Sprzedaż nieruchomości krok po kroku

Dlaczego: Zawyżona oferta wisi miesiącami, a w końcu sprzedaje się poniżej wartości.

Jak: Porównaj medianę cen podobnych nieruchomości w okolicy, ich rozrzut i średni czas sprzedaży.

Dlaczego: Z ceny ubywa więcej, niż spodziewa się większość sprzedających.

Jak: Prawnik lub notariusz, rachunek powierniczy, świadectwo charakterystyki energetycznej, opłata za wpis, ewentualny podatek dochodowy, prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego, przeprowadzka.

Dlaczego: Różnica między zwolnieniem a opodatkowaniem jest duża.

Jak: W większości krajów sprzedaż jest zwolniona z podatku po upływie określonego czasu od zakupu albo gdy nieruchomość była Twoim domem. Sprawdź zasadę i datę nabycia.

Dlaczego: Najczęstszy powód, dla którego sprzedaż ciągnie się miesiącami.

Jak: Poproś bank o kwotę do całkowitej spłaty i wysokość prowizji za wcześniejszą spłatę, a potem zaplanuj wykreślenie hipoteki.

Dlaczego: Prowizja przy nieruchomości ze średniej półki to duże pieniądze – warto wiedzieć, co za nią dostajesz.

Jak: Samodzielnie zajmujesz się ogłoszeniem, prezentacjami i formalnościami. Pośrednik wnosi czas, sieć kupujących i doświadczenie.

Dlaczego: Bez niego nie da się przygotować ani umowy, ani wniosku o wpis.

Jak: Numer księgi wieczystej, sąd lub urząd, który ją prowadzi, numery działek i lokalu, udział w nieruchomości wspólnej, przynależny garaż lub grunt.

Tego dokumentu celowo nie zbieramy: zawiera dane osobowe obu stron lub numer PESEL. Wystarczy go odhaczyć i dopisać notatkę.

Dlaczego: Prawnik kupującego znajdzie każdą niespodziankę w godzinę – lepiej poznać ją wcześniej.

Jak: Upewnij się, że prawo własności jest wpisane na Ciebie, i sprawdź hipoteki, służebności, prawa pierwokupu, wzmianki o złożonych wnioskach i niezgłoszone budynki.

Dlaczego: Brak podpisu małżonka lub współwłaściciela unieważnia przeniesienie własności.

Jak: Małżonkowie, współwłaściciele, spadkobiercy, zgoda sądu w przypadku małoletnich, zgoda banku, jeśli jest hipoteka.

Tego dokumentu celowo nie zbieramy: zawiera dane osobowe obu stron lub numer PESEL. Wystarczy go odhaczyć i dopisać notatkę.

Dlaczego: Ani kupujący, ani jego bank nie zaakceptują obciążenia bez jasnego planu.

Jak: Zwykle część ceny trafia z rachunku powierniczego prosto do banku, który wydaje zgodę na wykreślenie hipoteki; potem następuje wykreślenie z księgi wieczystej.

Dlaczego: Zamieszkana nieruchomość ma znacznie mniej chętnych.

Jak: Sprawdź okresy wypowiedzenia, przygotuj porozumienie o rozwiązaniu najmu, uzgodnij datę wyprowadzki.

Dlaczego: Ta sama zasada co przy autach: tanie i widoczne – tak, drogie i ukryte – nie.

Jak: Malowanie, klamki, cieknące krany, żarówki. Nie remontuj kuchni przed sprzedażą.

Dlaczego: Kupujący muszą zobaczyć w niej siebie, a nie Ciebie.

Jak: Schowaj rzeczy osobiste i zdjęcia, opróżnij blaty, wpuść światło, przewietrz.

Dlaczego: Ogłoszenia bez rzutu dostają dużo mniej poważnych zapytań.

Jak: 12 podstawowych ujęć: wejście, przedpokój, salon z dwóch stron, kuchnia, sypialnia, łazienka, WC, balkon, widok, komórka lokatorska, miejsce parkingowe. Zapalone światła, bez zniekształcającego szerokiego kąta.

Dlaczego: Podstawowy dokument, który potwierdza, że nieruchomość należy do Ciebie.

Jak: Pobierz aktualny odpis z księgi wieczystej – nie zeszłoroczny.

Tego dokumentu celowo nie zbieramy: zawiera dane osobowe obu stron lub numer PESEL. Wystarczy go odhaczyć i dopisać notatkę.

Dlaczego: W UE jest wymagane już w ogłoszeniu, a nie dopiero przy sprzedaży.

Jak: Wystawia je uprawniony specjalista; zamów je z wyprzedzeniem.

Dlaczego: Pierwsze pytanie, jakie zadaje każdy kupujący.

Jak: Z dokumentacji budynku, z dokumentów wyodrębnienia lokalu albo z nowego pomiaru.

Dlaczego: Kupujący, który bierze kredyt, będzie ich potrzebować dla banku.

Jak: Akt nabycia masz u siebie; pozwolenia wydaje urząd budowlany, co może potrwać kilka tygodni.

Tego dokumentu celowo nie zbieramy: zawiera dane osobowe obu stron lub numer PESEL. Wystarczy go odhaczyć i dopisać notatkę.

Dlaczego: Kupujący i banki chcą wiedzieć, jak zarządzany jest budynek i co jest zaplanowane.

Jak: Regulamin i uchwały, miesięczne zaliczki, fundusz remontowy, planowane prace, protokoły z ostatnich zebrań. Poproś o nie wcześnie.

Dlaczego: Zaległości zwykle przechodzą na kupującego, więc na pewno o nie zapyta.

Jak: Wydaje je zarządca budynku lub zarząd wspólnoty; zaplanuj na to około dwóch tygodni.

Dlaczego: Potrzebne do protokołu przekazania i do odpowiedzi na pytanie o miesięczne koszty.

Jak: Ostatnie roczne rozliczenia prądu, gazu, wody i ogrzewania oraz numery punktów poboru.

Dlaczego: Kupujący chce mieć pewność, że nie przejmie zaległości.

Jak: Potwierdzenie zapłaty za bieżący rok.

Tego dokumentu celowo nie zbieramy: zawiera dane osobowe obu stron lub numer PESEL. Wystarczy go odhaczyć i dopisać notatkę.

Dlaczego: Bez dokładnej kwoty nie da się rozdzielić pieniędzy z rachunku powierniczego.

Jak: Poproś bank o nią na piśmie, łącznie z opłatami i numerem rachunku do spłaty.

Tego dokumentu celowo nie zbieramy: zawiera dane osobowe obu stron lub numer PESEL. Wystarczy go odhaczyć i dopisać notatkę.

Dlaczego: Niepełne ogłoszenie przyciąga pośredników, a nie kupujących.

Jak: Zdjęcia, rzut, klasa energetyczna, powierzchnia, piętro, winda, ogrzewanie, miesięczne koszty, komunikacja. Celuj w co najmniej 80%.

Dlaczego: To najczęstsze pytanie kupujących; ogłoszenia, które na nie odpowiadają, dostają lepsze zapytania.

Jak: Fundusz remontowy, zarządzanie, zaliczki na media – suma i rozbicie na pozycje.

Dlaczego: Sprzedają układ i lokalizacja, a nie przymiotniki.

Jak: Układ i stan → co zrobione → co jeszcze czeka → lokalizacja i komunikacja → dla kogo jest ta nieruchomość.

Dlaczego: Zatajona wada to najczęstsza przyczyna sporów po przekazaniu.

Jak: Wilgoć, pleśń, instalacja elektryczna, dach, planowane prace w budynku, hałas. Dołącz je do umowy.

Dlaczego: Pierwsze trzy tygodnie na rynku decydują o cenie końcowej.

Jak: Cena stała, do negocjacji albo licytacja ofert. Z góry ustal swoje minimum.

Dlaczego: Nieprzyznany kredyt albo niesprzedane mieszkanie kupującego mogą Cię zablokować na miesiące.

Jak: Zapytaj: gotówka czy kredyt? Czy jest już promesa z banku? Czy najpierw musisz sprzedać swoją nieruchomość? Jaki masz harmonogram?

Dlaczego: A nie według kolejności zgłoszeń.

Jak: Na górę listy trafiają osoby z udokumentowanymi środkami, które nie muszą najpierw sprzedawać własnego mieszkania.

Dlaczego: Kto nie dostanie odpowiedzi na zapytanie, w ciągu tygodnia szuka gdzie indziej.

Jak: Włącz powiadomienia o zapytaniach.

Dlaczego: Kolejne dwudziestominutowe terminy wyglądają lepiej niż rozproszone spotkania.

Jak: Zaproponuj konkretne godziny, zamiast pytać, kiedy komuś pasuje.

Dlaczego: Do Twojego domu wchodzi obca osoba, której nie znasz.

Jak: Nigdy w pojedynkę, zapisz imię i numer telefonu, schowaj kosztowności, dokumenty i klucze. Nikomu nie pożyczaj kluczy.

Dlaczego: Odpowiedź na miejscu jest warta więcej niż odpowiedź za trzy dni.

Jak: Rzut, świadectwo energetyczne, rozliczenia mediów, protokoły z zebrań, lista przeprowadzonych prac. Odezwij się ponownie w ciągu 24 godzin.

Dlaczego: Odmowa oględzin przez fachowca odstrasza poważnych kupujących.

Jak: Ustal termin i bądź na miejscu.

Dlaczego: Przy trzech kupujących bez notatek wszystko się sypie.

Jak: Kto, ile, na jakich warunkach, ważne do kiedy.

Dlaczego: Rezerwacja bez jasnych zasad zwrotu to spór, który tylko czeka, żeby wybuchnąć.

Jak: Zadatek powinien przechowywać prawnik lub notariusz, nigdy druga strona. Wpisz wprost, kiedy przepada, a kiedy wraca.

Tego dokumentu celowo nie zbieramy: zawiera dane osobowe obu stron lub numer PESEL. Wystarczy go odhaczyć i dopisać notatkę.

Dlaczego: Prawnik przygotuje umowę szybciej i taniej, gdy ma wszystko w jednym miejscu.

Jak: Strony, dokładne oznaczenie nieruchomości, cena i sposób płatności, rachunek powierniczy, terminy, wady, wyposażenie w cenie, data przekazania.

Tego dokumentu celowo nie zbieramy: zawiera dane osobowe obu stron lub numer PESEL. Wystarczy go odhaczyć i dopisać notatkę.

Dlaczego: Błąd przy przeniesieniu własności kosztuje fortunę, a przy wpisie nikt nie przymknie na niego oka.

Jak: Zleć jej przygotowanie fachowcowi. Wzory z internetu nie uwzględniają hipotek, wspólności majątkowej małżonków ani warunków zawieszających.

Tego dokumentu celowo nie zbieramy: zawiera dane osobowe obu stron lub numer PESEL. Wystarczy go odhaczyć i dopisać notatkę.

Dlaczego: Bez terminów transakcja się rozmywa i nigdy formalnie się nie kończy.

Jak: Finansowanie kupującego, wynik ekspertyzy, opróżnienie lokalu, wykreślenie hipoteki – każdy warunek z datą i osobą odpowiedzialną.

Dlaczego: Większość rejestrów nieruchomości odrzuca wniosek bez nich.

Jak: Poświadczone przez notariusza, prawnika lub urząd na egzemplarzu przeznaczonym do rejestru.

Dlaczego: Nigdy nie przyjmuj ceny bezpośrednio przed przeniesieniem własności. To jedyne miejsce, w którym można stracić całą kwotę.

Jak: Depozyt u prawnika lub notariusza albo rachunek powierniczy w banku (escrow). Pieniądze są wypłacane dopiero po spełnieniu uzgodnionych warunków.

Dlaczego: Dopóki hipoteka jest wpisana, kupujący nie dostanie własnego kredytu hipotecznego.

Jak: Część ceny trafia z rachunku powierniczego do banku, który wydaje zgodę na wykreślenie; potem złóż wniosek o wykreślenie.

Dlaczego: W wielu krajach własność przechodzi z chwilą wpisu, a nie podpisu.

Jak: Sprawdź opłatę, wymagany formularz i okres oczekiwania na wpis w Twoim rejestrze.

Tego dokumentu celowo nie zbieramy: zawiera dane osobowe obu stron lub numer PESEL. Wystarczy go odhaczyć i dopisać notatkę.

Dlaczego: Muszą być jednoznaczne, inaczej depozytariusz nic nie wypłaci.

Jak: Zwykle: wpis przeniesienia własności, odpis z księgi na nazwisko kupującego, potwierdzenie wykreślenia hipoteki.

Dlaczego: Terminy biegną od początku kolejnego roku.

Jak: Podatek dochodowy według zasady minimalnego okresu posiadania oraz ewentualny obowiązek wykazania dochodu zwolnionego z podatku. Podatek od nieruchomości na kolejny rok rozlicza już nowy właściciel.

Dlaczego: Bez spisanych stanów liczników dalej płacisz za nowego właściciela.

Jak: Stany liczników prądu, gazu i wody ze zdjęciami, klucze, stan nieruchomości, co zostaje, data i podpisy.

Tego dokumentu celowo nie zbieramy: zawiera dane osobowe obu stron lub numer PESEL. Wystarczy go odhaczyć i dopisać notatkę.

Dlaczego: Nieprzepisany punkt poboru dalej generuje rachunki na Ciebie.

Jak: Dostawcy energii i wody, zarządca budynku, internet, ubezpieczenie nieruchomości (wypowiedz je dopiero po przekazaniu).

Dlaczego: Poczta przychodzi jeszcze miesiącami po sprzedaży.

Jak: Banki, ubezpieczyciel, pracodawca, urzędy, adres dostaw, meldunek.

Dlaczego: Okresy rozliczeń podatkowych są długie, a spory wychodzą na jaw po latach.

Jak: Umowa, protokół, potwierdzenie płatności, potwierdzenie wpisu.