt sich online bestellen. Lass sie UNMITTELBAR vor der Unterschrift neu ausstellen – eine Hypothek kann jederzeit eingetragen werden.

Dieses Dokument sammeln wir bewusst nicht: Es enthält persönliche Daten beider Seiten oder eine Ausweisnummer. Abhaken und kurz eine Notiz dazu – das reicht.

Warum: Hypotheken und Dienstbarkeiten gehen mit der Immobilie auf den Käufer über. Außerdem ist die nota simple nur informativ – bei einer strittigen Immobilie verlangst du eine vom Grundbuchführer unterzeichnete certificación.

Wie: Ist eine Hypothek eingetragen, muss der Vertrag klar regeln, wer sie löscht und mit welchem Geld – am besten direkt aus dem Kaufpreis beim Notar.

Warum: Anbauten, zusätzliche Stockwerke und Pools ohne Genehmigung sind in Andalusien und im Landesinneren verbreitet. Außerdem legt das Küstengesetz (Ley de Costas) am Meer einen Streifen öffentlichen Eigentums fest: Ein Gebäude darin steht auf staatlichem Grund und darf nur im Rahmen einer Konzession genutzt werden.

Wie: Vergleiche den tatsächlichen Zustand mit der nota simple und der Katasterbeschreibung. Bei einer Immobilie in erster Meereslinie sollte dein Anwalt als Allererstes den Küstenstreifen prüfen.

Warum: Rückstände gegenüber der Eigentümergemeinschaft (comunidad de propietarios) gehen im gesetzlichen Rahmen auf den neuen Eigentümer über. Du würdest also fremde Schulden bezahlen.

Wie: Die Schuldenfreiheitsbescheinigung des Verwalters ist ein Standarddokument, und der Verkäufer muss sie besorgen. Dazu kommt ein Nachweis, dass die kommunale Steuer IBI bezahlt ist.

Dieses Dokument sammeln wir bewusst nicht: Es enthält persönliche Daten beider Seiten oder eine Ausweisnummer. Abhaken und kurz eine Notiz dazu – das reicht.

Warum: Ein Ausländer, der den lokalen Markt nicht kennt, ist das leichteste Ziel für einen überhöhten Preis. In manchen Ländern ist ein Gutachten für ausländische Käufer ohnehin Pflicht.

Wie: Beauftrage einen Gutachter, den du selbst bezahlst. Ist das Gutachten gesetzlich vorgeschrieben, dann LIES ES — es ist die einzige unabhängige Zahl im ganzen Geschäft.

Warum: Bei einer Immobilie im Bau kaufst du keine Wohnung, sondern ein Versprechen. Und das ist genau so viel wert wie derjenige, der es gegeben hat.

Wie: Wie viele Projekte hat er abgeschlossen und mit wie viel Verspätung? Ist das Projekt bei der Aufsichtsbehörde registriert? Gehen die Zahlungen auf ein geschütztes Konto oder direkt an die Firma? Lass dir Unterlagen zeigen.

Warum: Ein Angebot, das sich auf belegte Mängel und Vergleichsobjekte stützt, kommt besser an als die Bitte um Rabatt, „weil ich bar zahle“.

Wie: Nutze, was Phase 4 ergeben hat: eine fehlende Fertigstellungsbescheinigung, eine geplante Sanierung am Gebäude, vergleichbare Immobilien. Und kenne den Betrag, über den du nicht hinausgehst.

Warum: Hier überweist du zum ersten Mal Geld. Reservierungsverträge sind kurz und wirken harmlos — und entscheiden darüber, ob du dieses Geld verlierst.

Wie: Es muss klar sein, wer der Verkäufer ist, was genau du kaufst, zu welchem Preis, bis wann und was passiert, wenn eine Seite zurücktritt. Unterschreib erst, wenn dein Anwalt ihn gelesen hat.

Dieses Dokument sammeln wir bewusst nicht: Es enthält persönliche Daten beider Seiten oder eine Ausweisnummer. Abhaken und kurz eine Notiz dazu – das reicht.

Warum: Am häufigsten sind arras penitenciales nach Artikel 1454 des Zivilgesetzbuchs: Der Käufer tritt zurück, indem er die Anzahlung verliert, der Verkäufer, indem er sie doppelt zurückzahlt. Andere Arten geben dir überhaupt kein Rücktrittsrecht.

Wie: Im Vertrag muss klar stehen, um welche Art es sich handelt. Steht es nicht drin, unterschreib nicht – das Wort arras allein sagt dir das nicht.

Warum: Den Vertrag setzt die Gegenseite auf, und er ist zu ihren Gunsten geschrieben. Das ist kein Betrug, sondern normal — genau deshalb brauchst du jemanden auf deiner Seite.

Wie: Lass ihn dir Satz für Satz erklären, am besten mit Übersetzung. Bestehe darauf zu verstehen, was bei Verzug passiert, wer was bezahlt und wie mit Mängeln umgegangen wird.

Dieses Dokument sammeln wir bewusst nicht: Es enthält persönliche Daten beider Seiten oder eine Ausweisnummer. Abhaken und kurz eine Notiz dazu – das reicht.

Warum: Der Vertrag soll auch dich schützen. Eine Bedingung bedeutet: Scheitert etwas, fließt das Geld zurück, statt dass ein Streit beginnt.

Wie: Typischerweise: Finanzierungszusage, erteilte Genehmigung, gelöschte Belastung, vorgelegte Fertigstellungsbescheinigung. Gib jeder Bedingung eine Frist und eine Folge.

Warum: Bauverzögerungen sind die Regel, nicht die Ausnahme. Ohne Vertragsstrafe ist ein Fertigstellungstermin nur ein Wunsch.

Wie: Fertigstellungstermin, Vertragsstrafe bei Verzug, ein Rücktrittsrecht nach einer bestimmten Frist, wer Planänderungen bezahlt und wie die Übergabe abläuft. Raten an den Baufortschritt koppeln, nicht an den Kalender.

Warum: Das ist der Moment, in dem alles verloren gehen kann. Geld auf dem falschen Konto kommt nicht zurück.

Wie: Prüfe die Kontonummer über einen anderen Kanal als E-Mail — telefonisch, unter einer Nummer, der du bereits vertraust. Treuhand- oder Anderkonto sind besser als eine direkte Zahlung an den Verkäufer.

Warum: Lebt der Verkäufer nicht in Spanien, musst du als Käufer 3 % des Kaufpreises einbehalten und als Vorauszahlung auf seine Steuer an das Finanzamt abführen. Tust du das nicht, haftet die Immobilie, die du gerade kaufst, selbst für diesen Betrag.

Wie: Abgeführt wird mit dem Formular Modelo 211 innerhalb eines Monats nach der Übertragung; der Verkäufer bekommt eine Kopie, damit er den Betrag anrechnen kann. Lass dir von deiner gestoría schriftlich bestätigen, dass sie das übernimmt.

Warum: Eine versäumte Frist bedeutet Strafzuschläge und eine blockierte Eintragung ins Grundbuch. Normalerweise kümmert sich die gestoría darum, die Verantwortung liegt aber bei dir.

Wie: Achte auf die Bemessungsgrundlage: Sie entspricht nicht unbedingt dem, was du zahlst. Grundlage ist der Katasterreferenzwert (valor de referencia); ist der vereinbarte Kaufpreis höher, gilt der höhere Wert. Ein Kauf „auf dem Papier unter Wert“ senkt die Steuer also nicht.

Warum: Die Unterschrift reicht nicht. Bis du eingetragen bist, bist du gegenüber Dritten nur eingeschränkt geschützt — und die Immobilie kann belastet oder erneut verkauft werden.

Wie: Finde heraus, wer den Antrag stellt und innerhalb welcher Frist, und lass dir die Eintragungsbestätigung geben. Verlass dich nicht darauf, dass das von selbst passiert.

Dieses Dokument sammeln wir bewusst nicht: Es enthält persönliche Daten beider Seiten oder eine Ausweisnummer. Abhaken und kurz eine Notiz dazu – das reicht.

Warum: Solange sie auf den Verkäufer laufen, zahlst du seine Abschläge und erbst seine Rückstände.

Wie: Strom, Wasser, Gas, Internet, Müll. Halte bei der Übergabe die Zählerstände fest und lass sie von beiden Seiten unterschreiben.

Warum: Zwischen Übergabe und Abschluss einer Police gehört dir die Immobilie, ist aber nicht versichert. Mancherorts ist eine bestimmte Versicherung gesetzlich vorgeschrieben.

Wie: Gebäude- und Hausratversicherung; in Küsten- und Erdbebengebieten prüfen, was abgedeckt ist und was nicht. Prüf auch, was die Police der Eigentümergemeinschaft bereits abdeckt.

Warum: Spanien besteuert nicht ansässige Eigentümer auf ein unterstelltes Einkommen – die Fiktion, dass die Immobilie etwas abwirft, auch wenn sie leer steht und nur du sie im Urlaub nutzt. Das überrascht fast jeden.

Wie: Bemessungsgrundlage sind 1,1 % des Katasterwerts bei Immobilien in Gemeinden, in denen dieser Wert ab 2012 neu festgesetzt wurde, sonst 2 %. Der Steuersatz beträgt 19 % für Ansässige in der EU, in Island, Norwegen und Liechtenstein und 24 % für alle anderen. Die Steuer entsteht am 31. Dezember. Dazu kommen die kommunale IBI und das Hausgeld der comunidad.

Warum: Kurzzeitvermietung ist meist reguliert — Lizenzen, Registrierung, Obergrenzen. Die Bußgelder sind hoch, und Nachbarn beschweren sich schnell.

Wie: Prüf, ob eine Lizenz nötig ist und ob die Hausordnung Vermietung überhaupt erlaubt. Kläre Verwaltung aus der Ferne, Einkommensteuer und Reinigung zwischen den Gästen.

Warum: Auf diese Papiere greifst du jahrelang zurück — bei Reparaturen, im Erbfall und vor allem beim Verkauf.

Wie: Kaufvertrag, Nachweis über gezahlte Steuern, Eintragungsbestätigung, Übergabeprotokoll, Vollmacht, Gutachten, Korrespondenz. Digital und auf Papier aufbewahren.