Koupě nemovitosti ve Španělsku krok za krokem

Proč: Bydlení, dovolená a výnos vedou ke třem různým nemovitostem. Bez rozhodnutí budete porovnávat neporovnatelné.

Jak: Napište si jednu větu: „Kupuju kvůli ___ a budu tam ___ týdnů v roce.“ Pokud kvůli výnosu, spočítejte ho po odečtení správy, daní a prázdných měsíců, ne z inzerované sazby za noc.

Proč: Vedlejší náklady bývají 8–15 % ceny. Kdo je nezapočítá, dojdou mu peníze v nejhorší možné chvíli — mezi zálohou a podpisem.

Jak: Cena + daň nebo DPH + notář a katastr + právník + překlady a odhad + rezerva na vybavení. Až tohle číslo je váš rozpočet.

Proč: Tohle je největší jednotlivá položka celého rozpočtu a rozhoduje o ní jediná otázka: je to první prodej od developera, nebo další převod?

Jak: Starší nemovitost = regionální daň z převodu ITP. Novostavba od developera = DPH 10 % plus regionální AJD. Ve Valencijském společenství je ITP 9 % (od 1. 6. 2026, nad 1 mil. € 11 %) a AJD 1,4 %; v Regionu Murcia ITP 7,75 % a AJD 1,5 %.

Proč: Španělsko nákup nemovitostí cizinci nepodmiňuje občanstvím ani souhlasem úřadu. Jako občan EU jste v postavení domácího kupujícího.

Jak: Žádný limit na počet nemovitostí ani na výměru, žádná reciprocita. Jediná skutečná podmínka je praktická: bez NIE koupi nedokončíte.

Proč: Nákup v cizině trvá měsíce a většinu zdržení neovlivníte. Kdo si koupí letenky podle slibu makléře, kupuje pod tlakem.

Jak: Rozpočítejte si: daňové číslo, prověrka právníkem, čekání na případné povolení, termín u notáře, zápis. Přičtěte měsíc rezervy.

Proč: Zrušil ho organický zákon 1/2025 s účinností od 3. dubna 2025. V konsolidovaném znění zákona 14/2013 jsou články 63 až 67, tedy celá úprava víza a pobytu pro investory, vedené jako bez obsahu.

Jak: Dříve udělená povolení platí dál, nová se za nákup nevydávají bez ohledu na částku. Jako občan EU pobytové vízum nepotřebujete — při pobytu nad tři měsíce se registrujete v evidenci občanů EU. Kdo vám pobyt za nákup od 500 000 € pořád nabízí, pracuje se zněním starším než duben 2025.

Proč: Prodávající bere vážně toho, kdo umí doložit peníze. A hypotéka pro nerezidenta má jiné podmínky než doma.

Jak: Buď doklad o prostředcích, nebo předschválení od banky. U hypotéky pro cizince počítejte s vyšší akontací a s tím, že banka bude chtít vlastní odhad.

Proč: Banka i notář se na to ptají povinně. Bez podkladů se transakce zastaví přesně ve chvíli, kdy má proběhnout.

Jak: Výpisy, kupní smlouvy, daňová přiznání, darovací smlouva. Připravte to předem a v překladu, ne až na výzvu.

Tenhle papír schválně nesbíráme: nese osobní údaje obou stran nebo rodné číslo. Stačí odškrtnout a připsat poznámku.

Proč: U částky v řádu milionů korun rozhodne kurz o víc než vyjednaná sleva. A kurz banky bývá výrazně horší než tržní.

Jak: Porovnejte kurz banky se směnárnou pro velké objemy. Rozmyslete si, jestli měnit najednou, nebo po částech. Nenechávejte to na den podpisu.

Proč: Nemovitost se předává prázdná a často ne v tom stavu, v jakém byla na fotkách. Bez rezervy budete bydlet ve výhodné koupi bez postele.

Jak: Vybavení, drobné opravy, první roční poplatky, cesta na předání. U starší nemovitosti si nechte víc — u novostavby stačí míň, ale kuchyň nebývá součástí.

Proč: Bez identifikačního čísla cizince vás notář nezapíše do kupní smlouvy, neotevřete účet a nezaplatíte daň. Je to první úřední krok.

Jak: Formulář EX-15 osobně na cizinecké úřadovně nebo policejní stanici ve Španělsku, případně přes konzulát. K žádosti se dokládá pas a důvod (rezervační smlouva). Řízení má být vyřízeno do pěti dnů; úzkým hrdlem je volný termín, ne rozhodnutí úřadu.

Tenhle papír schválně nesbíráme: nese osobní údaje obou stran nebo rodné číslo. Stačí odškrtnout a připsat poznámku.

Proč: Přes něj jdou zálohy, inkasa za energie, daně i poplatky správce. Bez něj se platí složitěji a dráž.

Jak: Zeptejte se, jestli je účet podmínkou převodu, nebo jen praktická věc. Na založení počítejte s osobní návštěvou a doklady o původu prostředků.

Proč: Většina nákupů v cizině se odehraje na dvě až tři cesty. Plná moc je způsob, jak z toho udělat jednu.

Jak: Musí být notářsky ověřená a pro použití v cizině obvykle s apostilou a překladem. Vymezte v ní přesně, co smí zmocněnec podepsat — ne „vše“.

Tenhle papír schválně nesbíráme: nese osobní údaje obou stran nebo rodné číslo. Stačí odškrtnout a připsat poznámku.

Proč: Právník, kterého vám nabídne prodávající, developer nebo makléř, hájí jejich zájem. To není podezření, to je jeho práce.

Jak: Vyberte si nezávislého advokáta s licencí v dané zemi, který mluví jazykem, kterému rozumíte, a platíte ho vy. Je to nejlépe utracená položka celého rozpočtu.

Proč: S dvaceti nemovitostmi se nedá rozhodnout. Se třemi ano.

Jak: Vyberte tři až pět a u každé si napište, co je na ní horší než na ostatních. Když to nedokážete napsat, ještě ji neznáte.

Proč: Přímořské letovisko v srpnu a v lednu jsou dvě různá místa. Jedno má obchody a lékaře, druhé zavřené okenice.

Jak: Zjistěte, co v místě funguje celoročně: obchod, lékař, doprava, internet. Zeptejte se, kolik bytů v domě je obydlených celý rok.

Proč: Vlhkost, hluk, výhled do zdi a stav společných částí se večer a ve spěchu nepoznají.

Jak: Jděte za denního světla, ideálně dvakrát a v jinou denní dobu. Otevřete okna, pusťte vodu, zkontrolujte rohy a stropy. Fotografujte si vady.

Proč: Opravu střechy nebo výtahu zaplatí vlastníci společně a přijde krátce po vaší koupi.

Jak: Střecha, fasáda, výtah, rozvody, bazén a jeho technologie. Zeptejte se, jaké opravy společenství plánuje a jestli se na ně skládá.

Proč: U dovolenkové nemovitosti se platí celý rok a bydlí se pár týdnů. Tohle číslo rozhoduje víc než cena.

Jak: Poplatky společenství, obecní daň, odpad, voda a elektřina i při nepoužívání, pojištění, správa. Sečtěte a vydělte počtem týdnů, které tam strávíte.

Proč: Je to výpis ze španělského katastru (Registro de la Propiedad) a jediný způsob, jak zjistit, kdo je zapsaný vlastník a co na nemovitosti vázne.

Jak: Obsahuje identifikaci nemovitosti, držitele zapsaných práv a jejich rozsah a omezení. Stojí 9,02 € plus DPH za nemovitost a jde vyžádat online. Nechte si ji vystavit ZNOVU těsně před podpisem — hypotéka může přibýt kdykoli.

Tenhle papír schválně nesbíráme: nese osobní údaje obou stran nebo rodné číslo. Stačí odškrtnout a připsat poznámku.

Proč: Hypotéka i věcné břemeno jdou s nemovitostí. A nota simple má jen informativní povahu — u sporné nemovitosti si vyžádejte certificación podepsanou registrátorem.

Jak: Když je na nemovitosti hypotéka, musí smlouva jasně říct, kdo ji a z čeho vymaže, nejlépe přímo z kupní ceny při podpisu u notáře.

Proč: Přístavba, patro navíc nebo bazén bez povolení jsou v Andalusii a na venkově běžné. A zákon o pobřeží (Ley de Costas) vymezuje u moře pásmo veřejného statku, kde stavba stojí na státním pozemku v režimu koncese.

Jak: Porovnejte skutečný stav s notou simple a katastrálním popisem. U nemovitosti v první řadě od moře je pobřežní pásmo první věc, kterou má váš právník ověřit.

Proč: Nedoplatky vůči společenství vlastníků (comunidad de propietarios) přecházejí na nového vlastníka v zákonem daném rozsahu. Zaplatíte cizí dluh.

Jak: Potvrzení správce o bezdlužnosti je standardní dokument a prodávající má povinnost ho obstarat. K tomu doklad o zaplacené obecní dani IBI.

Tenhle papír schválně nesbíráme: nese osobní údaje obou stran nebo rodné číslo. Stačí odškrtnout a připsat poznámku.

Proč: Cizinec bez znalosti místního trhu je nejsnazší cíl pro předraženou nabídku. V některých zemích je odhad pro cizince rovnou povinný.

Jak: Objednejte si odhadce, kterého platíte vy. Když je odhad povinný ze zákona, PŘEČTĚTE si ho — je to jediné nezávislé číslo v celém obchodu.

Proč: U rozestavěné nemovitosti nekupujete byt, ale slib. Hodnota toho slibu se rovná tomu, kdo ho dal.

Jak: Kolik projektů dokončil a s jakým zpožděním. Je projekt registrovaný u regulátora? Jdou peníze na vázaný účet, nebo přímo firmě? Na tohle chtějte papír.

Proč: Nabídka podložená zjištěnými vadami a srovnáním se přijímá líp než pokus o slevu „protože platím hotově“.

Jak: Použijte, co jste zjistili ve fázi 4: chybějící kolaudaci, plánovanou opravu domu, srovnatelné nemovitosti. A mějte spočítanou hranici, přes kterou nejdete.

Proč: Tady poprvé posíláte peníze. Rezervační smlouva bývá krátká a vypadá neškodně — a přitom rozhoduje o tom, jestli o zálohu přijdete.

Jak: Musí být jasné: kdo je prodávající, co přesně kupujete, za kolik, do kdy a co se stane, když jedna strana odstoupí. Podpis až po čtení právníkem.

Tenhle papír schválně nesbíráme: nese osobní údaje obou stran nebo rodné číslo. Stačí odškrtnout a připsat poznámku.

Proč: Nejběžnější jsou arras penitenciales podle článku 1454 občanského zákoníku: kupující odstoupí tak, že o zálohu přijde, prodávající tak, že ji vrací dvojnásobně. Jiné typy tuhle možnost odstoupit vůbec nedávají.

Jak: V textu smlouvy musí být jasně napsané, o který typ jde. Když to tam není, nepodepisujte — ze slova arras se to nepozná.

Proč: Smlouvu připravuje protistrana a je psaná v její prospěch. To není podvod, to je normální — proto potřebujete svého člověka.

Jak: Nechte si ji vyložit větu po větě, ideálně s překladem. Zvlášť si nechte vysvětlit: co se stane při zpoždění, kdo platí co a jak se řeší vady.

Tenhle papír schválně nesbíráme: nese osobní údaje obou stran nebo rodné číslo. Stačí odškrtnout a připsat poznámku.

Proč: Smlouva má chránit i vás. Podmínka znamená, že když něco nevyjde, peníze se vrací — místo aby se řešil spor.

Jak: Typicky: schválení hypotéky, vydání povolení, výmaz zástavy, doložení kolaudace. Ke každé napište lhůtu a následek, když se nesplní.

Proč: Zpoždění výstavby je pravidlo, ne výjimka. Bez sankce ve smlouvě je termín jen přání.

Jak: Termín dokončení, sankce za zpoždění, právo odstoupit po určité době, kdo platí co při změně projektu, a jak se přebírá. Splátky vázané na postup stavby, ne na kalendář.

Proč: Tohle je okamžik, kdy se dá přijít o všechno. Peníze poslané na špatný účet se nevracejí.

Jak: Číslo účtu si ověřte z jiného kanálu než z e-mailu — telefonicky u ověřeného kontaktu. Preferujte úschovu nebo vázaný účet před přímou platbou prodávajícímu.

Proč: Když prodávající nebydlí ve Španělsku, jste jako kupující povinen srazit 3 % z kupní ceny a odvést je finanční správě jako zálohu na jeho daň. Pokud to neuděláte, ručí za tu částku sama nemovitost, kterou právě kupujete.

Jak: Odvádí se formulářem Modelo 211 do jednoho měsíce od převodu a prodávajícímu předáte kopii, aby si srážku mohl odečíst. Nechte si od gestorie písemně potvrdit, že to zařídí.

Proč: Zmeškaná lhůta znamená penále a zablokovaný zápis do katastru. Obvykle to zajišťuje gestoría, ale odpovědnost je vaše.

Jak: Pozor na základ daně: není to nutně cena, kterou platíte. Základem je referenční hodnota katastru (valor de referencia), a pokud je sjednaná cena vyšší, počítá se z ní. Koupě papírově pod cenou tedy daň nesníží.

Proč: Podpis nestačí. Dokud nejste zapsaný, chrání vás vůči třetím osobám jen omezeně — a nemovitost lze zatížit nebo prodat znovu.

Jak: Zjistěte, kdo návrh podává a v jaké lhůtě, a nechte si doložit potvrzení o zápisu. Nespoléhejte na to, že se to stane samo.

Tenhle papír schválně nesbíráme: nese osobní údaje obou stran nebo rodné číslo. Stačí odškrtnout a připsat poznámku.

Proč: Dokud jsou na prodávajícího, platíte jeho zálohy a řešíte jeho nedoplatky.

Jak: Elektřina, voda, plyn, internet, odpad. Sepište stavy měřidel při předání a mějte je podepsané oběma stranami.

Proč: Mezi předáním a sjednáním pojistky je nemovitost vaše a nepojištěná. Někde je navíc určité pojištění povinné ze zákona.

Jak: Pojištění budovy a domácnosti, u přímořských a seizmických oblastí ověřte, co je a co není kryté. Zkontrolujte, co pokrývá pojistka společenství.

Proč: Španělsko zdaňuje nerezidentnímu vlastníkovi takzvaný imputovaný příjem — fikci, že mu nemovitost něco vynáší, i když je prázdná a jezdí do ní jen on sám. Překvapí to skoro každého.

Jak: Základ je 1,1 % katastrální hodnoty u nemovitostí v obcích, kde byla hodnota přeceněna od roku 2012, jinak 2 %. Sazba je 19 % pro rezidenty EU, Islandu, Norska a Lichtenštejnska a 24 % pro ostatní. Daň se váže k 31. prosinci. K tomu jde obecní daň IBI a poplatky comunidad.

Proč: Krátkodobý pronájem bývá regulovaný — licence, registrace, limity. Pokuty jsou citelné a sousedé si stěžují rádi.

Jak: Zjistěte, jestli je potřeba licence a jestli ji stanovy domu vůbec dovolují. Vyřešte správu na dálku, daň z příjmu a úklid mezi hosty.

Proč: K těmhle papírům se budete vracet roky — při opravě, při dědictví a hlavně při prodeji.

Jak: Kupní smlouva, doklad o zaplacené dani, potvrzení o zápisu, předávací protokol, plná moc, odhad, komunikace. Uložte digitálně i na papíře.