Prodej nemovitosti krok za krokem

Proč: Nadhodnocená nabídka se na trhu okouká a pak se prodává pod cenou.

Jak: Porovnejte medián podobných nemovitostí do 2 km, jejich rozptyl a průměrnou dobu na trhu.

Proč: Z ceny ubude víc, než většina prodávajících čeká.

Jak: Právník nebo notář 8–20 tis., úschova, energetický průkaz 3–8 tis., návrh na vklad 2 000 Kč (elektronicky 1 600 Kč), případná daň z příjmu, poplatek za předčasné splacení hypotéky, stěhování. Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena, tu už neplatíte.

Proč: Rozdíl mezi osvobozením a 15% daní z rozdílu ceny jsou statisíce.

Jak: Nemovitost nabytá do 31. 12. 2020 → časový test 5 let. Nabytá od 1. 1. 2021 → test 10 let. Osvobodit lze i při bydlišti v nemovitosti nebo použití peněz na vlastní bytovou potřebu. Osvobozený příjem nad 5 mil. Kč se musí oznámit finančnímu úřadu ve lhůtě pro daňové přiznání.

Proč: Nejčastější důvod, proč se prodej protáhne o měsíce.

Jak: Vyžádejte si od banky vyčíslení zůstatku k datu a informaci o poplatku za předčasné splacení. Naplánujte doplacení a výmaz zástavního práva.

Proč: Provize 3–5 % je u bytu za 4,5 mil. Kč 135–225 tis. Kč. Za ty peníze má smysl vědět, co za ně dostanete.

Jak: Sám zvládnete inzerci, prohlídky i papíry, když máte čas a průvodce. Makléř dává čas, síť kupujících a rutinu.

Proč: Bez těchto údajů nelze napsat smlouvu ani návrh na vklad.

Jak: Číslo listu vlastnictví, katastrální území, parcelní číslo, číslo jednotky, podíl na společných částech, náležející garáž, sklep nebo pozemek.

Tenhle papír schválně nesbíráme: nese osobní údaje obou stran nebo rodné číslo. Stačí odškrtnout a připsat poznámku.

Proč: Překvapení na LV zjistí kupujícího právník během hodiny, lepší je najít ho dřív.

Jak: Ověřte, že jste zapsaní jako vlastník a že tam nejsou plomby, exekuce, věcná břemena, předkupní práva nebo nezapsané stavby.

Proč: Chybějící podpis manžela nebo spoluvlastníka zneplatní celý převod.

Jak: Společné jmění manželů, spoluvlastníci, dědicové, u nezletilého souhlas soudu, u zastavené nemovitosti souhlas banky.

Tenhle papír schválně nesbíráme: nese osobní údaje obou stran nebo rodné číslo. Stačí odškrtnout a připsat poznámku.

Proč: Kupující ani jeho banka nepřevezmou nemovitost se zástavou bez jasného plánu, kdy zmizí.

Jak: Obvyklý postup: část kupní ceny jde z úschovy přímo bance, ta vystaví potvrzení o zániku dluhu a následuje návrh na výmaz zástavního práva.

Proč: Obsazená nemovitost má výrazně menší okruh kupujících.

Jak: Zkontrolujte výpovědní lhůty, připravte dohodu o skončení nájmu a domluvte termín vyklizení.

Proč: Stejné pravidlo jako u aut: levné a viditelné ano, drahé a skryté ne.

Jak: Vymalovat, dotáhnout kliky, opravit kapající kohoutek, vyměnit žárovky. Rekonstrukci kuchyně před prodejem nedělejte.

Proč: Kupující si musí umět představit sebe, ne vás.

Jak: Vykliďte osobní věci a fotky, uvolněte plochy, pusťte světlo, vyvětrejte.

Proč: Inzerát bez půdorysu dostává o polovinu méně dotazů, a ty, které přijdou, jsou o dispozici.

Jak: 12 povinných záběrů: vchod, chodba, obývací pokoj ze dvou úhlů, kuchyň, ložnice, koupelna, WC, balkon, výhled z okna, sklep, parkování. Rozsviťte, foťte za světla, nezkreslujte prostor širokoúhlým objektivem.

Proč: Základní doklad, kterým prokážete, že nemovitost patří vám.

Jak: Získáte na Czech POINTu, na katastrálním pracovišti nebo elektronicky. Pro smlouvu použijte aktuální výpis, ne rok starý.

Tenhle papír schválně nesbíráme: nese osobní údaje obou stran nebo rodné číslo. Stačí odškrtnout a připsat poznámku.

Proč: Povinný už pro inzerci, ne až pro prodej.

Jak: Vystavuje energetický specialista. Objednejte ho hned, vyřízení trvá dny až dva týdny.

Proč: Nejčastěji chybějící údaj českých inzerátů a první dotaz každého zájemce.

Jak: Z projektové dokumentace, prohlášení vlastníka, nebo si nechte byt zaměřit.

Proč: Kupující s hypotékou je bude potřebovat pro banku.

Jak: Nabývací titul máte doma (kupní, darovací smlouva, dědické rozhodnutí). Kolaudaci a stavební povolení dohledá stavební úřad, počítejte s týdny.

Tenhle papír schválně nesbíráme: nese osobní údaje obou stran nebo rodné číslo. Stačí odškrtnout a připsat poznámku.

Proč: Kupující i banka chtějí vědět, jak dům hospodaří a co se v něm plánuje.

Jak: Stanovy, výše měsíčních příspěvků, stav fondu oprav, plánované investice, poslední zápis ze shromáždění. Vyžádejte hned, správci odpovídají v řádu týdne a víc.

Proč: Dluhy na příspěvcích přecházejí na kupujícího, takže ho bude chtít vidět.

Jak: Vystaví správce nebo výbor SVJ. Vyžádejte s předstihem, ne až týden před podpisem.

Proč: Podklad pro předávací protokol i pro dotaz „jaké jsou měsíční náklady".

Jak: Poslední roční vyúčtování elektřiny, plynu, vody a tepla, čísla odběrných míst.

Proč: Kupující chce vidět, že po převodu nezdědí nedoplatek.

Jak: Doklad o zaplacení za aktuální rok. Pozor: daň za následující rok už podává nový vlastník, a to do 31. ledna.

Tenhle papír schválně nesbíráme: nese osobní údaje obou stran nebo rodné číslo. Stačí odškrtnout a připsat poznámku.

Proč: Bez přesné částky k datu nelze nastavit rozdělení kupní ceny v úschově.

Jak: Vyžádejte si od banky písemné vyčíslení včetně poplatku za předčasné splacení a čísla účtu pro doplacení.

Tenhle papír schválně nesbíráme: nese osobní údaje obou stran nebo rodné číslo. Stačí odškrtnout a připsat poznámku.

Proč: Nekompletní inzerát přitahuje makléře, ne kupující.

Jak: Fotky, půdorys, energetická třída, výměry, patro, výtah, vytápění, měsíční náklady, dostupnost. Cíl je 80 % a víc.

Proč: Nejčastější dotaz kupujících. Inzerát s tímhle číslem dostává kvalifikovanější poptávky.

Jak: Fond oprav, správa domu, zálohy na energie a vodu

Proč: Popis prodává dispozici a lokalitu, ne přídavná jména.

Jak: Struktura: dispozice a stav → co je hotové → co čeká → lokalita a dostupnost → komu se to hodí.

Proč: Zamlčená vada je nejčastější důvod sporu po předání.

Jak: Vlhkost, plísně, stav rozvodů, střecha, plánované rekonstrukce v domě, hlučnost. Přiložte ke kupní smlouvě jako přílohu.

Proč: První tři týdny na trhu rozhodují o tom, za kolik nakonec prodáte.

Jak: Vyberte režim: pevná cena, cena k jednání, nebo nabídkové řízení. Určete si spodní hranici předem.

Proč: Kupující s neschválenou hypotékou nebo neprodaným bytem vám zablokuje prodej na měsíce.

Jak: Ptejte se: hotovost nebo hypotéka? Máte předschválení? Prodáváte vlastní nemovitost? Do kdy potřebujete převod?

Proč: Ne podle pořadí, v jakém se ozvali.

Jak: Nahoru ty s doloženými penězi a bez řetězce dalších prodejů.

Proč: Zájemce, který nedostal odpověď, se do týdne dívá jinde.

Jak: Zapněte si upozornění na nové poptávky.

Proč: Bloky po dvaceti minutách za sebou působí lépe než rozházené schůzky.

Jak: Nabídněte konkrétní časy, ne otázku „kdy se vám to hodí".

Proč: Do bytu vám přijde cizí člověk, kterého jste nikdy neviděli.

Jak: Mejte doprovod, nikdy sami, zapište si jméno a telefon návštěvníka, cennosti, doklady a klíče ukliďte. Klíče nikdy nepůjčujte.

Proč: Odpověď na místě je silnější než odpověď za tři dny.

Jak: Půdorys, energetický průkaz, vyúčtování, zápis ze schůze SVJ, seznam oprav. Po prohlídce se ozvěte do 24 hodin.

Proč: Odmítnutí inspekce ztrácí vážné zájemce.

Jak: Domluvte termín a buďte u toho.

Proč: Při třech zájemcích se to bez zápisu rozpadne.

Jak: Kdo, kolik, jaké podmínky, do kdy platí.

Proč: Rezervace bez jasných podmínek vrácení je zdroj sporu.

Jak: Klíčové pravidlo: rezervační zálohu nedrží druhá strana, ale advokát nebo notář v úschově. Do smlouvy patří výslovně, kdy záloha propadá a kdy se vrací.

Tenhle papír schválně nesbíráme: nese osobní údaje obou stran nebo rodné číslo. Stačí odškrtnout a připsat poznámku.

Proč: Právník napíše smlouvu rychleji a levněji, když dostane všechno najednou.

Jak: Strany, přesná identifikace dle LV, cena a způsob úhrady, mechanismus úschovy, lhůty, seznam vad, příslušenství, termín předání.

Tenhle papír schválně nesbíráme: nese osobní údaje obou stran nebo rodné číslo. Stačí odškrtnout a připsat poznámku.

Proč: Chyba ve smlouvě o převodu nemovitosti stojí statisíce a katastr ji nepromine.

Jak: Nechte smlouvu zpracovat advokátovi nebo notáři. Vzory z internetu na převod nemovitosti nepoužívejte, nezachytí zástavy, SJM ani odkládací podmínky.

Tenhle papír schválně nesbíráme: nese osobní údaje obou stran nebo rodné číslo. Stačí odškrtnout a připsat poznámku.

Proč: Bez lhůt se obchod protáhne, aniž by ho někdo formálně ukončil.

Jak: Do smlouvy napište, co se musí stát, než obchod platí: kupující získá hypotéku, prohlídka nemovitosti neodhalí vadu, byt bude vyklizený, banka vymaže zástavní právo. U každé podmínky uveďte datum, do kdy má být splněná, a kdo ji má na starost.

Proč: Bez ověřených podpisů katastr vklad nepovolí.

Jak: Ověří notář, advokát, Czech POINT nebo matrika, cca 50 Kč za podpis. Ověřuje se na vyhotovení smlouvy určeném pro katastr.

Proč: Vlastníkem se kupující stane až zápisem v katastru, a to trvá týdny po podpisu. Kdyby vám zaplatil rovnou na účet a katastr převod zamítne, on přijde o peníze a vy o klid. Úschova drží kupní cenu u advokáta, notáře nebo banky a uvolní ji, až je převod zapsaný. Je to jediné místo v celém prodeji, kde se dá přijít o celou částku.

Jak: Advokátní úschova je nejčastější a nejrychlejší, notářská má odměnu podle notářského tarifu, bankovní bývá dražší. Peníze uvolní schovatel až po splnění dohodnutých podmínek.

Proč: Dokud je na LV zástava, kupující nedostane vlastní hypotéku.

Jak: Část ceny jde z úschovy přímo bance, ta vystaví potvrzení o zániku dluhu, následuje návrh na výmaz zástavního práva.

Proč: Vlastnictví přechází až vkladem, ne podpisem smlouvy.

Jak: Formulář ČÚZK, správní poplatek 2 000 Kč (elektronicky se slevou 1 600 Kč). Katastr vyznačí plombu a vklad nesmí provést dřív než 20 dní po odeslání informace účastníkům, je to ochrana proti podvodným převodům. Reálně počítejte s 20–30 dny.

Tenhle papír schválně nesbíráme: nese osobní údaje obou stran nebo rodné číslo. Stačí odškrtnout a připsat poznámku.

Proč: Musí být jednoznačné, jinak schovatel peníze neuvolní a spor je na světě.

Jak: Typicky: proveden vklad, výpis z LV zní na kupujícího, doloženo potvrzení o výmazu zástavy.

Proč: Lhůty běží od začátku roku následujícího po prodeji.

Jak: Daň z příjmu podle časového testu, oznámení osvobozeného příjmu nad 5 mil. Kč. Daň z nemovitých věcí za další rok podává nový vlastník do 31. ledna.

Proč: Bez zapsaných stavů měřidel platíte energie za nového majitele.

Jak: Stavy elektroměru, plynoměru a vodoměru včetně fotek, počet klíčů, stav nemovitosti, co zůstává uvnitř, datum a podpisy.

Tenhle papír schválně nesbíráme: nese osobní údaje obou stran nebo rodné číslo. Stačí odškrtnout a připsat poznámku.

Proč: Nepřepsané odběrné místo vám generuje zálohy dál.

Jak: Dodavatelé energií a vody, správce nebo SVJ, internet a televize, pojištění nemovitosti (rušit až po předání).

Proč: Pošta chodí ještě měsíce po prodeji.

Jak: Banky, pojišťovna, zaměstnavatel, úřady, doručovací adresa, případně trvalý pobyt.

Proč: Daňová lhůta u nemovitostí je dlouhá a spory se objevují i po letech.

Jak: Smlouva, protokol, doklady o platbách, potvrzení z katastru. Uchovejte 10 let.