Zakup nieruchomości w Hiszpanii krok po kroku

Dlaczego: Dom do mieszkania, miejsce na wakacje i inwestycja prowadzą do trzech różnych nieruchomości. Bez tej decyzji porównujesz rzeczy, których nie da się porównać.

Jak: Zapisz jedno zdanie: „Kupuję, bo ___, i będę tam ___ tygodni w roku.” Jeśli chodzi o zysk, policz go po odjęciu kosztów zarządzania, podatków i pustych miesięcy – a nie na podstawie reklamowanej stawki za noc.

Dlaczego: Dodatkowe koszty to 8–15% ceny. Jeśli o nich zapomnisz, pieniędzy zabraknie w najgorszym możliwym momencie – między wpłatą zadatku a podpisaniem umowy.

Jak: Cena + podatek lub VAT + notariusz i księga wieczysta + prawnik + tłumaczenia i wycena + rezerwa na umeblowanie. Dopiero ta kwota to Twój budżet.

Dlaczego: To największa pojedyncza pozycja w budżecie, a rozstrzyga o niej jedno pytanie: czy to pierwsza sprzedaż przez dewelopera, czy kolejna zmiana właściciela?

Jak: Rynek wtórny oznacza regionalny podatek od przeniesienia własności ITP. Nowa nieruchomość od dewelopera to 10% VAT plus regionalny podatek AJD. We Wspólnocie Walenckiej ITP wynosi 9% (od 1 czerwca 2026; powyżej 1 mln € – 11%), a AJD 1,4%; w Regionie Murcji ITP to 7,75%, a AJD 1,5%.

Dlaczego: Hiszpania nie uzależnia zakupu nieruchomości od obywatelstwa ani od zgody urzędu. Z obywatelstwem UE masz takie same prawa jak obywatele Hiszpanii.

Jak: Bez limitu liczby nieruchomości i powierzchni, bez wymogu wzajemności. Jedyny realny warunek jest praktyczny: bez NIE nie sfinalizujesz zakupu.

Dlaczego: Zakup za granicą trwa miesiącami, a większość opóźnień nie zależy od Ciebie. Kto kupuje bilety lotnicze na podstawie obietnicy pośrednika, kończy z zakupem pod presją.

Jak: Zarezerwuj czas na: numer podatkowy, weryfikację przez Twojego prawnika, ewentualne zezwolenie, termin u notariusza, wpis do rejestru. Potem dodaj miesiąc zapasu.

Dlaczego: Zniosła ją ustawa organiczna 1/2025 ze skutkiem od 3 kwietnia 2025. W tekście jednolitym ustawy 14/2013 art. 63–67 – cały reżim wiz i pobytu dla inwestorów – mają teraz brzmienie „(Sin contenido)”, czyli „bez treści”.

Jak: Wydane wcześniej zezwolenia zachowują ważność; nowych za zakup się nie wydaje, bez względu na kwotę. Z obywatelstwem UE wiza pobytowa i tak nie jest Ci potrzebna – przy pobycie dłuższym niż trzy miesiące wpisujesz się do rejestru obywateli UE. Kto nadal oferuje Ci pobyt za zakup od 500 000 €, opiera się na przepisach sprzed kwietnia 2025.

Dlaczego: Sprzedający traktują poważnie kupującego, który potrafi wykazać środki. A kredyt hipoteczny dla nierezydenta działa inaczej niż w kraju.

Jak: Albo potwierdzenie posiadania środków, albo promesa kredytowa. Przy kredycie dla nierezydenta licz się z wyższym wkładem własnym i z tym, że bank będzie chciał własnej wyceny.

Dlaczego: Hiszpański notariusz musi wpisać do aktu notarialnego (escritura), w jaki sposób zapłacono cenę. Jeśli strony odmówią wskazania środków płatności, rejestr nieruchomości nie wpisze przeniesienia własności – tak stanowi art. 254 ust. 3 ustawy hipotecznej (Ley Hipotecaria). Notariusz i biuro nieruchomości są też instytucjami obowiązanymi w rozumieniu ustawy 10/2010 o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy i zapytają, skąd pochodzą pieniądze.

Jak: Płać przelewem bankowym lub czekiem bankowym i zachowaj potwierdzenia. Gotówka nie wchodzi w grę: ustawa 7/2012 zakazuje płatności gotówkowych od 1000 € wzwyż, gdy jedną ze stron jest przedsiębiorca (deweloper, biuro nieruchomości), a osobie fizycznej bez rezydencji podatkowej w Hiszpanii pozwala płacić gotówką najwyżej do 10 000 €. Wyciągi bankowe, umowy i zeznania podatkowe, z których widać pochodzenie pieniędzy, przygotuj jeszcze przed rezerwacją – to właśnie ta weryfikacja najczęściej opóźnia zakup.

Tego dokumentu celowo nie zbieramy: zawiera dane osobowe obu stron lub numer PESEL. Wystarczy go odhaczyć i dopisać notatkę.

Dlaczego: Przy takiej kwocie kurs waluty znaczy więcej niż wynegocjowany rabat. A kurs banku zwykle mocno odbiega od rynkowego.

Jak: Porównaj swój bank z wyspecjalizowanym serwisem do dużych przelewów walutowych. Zdecyduj, czy wymieniasz od razu, czy w transzach. Nie zostawiaj tego na dzień podpisania umowy.

Dlaczego: Nieruchomość przekazuje się pustą i często nie w takim stanie jak na zdjęciach. Bez rezerwy kupisz okazję, w której nie będzie na czym spać.

Jak: Umeblowanie, drobne naprawy, pierwsze roczne opłaty, podróż na przekazanie. Przy starszej nieruchomości odłóż więcej; nowa wymaga mniej, ale w stanie deweloperskim rzadko ma kuchnię.

Dlaczego: Bez numeru identyfikacyjnego cudzoziemca notariusz nie wpisze Cię do aktu, nie otworzysz konta i nie zapłacisz podatku. To pierwsza formalność urzędowa.

Jak: Wniosek na formularzu EX-15 składa się osobiście w urzędzie ds. cudzoziemców (Oficina de Extranjería) lub na komisariacie policji w Hiszpanii albo przez hiszpański konsulat. Przedstawiasz paszport i musisz podać powód wniosku – przy zakupie jest nim zwykle umowa rezerwacyjna. Decyzja powinna zapaść w ciągu pięciu dni; wąskim gardłem jest termin wizyty, a nie sama decyzja.

Tego dokumentu celowo nie zbieramy: zawiera dane osobowe obu stron lub numer PESEL. Wystarczy go odhaczyć i dopisać notatkę.

Dlaczego: Przechodzą przez nie zaliczki, polecenia zapłaty za media, podatki i opłaty na rzecz wspólnoty. Bez niego płacenie jest wolniejsze i droższe.

Jak: Zapytaj, czy konto jest warunkiem przeniesienia własności, czy tylko ułatwieniem. Licz się z tym, że trzeba je założyć osobiście i wykazać pochodzenie środków.

Dlaczego: Większość zakupów za granicą wymaga dwóch lub trzech podróży. Dzięki pełnomocnictwu wystarczy jedna.

Jak: Musi być sporządzone u notariusza, a do użycia za granicą zwykle także opatrzone klauzulą apostille i przetłumaczone. Określ dokładnie, co pełnomocnik może podpisać – nigdy „wszystko”.

Tego dokumentu celowo nie zbieramy: zawiera dane osobowe obu stron lub numer PESEL. Wystarczy go odhaczyć i dopisać notatkę.

Dlaczego: Prawnik polecony przez sprzedającego, dewelopera czy pośrednika chroni ich interesy. To nie podejrzenie – to po prostu jego praca.

Jak: Wybierz niezależnego prawnika z uprawnieniami w tym kraju, mówiącego w zrozumiałym dla Ciebie języku i opłacanego przez Ciebie. To najlepiej wydane pieniądze w całym budżecie.

Dlaczego: Między dwudziestoma nieruchomościami nie da się wybrać. Między trzema – tak.

Jak: Wybierz trzy do pięciu i przy każdej zapisz, co ma gorszego od pozostałych. Jeśli nie umiesz tego napisać, jeszcze jej nie znasz.

Dlaczego: Kurort w sierpniu i w styczniu to dwa różne miejsca. W jednym działają sklepy i przychodnia, w drugim wszędzie są zamknięte okiennice.

Jak: Sprawdź, co działa przez cały rok: sklep, lekarz, komunikacja, internet. Zapytaj, ile mieszkań w budynku jest zamieszkanych przez cały rok.

Dlaczego: Wilgoć, hałas, widok na ścianę i stan części wspólnych nie wychodzą na jaw wieczorem ani w pośpiechu.

Jak: Przyjdź za dnia, najlepiej dwa razy i o różnych porach. Otwórz okna, odkręć wodę, sprawdź narożniki i sufity. Sfotografuj każdą usterkę.

Dlaczego: Dach czy windę remontuje się na wspólny koszt właścicieli, a rachunek lubi przyjść tuż po zakupie.

Jak: Dach, elewacja, winda, instalacje, basen i jego technika. Zapytaj, jakie remonty planuje wspólnota i z czego zostaną sfinansowane.

Dlaczego: Za nieruchomość wakacyjną płaci się przez cały rok, a korzysta się z niej kilka tygodni. Ta liczba jest ważniejsza niż cena.

Jak: Opłaty na rzecz wspólnoty, lokalny podatek od nieruchomości, wywóz śmieci, woda i prąd nawet pod nieobecność, ubezpieczenie, zarządzanie. Zsumuj to i podziel przez liczbę tygodni, które faktycznie tam spędzisz.

Dlaczego: To odpis z hiszpańskiego rejestru nieruchomości (Registro de la Propiedad) i jedyny sposób, by ustalić, kto jest wpisany jako właściciel i co obciąża nieruchomość.

Jak: Zawiera opis nieruchomości, osoby, którym przysługują wpisane prawa, oraz zakres i ograniczenia tych praw. Według urzędowego cennika kosztuje 9,02 € plus VAT za nieruchomość i można ją zamówić online. Poproś o nowy odpis TUŻ przed podpisaniem umowy – hipotekę można wpisać w każdej chwili.

Tego dokumentu celowo nie zbieramy: zawiera dane osobowe obu stron lub numer PESEL. Wystarczy go odhaczyć i dopisać notatkę.

Dlaczego: Hipoteka i służebność przechodzą razem z nieruchomością. A nota simple ma wyłącznie charakter informacyjny – przy spornej nieruchomości poproś o certificación podpisaną przez rejestratora.

Jak: Jeśli na nieruchomości jest hipoteka, umowa musi jasno określać, kto ją wykreśli i z jakich pieniędzy – najlepiej z ceny zakupu, od razu u notariusza.

Dlaczego: Rozbudowy, dodatkowe piętra i baseny bez pozwolenia to w Andaluzji i w głębi kraju częsty widok. Do tego ustawa o wybrzeżu (Ley de Costas) wyznacza nad morzem pas domeny publicznej, w którym budynek stoi na gruncie państwowym i korzysta się z niego na podstawie koncesji.

Jak: Porównaj stan faktyczny z notą simple i opisem w katastrze. Przy nieruchomości w pierwszej linii brzegowej pas nadmorski to pierwsza rzecz, którą powinien sprawdzić Twój prawnik.

Dlaczego: Zaległości wobec wspólnoty właścicieli (comunidad de propietarios) przechodzą na nowego właściciela w granicach określonych przez prawo. Spłacasz wtedy cudzy dług.

Jak: Zaświadczenie zarządcy o niezaleganiu z opłatami to standardowy dokument, a sprzedający ma obowiązek je dostarczyć. Do tego potwierdzenie zapłaty gminnego podatku od nieruchomości IBI.

Tego dokumentu celowo nie zbieramy: zawiera dane osobowe obu stron lub numer PESEL. Wystarczy go odhaczyć i dopisać notatkę.

Dlaczego: Kto przyjeżdża z zagranicy i nie zna lokalnego rynku, jest najłatwiejszym celem dla zawyżonej ceny. W niektórych krajach wycena dla zagranicznych kupujących i tak jest obowiązkowa.

Jak: Zleć ją rzeczoznawcy opłacanemu przez Ciebie. Jeśli wycena jest wymagana przez prawo, PRZECZYTAJ JĄ – to jedyna niezależna liczba w całej transakcji.

Dlaczego: Kupując w przedsprzedaży, nie kupujesz mieszkania, tylko obietnicę. A ta obietnica jest warta dokładnie tyle, ile ten, kto ją złożył.

Jak: Ile projektów ukończył i z jakim opóźnieniem? Czy inwestycja jest zarejestrowana u regulatora? Czy wpłaty trafiają na chroniony rachunek powierniczy, czy prosto na konto firmy? Poproś o dokumenty.

Dlaczego: Oferta poparta udokumentowanymi wadami i porównywalnymi ofertami działa lepiej niż prośba o rabat „bo płacę gotówką”.

Jak: Wykorzystaj to, co wyszło na etapie 4: brak pozwolenia na użytkowanie, planowany remont budynku, porównywalne nieruchomości. I znaj kwotę, powyżej której nie pójdziesz.

Dlaczego: To pierwszy raz, kiedy wysyłasz pieniądze. Umowy rezerwacyjne są krótkie i wyglądają niewinnie – a to one decydują, czy te pieniądze stracisz.

Jak: Musi być jasne, kto jest sprzedającym, co dokładnie kupujesz, za ile, do kiedy i co się dzieje, gdy któraś ze stron się wycofa. Podpisz dopiero wtedy, gdy przeczyta ją Twój prawnik.

Tego dokumentu celowo nie zbieramy: zawiera dane osobowe obu stron lub numer PESEL. Wystarczy go odhaczyć i dopisać notatkę.

Dlaczego: Najczęściej spotyka się arras penitenciales z art. 1454 hiszpańskiego kodeksu cywilnego: kupujący odstępuje od umowy, tracąc zadatek, a sprzedający – zwracając go w podwójnej wysokości. Inne rodzaje w ogóle nie dają prawa odstąpienia.

Jak: Umowa musi jasno mówić, o który rodzaj chodzi. Jeśli tego nie mówi, nie podpisuj – samo słowo arras niczego tu nie przesądza.

Dlaczego: Umowę przygotowuje druga strona i pisze ją na swoją korzyść. To nie oszustwo, tylko norma – i właśnie dlatego potrzebujesz kogoś po swojej stronie.

Jak: Poproś o wyjaśnienie zdanie po zdaniu, najlepiej z tłumaczeniem. Upewnij się, że rozumiesz, co się dzieje przy opóźnieniu, kto za co płaci i jak załatwia się sprawę wad.

Tego dokumentu celowo nie zbieramy: zawiera dane osobowe obu stron lub numer PESEL. Wystarczy go odhaczyć i dopisać notatkę.

Dlaczego: Umowa powinna chronić także Ciebie. Warunek oznacza, że jeśli coś nie wyjdzie, pieniądze wracają, zamiast zaczynać się spór.

Jak: Zwykle: przyznanie kredytu, wydanie zezwolenia, wykreślenie hipoteki, przedstawienie pozwolenia na użytkowanie. Każdemu warunkowi nadaj termin i skutek.

Dlaczego: Opóźnienia budowy to reguła, nie wyjątek. Bez kary w umowie termin oddania to tylko pobożne życzenie.

Jak: Termin oddania, kara za opóźnienie, prawo odstąpienia po określonym czasie, kto płaci za zmiany w projekcie i jak wygląda odbiór. Raty powiąż z postępem budowy, a nie z kalendarzem.

Dlaczego: To moment, w którym można stracić wszystko. Pieniądze wysłane na złe konto nie wracają.

Jak: Zweryfikuj numer konta innym kanałem niż e-mail – telefonicznie, pod numerem, który już znasz i któremu ufasz. Rachunek powierniczy (escrow) albo rachunek klienta u prawnika jest lepszy niż płatność prosto do sprzedającego.

Dlaczego: Jeśli sprzedający nie mieszka w Hiszpanii, jako strona kupująca musisz zatrzymać 3% ceny i wpłacić je do urzędu skarbowego na poczet jego podatku. Jeśli tego nie zrobisz, za tę kwotę odpowiada sama nieruchomość, którą kupujesz.

Jak: Kwotę wpłaca się na formularzu Modelo 211 w ciągu miesiąca od przeniesienia własności, a sprzedającemu przekazujesz kopię, żeby mógł odliczyć tę kwotę od swojego podatku. Niech gestoría potwierdzi Ci na piśmie, że się tym zajmie.

Dlaczego: Przekroczony termin oznacza kary i zablokowany wpis do rejestru nieruchomości. Zwykle zajmuje się tym gestoría, ale odpowiedzialność spoczywa na Tobie.

Jak: Uważaj na podstawę opodatkowania: nie musi nią być kwota, którą płacisz. Podstawą jest katastralna wartość referencyjna (valor de referencia), a jeśli uzgodniona cena jest wyższa, liczy się wyższa kwota. Zakup „na papierze poniżej wartości” nie obniży więc podatku.

Dlaczego: Podpis nie wystarczy. Dopóki nie ma wpisu, Twoja ochrona wobec osób trzecich jest ograniczona – a nieruchomość można obciążyć albo sprzedać ponownie.

Jak: Sprawdź, kto składa wniosek i w jakim terminie, i zdobądź potwierdzenie wpisu. Nie zakładaj, że stanie się to samo.

Tego dokumentu celowo nie zbieramy: zawiera dane osobowe obu stron lub numer PESEL. Wystarczy go odhaczyć i dopisać notatkę.

Dlaczego: Dopóki są na sprzedającego, płacisz jego polecenia zapłaty i przejmujesz jego zaległości.

Jak: Prąd, woda, gaz, internet, wywóz śmieci. Przy przekazaniu spisz stany liczników i daj je do podpisu obu stronom.

Dlaczego: Między przekazaniem a zawarciem polisy nieruchomość jest Twoja, ale bez ubezpieczenia. W niektórych miejscach określone ubezpieczenie jest obowiązkowe.

Jak: Ubezpieczenie murów i wyposażenia; na wybrzeżu i w strefach sejsmicznych sprawdź, co jest objęte ochroną, a co nie. Sprawdź też, co obejmuje już polisa wspólnoty.

Dlaczego: Hiszpania opodatkowuje właścicieli bez rezydencji od tzw. dochodu przypisanego – fikcji, że nieruchomość przynosi dochód, nawet gdy stoi pusta i jeździsz do niej tylko Ty na wakacje. Zaskakuje to prawie każdego.

Jak: Podstawą jest 1,1% wartości katastralnej dla nieruchomości w gminach, w których tę wartość zaktualizowano od 2012 roku, w pozostałych 2%. Stawka wynosi 19% dla rezydentów UE, Islandii, Norwegii i Liechtensteinu oraz 24% dla wszystkich pozostałych. Obowiązek podatkowy powstaje 31 grudnia. Do tego dochodzą gminny podatek IBI i opłaty na rzecz comunidad.

Dlaczego: Najem krótkoterminowy jest zwykle regulowany – licencje, rejestracja, limity. Kary są wysokie, a sąsiedzi chętnie się skarżą.

Jak: Sprawdź, czy potrzebna jest licencja i czy regulamin budynku w ogóle pozwala na wynajem. Załatw zarządzanie na odległość, podatek dochodowy i sprzątanie między gośćmi.

Dlaczego: Do tych papierów będziesz wracać latami – przy remontach, przy dziedziczeniu, a przede wszystkim przy sprzedaży.

Jak: Umowa kupna, potwierdzenie zapłaty podatku, potwierdzenie wpisu, protokół przekazania, pełnomocnictwo, wycena, korespondencja. Trzymaj to w wersji cyfrowej i papierowej.